Các quy định về nhà ở xã hội luôn được đông đảo người dân quan tâm, bởi nhà ở xã hội thường có giá thấp hơn so với các loại nhà ở khác. Vậy pháp luật nhà ở quy định như thế nào về nhà ở xã hội? Những đối tượng nào được phép mua nhà ở xã hội? Điều kiện để mua nhà ở xã hội là gì? Hãy cùng Công ty Luật Hùng Sơn tìm hiểu các vấn đề nêu trên thông qua bài viết dưới đây.
1. Nhà ở xã hội là gì?
Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 đã nêu ra định nghĩa nhà ở xã hội như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
Theo đó, mặc dù nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, nhưng vẫn phải đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích theo từng loại nhà cụ thể như sau:
Loại 1: Nhà chung cư
Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2. Đồng thời, nhà chung cư xã hội cũng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa gấp 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Việc tăng mật độ xây dựng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch trước đó phê duyệt việc điều chỉnh.
Tùy vào tình hình cụ thể tại địa phương mà UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa. Tuy nhiên mức tăng không được quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70m2. Cùng với đó cũng cần bảo đảm tỷ lệ số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án có diện tích sử dụng trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Loại 2: Nhà ở liền kề thấp tầng
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không được vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần. Đồng thời, phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối tượng được mua nhà ở xã hội
Căn cứ Điều 49 Luật Nhà ở 2014 thì các nhóm đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện để mua nhà ở xã hội theo quy định thì được mua nhà ở xã hội:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, công nhân trong các cơ quan, đơn vị thuộc CAND và QĐND;
- Cán bộ, công chức, viên chức;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do đã có hành vi vi phạm theo quy định và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức người mà đang trực tiếp quản lý, sử dụng đối tượng này có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp tỉnh nơi người đó sinh sống xem xét để giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội;
- Học sinh, sinh viên của các học viện, các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở xã hội trong thời gian học tập;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
3. Điều kiện để mua nhà ở xã hội là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014, đối tượng thuộc số thứ tự 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 như đã liệt kê ở trên thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập thì mới đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Cụ thể như sau:
Điều kiện 1: Điều kiện về nhà ở
Các đối tượng phải đáp ứng một số điều kiện về nhà ở như:
– Chưa có nhà ở thuộc do mình sở hữu, chưa từng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;
– Chưa được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở nào tại nơi sinh sống, học tập;
– Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp phải hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực (dưới mức 10m2/người).
Điều kiện 2: Điều kiện về cư trú
Để mua nhà ở xã hội, các đối tượng phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trong trường hợp không có đăng ký thường trú thì đối tượng đó phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội, trừ trường hợp thuộc nhóm đối tượng thứ 9.
Điều kiện 3: Điều kiện về thu nhập
Đối với đối tượng theo thứ tự 4, 5, 6 và 7 như đã liệt kê ở trên thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Hay cách khác, các đối tượng này phải là người có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm) nếu không có người phụ thuộc.
Riêng đối với các đối tượng theo thứ tự 1, 8, 9 và 10 thì không phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
4. Hồ sơ, thủ tục như thế nào
– Hồ sơ:
Theo Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP và Điều 10 Thông tư 20/2016/TT-BXD, thì đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội muốn mua nhà ở xã hội phải chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký mua nhà ở theo mẫu số quy định;
– Giấy tờ chứng minh mình thuộc đối tượng được mua nhà;
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở;
– Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú của bản thân;
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập của bản thân.
– Thủ tục
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người có nhu cầu nộp hồ sơ cho chủ đầu tư. Người nhận hồ sơ xin mua nhà ở xã hội phải ghi giấy biên nhận hồ sơ. Đồng thời, người nhận hồ sơ có trách nhiệm xem xét hồ sơ nếu thấy hồ sơ chưa hợp lệ thì người đó phải ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại hồ sơ cho người nộp hồ sơ để họ thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Bước 2: Giải quyết yêu cầu
Dựa trên cơ sở các quy định chấm điểm, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết việc mua nhà theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xã hội để kiểm tra. Việc kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua nhà được hỗ trợ nhiều lần.
Nếu Sở Xây dựng kiểm tra thấy các đối tượng dự kiến mua nhà ở xã hội đã được mua nhà ở các dự án khác thì Sở phải gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua nhà.
Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách phản hồi của Sở thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua nhà trong dự án của mình đến để ký hợp đồng.
Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án lập danh sách các đối tượng được mua nhà gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc và để phục vụ cho công tác quản lý sau này. Đồng thời, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư, tại sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web của chủ đầu tư (nếu có).
5. Quy định của pháp luật về bán nhà ở xã hội
Trường hợp 1: Chưa đủ 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.
Trong thời hạn trên, nếu các đối tượng có nhu cầu bán lại thì chỉ được:
– Bán lại cho Nhà nước;
– Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách của nhà nước);
– Bán lại cho đối tượng thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Giá bán: Giá tối đa có thể bán phải bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Trường hợp 2: Đủ 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.
Khi đủ 05 năm trở lên thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của hai bên.
Trên đây, công ty Luật Hùng Sơn đã cung cấp cho quý khách hàng các thông tin về khái niệm, hồ sơ, thủ tục, điều kiện mua nhà ở xã hội. Nếu quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi gì, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline 19006518 để được tư vấn giải đáp một cách nhanh gọn và chính xác.
