Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một văn bản pháp lý quan trọng nhằm thỏa thuận các điều khoản về giá trị chuyển nhượng đất, quyền và nghĩa vụ các bên trong quá trình thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất đai theo đúng quy định. Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như thế nào, hãy cùng theo dõi bài viết này của Luật Hùng Sơn nhé.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013;
- Đất chuyển nhượng không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án;
- Đất chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ các điều kiện được quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
…………., ngày ….. tháng ….. năm……..
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Số ……../HĐ
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
Căn cứ Nghị định số: 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
Các căn cứ pháp lý khác.
Hai bên chúng tôi gồm:
1. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
– Ông/Bà……………………………………………………………………………………..
– Sinh ngày: …… ./… /……
– Giấy chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu số: ……… Cấp ngày: …../ ……./…..Tại ……………………………………………………………
– Địa chỉ liên hệ: ……………………………………………….
– Số điện thoại: …………………………………………………
– Email: …………………………………………………………….
2. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
– Ông/Bà……………………………………………………………………………………..
– Sinh ngày: …… ./… /……
– Giấy chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu số: ……… Cấp ngày: …../ ……./…..Tại ……………………………………………………………
– Địa chỉ liên hệ: ……………………………………………….
– Số điện thoại: …………………………………………………
– Email: …………………………………………………………….
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:
Điều 1. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng
1. Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số…… ….
2. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau:
– Thửa đất số: …………………………………………………….
– Tờ bản đồ số: ……………………………………………………
– Địa chỉ thửa đất: ………………………………………………
– Diện tích: ……………./………m2 (Bằng chữ: …….. )
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………. m2
+ Sử dụng chung: ……………… m2
– Mục đích sử dụng: ………………………………………………
– Thời hạn sử dụng: ………………………………………………
– Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………….
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): …………
3. Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau:
– Mật độ xây dựng: ………………………………………………….
– Số tầng cao của công trình xây dựng: ……………………..
– Chiều cao tối đa của công trình xây dựng: ……………….
– Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt:………….
4. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:
a) Đất đã có hạ tầng kỹ thuật (nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng);
b) Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….(nếu có).
Điều 2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là ……………………………………………………… (bằng chữ: ………………………………..) Giá chuyển nhượng này đã bao gồm:
– Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ……………
– Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật: …………………
– Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất:
– Tiền thuế VAT: …………………………………………………
Điều 3. Phương thức thanh toán
1. Phương thức thanh toán: …………………………………
2. Các thỏa thuận khác: ……………………………………….
Điều 4. Thời hạn thanh toán
Thanh toán 2 lần như sau:
- Lần 1: Thanh toán vào ngày……………………….., với số tiền là ………………………….. (bằng chữ…………………………………).
- Lần 2: Thanh toán vào ngày……………………….., với số tiền là ………………………….. (bằng chữ…………………………………)
Điều 5. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất
1. Bàn giao quyền sử dụng đất
a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản;
b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất:
– Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai: ………………
– Các giấy tờ khác theo thỏa thuận: ………………………
c) Bàn giao trên thực địa: …………………………………..
2. Đăng ký quyền sử dụng đất
a) Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật ;
b) Trong thời hạn ………. ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
c) Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
3. Thời điểm bàn giao đất trên thực địa ……………
Điều 6. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí
1. Về thuế do Bên ………………………….. nộp
2. Về phí do Bên …………………………….. nộp
Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên
7.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
1. Quyền của bên chuyển nhượng:
a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;
d) Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:
a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
7.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
1. Quyền của bên nhận chuyển nhượng:
a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;
b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;
đ) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;
2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:
a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật và quy hoạch được duyệt;
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
Điều 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
1. Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: …..
2. Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau: …..
Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng
1. Phạt bên chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 1 Điều 8 của hợp đồng này như sau:
2. Phạt bên nhận chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 2 Điều 8 của hợp đồng này như sau:
Điều 10. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
1. Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
– ………………………………………………………….
– …………………………………………………………..
2. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng:
– ………………………………………………………….
– ………………………………………………………….
3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ hợp đồng.
Điều 11. Giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực.
2. Hợp đồng này được lập thành ….. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ….. bản, …. bản lưu tại cơ quan thuế,…. và …… bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà và công trình./.
| BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu) |
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
(Ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi chức vụ người ký) |
Mẫu phụ lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Số:……../HĐCN.
– Căn cứ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày … tháng … năm 20…giữa Ông ………… (vợ là: ………………..) và ông ……………..
– Căn cứ vào giấy cam kết biên nhận giao tiền đã được xác lập ngày …. tháng …. năm 20….giữa ….. (vợ là: ………….) và ông …………….
– Căn cứ vào kết quả thương thảo và nhu cầu thực tế của hai bên.
Chúng tôi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Bên A):
Ông ……………… Sinh ngày: ….…./……/19………..
CMTND/CCCD số : ………….. Cơ quan cấp: CA tỉnh …….. Ngày cấp: …./…./19……
Nguyên quán : Xã ………….., huyện ………………., tỉnh ………………….……..
Địa chỉ: …………………………………………………………………………..
Số điện thoại liên hệ: ………………………..
và vợ là : Bà ……………..Sinh ngày: ….…./……/19………..
CMTND/CCCD số : ………….. Cơ quan cấp: CA tỉnh …….. Ngày cấp: …./…./19……
Nguyên quán : Xã ………….., huyện ………………., tỉnh ………………….……..
Địa chỉ: …………………………………………………………………………..
