Trong nguồn tài nguyên đất đai quý giá của Việt Nam, đất nông nghiệp chiếm một phần diện tích vô cùng lớn. Vậy đất nông nghiệp là gì? Nếu muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải làm thế nào? Hãy theo dõi bài viết sau đây để không bỏ qua những lưu ý quan trọng nhé.
1. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp chính là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm chăn nuôi, trồng trọt, trồng rừng… Đất nông nghiệp đóng vai trò vô cùng quan trọng trong ngành nông – lâm – ngư nghiệp.
Đất nông nghiệp theo tiếng Anh là Farmland hoặc Agricultural land.
2. Phân loại các loại đất nông nghiệp hiện nay
Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm: là loại đất được dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch với thời gian rất ngắn, có thể là các loại cây trồng lúa, cây hoa màu.
- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi: là loại đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi với mục đích nuôi gia cầm, gia súc, có thể là đất chuyên trồng cỏ tự nhiên làm thức ăn trong chăn nuôi.
- Đất trồng nông nghiệp cây lâu năm: là loại đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng dài trên một năm, có thể là các loại cây lấy thân gỗ như bạch đàn, phi lao… hoặc những loại cây có thời gian tương tự như cây hàng năm nhưng thu hoạch trong nhiều năm như cây dâu, cây ăn quả…
- Đất rừng sản xuất: là rừng tự nhiên được Nhà nước giao cho các tổ chức nhằm vào mục đích quản lý, bảo vệ và phát triển rừng. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể thuê từ nhà nước để thực hiện các dự án trồng rừng hoặc xây dựng các khu sinh thái.
- Đất rừng phòng hộ: là loại đất nông nghiệp được sử dụng để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, nhằm chống xói mòn, hạn chế sự tác động từ thiên tai, giúp cân bằng môi trường sinh thái cũng như điều hòa khí hậu.
- Đất rừng đặc dụng: là loại đất nông nghiệp có vai trò bảo tồn thiên nhiên hoang dã của quốc gia, là nơi lưu trữ lại những loài động thực vật quý hiếm để tránh tình trạng khai thác quá mức dẫn đến tuyệt chủng giống loài. Hiện nay, rừng đặc dụng được triển khai xây dựng thành các khu du lịch tham quan, thư giãn, nghỉ ngơi.
- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: là loại đất nông nghiệp dùng để nuôi trồng thủy sản, trong đó chủ yếu là các phần đất nội địa bao gồm ao, hồ, sông, suối… những phần đất có mặt nước (bao gồm cả trang trại được giao) nhằm vào mục đích nuôi trồng và phát triển ngành thủy sản. Đất làm muối là phần diện tích đất trong quy hoạch dùng để sản xuất muối được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong đó gồm đất sản xuất muối thủ công và đất sản xuất muối quy mô công nghiệp.
- Đất nông nghiệp khác: gồm đất được sử dụng để xây dựng nhà kính, các loại nhà khác phục vụ cho mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia cầm, gia súc, các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất chăn nuôi, đất trồng trọt, nuôi trồng thủy sản dùng cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm để tạo cây giống, con giống, đất trồng cây cảnh, trồng hoa…
3. Quy định pháp luật về hạn mức giao đất nông nghiệp là gì?
3.1 Hạn mức giao đất nông nghiệp là gì?
Hạn mức giao đất nông nghiệp chính là diện tích đất tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng trên cơ sở đất được nhà nước giao để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp… Diện tích đất này sẽ được xác định theo từng loại đất nông nghiệp cho từng địa phương, từng địa phương khác nhau.
Ngoài ra, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là diện tích đất tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được nhận thông qua các hình thức nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2 Hạn mức giao đất nông nghiệp hiện nay
Theo Điều 129 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình được quy định như sau:
- Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp được như sau:
- Không quá 3 hecta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ;
- Không quá 2 hecta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác.
- Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi cá nhân, hộ gia đình không quá 10 hecta đối với phường, xã, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 hecta đối với phường, xã, thị trấn ở miền núi, trung du.
- Hạn mức giao đất đối mỗi loại đất như đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất không quá 30 hecta cho mỗi cá nhân, hộ gia đình.
- Nếu cá nhân, hộ gia đình được giao nhiều loại đất bao gồm đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây hàng năm thì tổng mức giao đất không quá 5 hecta. Nếu cá nhân, hộ gia đình được giao thêm đất trồng cây lâu năm không quá 5 hecta đối với phường, xã, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 hecta đối với phường, xã, thị trấn ở miền núi, trung du. Nếu cá nhân, hộ gia đình được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất sẽ không quá 25 hecta.
- Hạn mức giao đất đồi núi trọc, đất trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho cá nhân, hộ gia đình đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình nêu trên.
- Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm, trồng cây hàng năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi cá nhân, hộ gia đình được thực hiện theo các quy định tại Khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013.
- Đối với diện tích đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng ở ngoài phường, xã, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì sẽ được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi cá nhân, hộ gia đình.
3.3 Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 130 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đối với mỗi loại đất được quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều 129 Luật này (quy định về hạn mức giao đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm nuôi, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất).
Cụ thể hơn, theo Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất cụ thể như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối:
- Không quá 30 hecta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ;
- Không quá 20 hecta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
- Đối với đất trồng cây lâu năm:
- Không quá 100 hecta đối với các phường, xã, thị trấn ở đồng bằng;
- Không quá 300 hecta đối với các phường, xã, thị trấn ở miền núi, trung du.
- Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng:
- Không quá 150 hecta đối với các phường, xã, thị trấn ở đồng bằng;
- Không quá 300 hecta đối với các phường, xã, thị trấn ở miền núi, trung du.
- Ngoài ra, cần lưu ý thêm đến các trường hợp sau:
- Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp ở trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất sẽ bằng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
- Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đó sẽ được xác định theo từng loại đất được quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này.
- Cá nhân, hộ gia đình mà sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất theo các quy định trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
- Cá nhân, hộ gia đình mà sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền theo các quy định trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2007 cho đến trước ngày 1/7/2014 thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phận diện tích mà vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
4. Điều kiện để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Theo điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để cơ quan nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, tùy vào thời điểm trên thực tế, tùy kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan thẩm quyền sẽ quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
5. Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
5.1 Hồ sơ xin chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Người chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị một số giấy tờ tài liệu sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định số 1 được ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;
- Có thể tải mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất <<tại đây>>
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
5.2 Thủ tục thực hiện
Bước 1: Người muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ như trên.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
- Người làm thủ tục sẽ nộp 1 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất nông nghiệp cần chuyển mục đích sử dụng để được giải quyết.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời hạn quy định không quá 3 ngày làm việc, cơ quan này sẽ có văn bản thông báo và hướng dẫn người làm thủ tục bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 3: Tiến hành nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4: Nhận kết quả tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
5.3 Thời hạn giải quyết
- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;
- Không quá 15 ngày đối với các trường hợp còn lại.
- Lưu ý: thời hạn trên không kể thời gian thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
6. Có phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không?
Khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người làm thủ tục sẽ phải đóng các khoản chi phí sau:
- Tiền sử dụng đất
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ
Bạn có thể tham khảo chi tiết chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở <<tại đây>>
Trên đây là một số thông tin quan trọng xoay quanh đất nông nghiệp là gì. Ngoài ra, nếu như bạn có vướng mắc về vấn đề pháp lý nào khác, hãy liên hệ với Luật Hùng Sơn qua hotline 0964.509.555 để nhận được sự hỗ trợ tư vấn và giải đáp chi tiết.
