Chào Luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc cần được Luật sư tư vấn cho tôi như sau: Tôi muốn mua một mảnh đất rộng hơn 2000m2 ở huyện, nhưng khi được xem qua sổ đỏ và thông qua nhiều ngày tìm hiểu, tôi lại biết được thêm một thông tin là mảnh đất ấy nằm trong khu quy hoạch để làm bến xe. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, đất nằm trong diện quy hoạch có được mua bán hay chuyển nhượng không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
I. Luật sư tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi thắc mắc về Công ty Luật Hùng Sơn, về vấn đề mà bạn đặt câu hỏi chúng tôi xin được phép giải đáp cụ thể như sau.
1. Cơ sở pháp lý quy định về đất nằm trong diện quy hoạch.
– Luật Đất đai năm 2013 (Điều 49, Điều 188, Điều 168).
2. Các trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch theo luật hiện hành.
– Căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì đất nằm trong diện quy hoạch sẽ gồm hai trường hợp sau đây:
- Trường hợp 1: Đất nằm trong diện quy hoạch nhưng không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Là đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất mà đã có công bố nhưng lại chưa hề có kế hoạch sử dụng đất ấy hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ấy được phép bán và thực hiện được các quyền cụ thể thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, tặng cho hoặc thế chấp, …
- Trường hợp 2: Đất nằm trong diện quy hoạch nhưng có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Nếu thuộc trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất nằm trong diện quy hoạch ấy phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất và phải thu hồi đất theo kế hoạch. Người sử dụng được tiếp tục thực hiện những quyền của người sử dụng đất nhưng không được phép xây dựng nhà mới trên đất ấy hoặc xây các công trình hoặc trồng các loại cây lâu năm, …
Tuy nhiên, nếu như người sử dụng đất muốn sửa chữa lại nhà ở hoặc công trình trên đất nằm trong diện quy hoạch ấy thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
– Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn có thông tin cho rằng mảnh đất bạn đang tìm hiểu là đang nằm trong khu quy hoạch và dùng để làm bến xe tức là thuộc vào trường hợp 2 là đất nằm trong diện quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng nằm của cấp huyện. Nếu như bạn muốn mua mảnh đất ấy, bạn hoàn toàn có thể mua được bởi người sử dụng có thể chuyển nhượng cho bạn, tuy nhiên bạn sẽ bị thu hồi đất khi kế hoạch thu hồi đất có hiệu lực và khi vẫn chưa bị thu hồi, bạn sẽ bị hạn chế một số quyền lợi cụ thể như không được cải tạo hay sửa chữa nhà cửa, công trình trên mảnh đất ấy.
– Những lưu ý về đất nằm trong diện quy hoạch:
- Trong trường hợp mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng thời gian kéo dài đến 3 năm vẫn không có quyết định thu hồi đất hoặc vẫn chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất ấy phải tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ đối với việc thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng với những phần diện tích đất mà nằm trong kế hoạch đã công bố trước đó. Và sau khi tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ thì Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ này.
- Và thời gian sau 3 năm kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất nằm trong diện quy hoạch được công bố các quyền của người sử dụng đất trước đó mà bị hạn chế thì sẽ không còn nữa.
3. Điều kiện mua bán.
Vì vậy, căn cứ theo những quy định trên thì đất nằm trong diện quy hoạch thì vẫn có thể mua bán được. Tuy nhiên, việc mua bán đất này thì vẫn phải tuân thủ các điều kiện về việc mua bán quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để tổ chức, cá nhân mua bán quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Xem thêm >>> Trường hợp mua bán đất không cần sổ đỏ
Như vậy, trên đây là những tư vấn của Công ty Luật Hùng Sơn về vấn đề đất nằm trong diện quy hoạch có được phép mua bán hay chuyển nhượng không. Vẫn được mua bán hoặc chuyển nhượng trong trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch nhưng vẫn phải tuân thủ các điều kiện về việc mua bán quyền sử dụng đất được quy định trong luật. Nếu như bạn vẫn còn có thắc mắc về vấn đề này hay các vấn đề có liên quan xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ đầy đủ.
Lĩnh vực chuyên môn: Sở Hữu Trí Tuệ, Hợp Đồng, Tư Vấn Đầu Tư, Quản Trị Doanh Nghiệp.
- Đăng ký mã vạch sản phẩm mới nhất năm 2024 - 15/06/2024
- Thủ tục đăng ký website với bộ công thương mới nhất - 15/06/2024
- Thông báo chương trình khuyến mại sở công thương - 15/06/2024