Số điện thoại liên hệ: ………………………..
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Bên B):
Sinh ngày: ….…./……/19………..
CMTND/CCCD số : ………….. Cơ quan cấp: CA tỉnh …….. Ngày cấp: …./…./19……
Nguyên quán : Xã ………….., huyện ………………., tỉnh ………………….……..
Địa chỉ: …………………………………………………………………………..
Số điện thoại liên hệ: ………………………..
Sau khi xem xét, thỏa thuận hai bên đã đi đến thống nhất ký Phụ Lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung cụ thể như sau:
1. Tổng số tiền Ông …………….. và bà …………….. đã nhận của ông …………… theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay là …………..000.000 VNĐ (Bằng chữ: ……………….. triệu đồng chẵn./.) trong đó bao gồm:
- Tiền chuyển nhượng đất đợt ………. ngày …../…./20….. là ……000.000 VNĐ (bằng chữ: ……….. trăm triệu đồng chẵn./.)
- tiền chuyển nhượng đất đợt …………. ngày …../…../20….. là ……000.000 VNĐ (bằng chữ: ……….. trăm triệu đồng chẵn./.)
- Tiền mua khu đất thung lũng ….m2 (……………….. mét vuông) sát chân khu đất bãi thải trên (hiện tại Ông …………… và bà …………… đã làm hợp đồng thuê lại của xã thạch khoán để đổ đất đá, lắp đặt máy móc khi chưa được sự đồng ý của Ông ……………..) là ……000.000 VNĐ (bằng chữ: ……….. trăm triệu đồng chẵn./.)
- Tiền bán toàn bộ cây keo trên khu đất bãi thải trên là ……000.000 VNĐ (bằng chữ: ……….. trăm triệu đồng chẵn./.).
Tuy nhiên, cho đến nay Ông ………………. vẫn chưa nhận được bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến hoạt động xin chấp thuận chủ trương của Ông ……………, vì vậy nên hai bên thống nhất thỏa thuận lại các nội dung của hợp đồng trên cụ thể như sau:
– Ông ……………….. có trách nhiệm thanh toán ngay tại thời điểm ký phụ lục hợp đồng này số tiền …………..000.000 VNĐ (bằng chữ: ……………… triệu đồng chẵn). Kể từ thời điểm thanh toán số tiền này Ông ………….. và bà …………. có trách nhiệm bàn giao toàn bộ mặt bằng, mốc giới của thửa đất, rút toàn bộ máy móc, số quặng và đất đá đã đổ vào khu đất ……m2 và cam kết không có bất kỳ hành vi nào khác ngăn cản hoạt động xây dựng nhà máy gạch trên toàn bộ mảnh đất đã được chuyển giao.
– Số tiền còn lại hai bên thống nhất Ông …………. phải thanh toán cho Ông ………… và bà ….. là : …….000.000 VNĐ (bằng chữ: …… đồng chẵn) trong vòng ….. tháng sau khi ký phụ lục hợp đồng này khi ông …… và bà …… cung cấp đầy đủ các chứng từ chứng minh chi phí từ hoạt động xin cấp phép trước kia đã thực hiện.
– Ông …………. chịu toàn bộ trách nhiệm trong việc xin chủ trương của cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã trong việc xây dựng nhà máy gạch Tuynel tại địa điểm trên.
– Ông ……………. chịu toàn bộ trách nhiệm và chi phí trong việc xin cấp sổ đỏ và các hoạt động phát sinh từ việc xin cấp giấy phép hoạt động nhà máy.
2. Điều khoản chung : Phụ lục hợp đồng được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau và có hiệu lực kể từ ngày ký.
…., ngày..… tháng… năm 20…
ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Bên bán và bên mua đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
Lưu ý rằng khi đến văn phòng công chứng, bạn phải mang theo giấy chuyển quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu và giấy tờ pháp lý cá nhân của cả hai bên.
Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ kê khai tài chính để thực hiện sang tên sổ đỏ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
– 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
– 01 bản có chứng thực căn cước công dân/chứng minh thư nhân dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu của cả bên bán và bên mua
Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất. Hồ sơ để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực.
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân có chứng thực của bên nhận chuyển nhượng.
Bước 4: Nộp lệ phí và nhận sổ đỏ mới.
Hồ sơ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn phải mang theo các giấy tờ sau:
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất chuyển nhượng
Một số chi phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thuế thu nhập cá nhân
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, bên chịu thuế là bên bán bất động sản. Thuế suất của thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị các bên thỏa thuận và được ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Trường hợp mà giá chuyển nhượng đất thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất do nhà nước ban hành.
- Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân khi có tài sản thuộc nhóm đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ thì cần phải nộp lệ phí này khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền.
Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá 1m2 theo bảng giá đất x diện tích.
Trong đó:
Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ được tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó.
Giá 1m2 đất là giá thực tế để xây dựng 1m2 sàn nhà của hạng nhà, cấp nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
- Phí công chứng
Mức thu phí công chứng hiện nay được quy định cụ thể tại Thông tư số 257/2016/BTC.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là khoản thu mà hộ gia đình, tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại thông tư 85/2019/TT-BTC đã nêu ra định nghĩa đối với khoản phí này như sau: Phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, quy mô diện tích của thửa đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
Hy vọng với những chia sẻ trên của Luật Hùng Sơn, quý độc giả đã có cái nhìn chi tiết nhất về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ hotline 19006518 để được hỗ trợ.
