Hiện nay có rất nhiều hình thức để xác lập nên quan hệ mua bán giữa người có quyền sử dụng đất và người quyền sử dụng đất ấy. Và một trong những hình thức xác lập việc mua bán khá phổ biến hiện nay chính là vi bằng. Đây là một hình thức sẽ được xác lập bởi tổ chức thừa phát lại. Nhưng có một số người khi mua bán lại không hiểu được những giá trị quan trọng của vi bằng, từ đó hiểu sai và dẫn đến việc xảy ra những vấn đề không đáng có. Sau đây, Luật Hùng Sơn sẽ giải đáp cho bạn đọc một số câu hỏi thắc mắc thường thấy về việc mua bán nhà đất bằng vi bằng để bạn đọc có thể nắm rõ hơn về vấn đề này.
1. Thế nào là mua bán nhà đất bằng vi bằng?
Có thể thấy, dù không có sự phổ biến như hợp đồng mua bán nhưng chúng ta vẫn có thể thấy vi bằng xuất hiện khá nhiều trong cuộc sống hiện nay. Nhưng không hẳn ai cũng có thể nắm rõ về hình thức vi bằng này ra sao.
Có nhiều người đã có sự lầm tưởng về hình thức vi bằng được Thừa phát lại lập tương tự như hợp đồng do công chứng viên chứng nhận. Thực tế thì đây là hai hình thức hoàn toàn khác nhau.
Vi bằng chính là một văn bản được cấp bởi Thừa phát lại, nội dung bên trong của vi bằng sẽ có ghi nhận về sự kiện và hành vi đã được dùng làm chứng cứ trong xét xử và sử dụng trong các mối quan hệ pháp lý khác.
Căn cứ theo Điều 28 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng sẽ có giá trị pháp lý sau:
– Như một chứng cứ để Tòa án có thể xem xét khi tiến hành giải quyết vụ án.
– Là căn cứ để thực hiện những giao dịch hợp pháp theo các quy định pháp luật hiện hành.
– Và vi bằng cũng chỉ là văn bản ghi nhận lại nội dung cụ thể của một sự kiện, hành vi cụ thể nào đó và có kèm theo vi bằng có thể là băng hình, hình ảnh và các tài liệu dùng để chứng minh khác.
Vậy thì trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà đất, khi các bên thỏa thuận đến Thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này cũng cũng chỉ là văn bản ghi nhận lại việc giao tiền của bên mua nhà đất, bên bán giao giấy tờ và không có giá trị để có thể chứng nhận việc mua bán nhà đất. Vi bằng khi sử dụng trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà đất được xem là không có giá trị pháp lý và giao dịch được thực hiện thông qua hình thức vi bằng này, khi có một tranh chấp xảy ra giữa những cá nhân có liên quan đến vi bằng thì giao dịch ấy có thể sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo các quy định pháp luật về dân sự.
2. Mua bán nhà đất bằng vi bằng có được cấp sổ đỏ không?
Bạn đọc đặt câu hỏi:
Xin chào Luật sư, gia đình tôi đang gặp rắc rối với một số vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà đất như sau: Vào năm 2005, gia đình tôi có đến mua một miếng đất có diện tích 200m2 bằng hình thức giấy viết tay và giữa tôi với bên bán đất có thỏa thuận là sẽ ra văn phòng Thừa phát lại để xác lập việc mua bán này thông qua vi bằng. Nhưng hiện nay, khi tôi muốn đi xin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại băn khoăn liệu có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì tôi không rõ là vi bằng có giống như hợp đồng công chứng hay không. Vậy Luật sư cho tôi hỏi khi mua bán nhà đất bằng vi bằng có được cấp sổ đỏ hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Quy định pháp luật cụ thể:
Theo các quy định pháp luật phía trên, vi bằng chính là một hình thức văn bản là nơi để ghi nhận về những sự kiện và hành vi được dùng để làm chứng cứ trong quá trình xét xử của Tòa án. Vi bằng là do cơ quan Thừa phát lại lập.
Nhưng căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể như sau:
– Hợp động chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hợp đồng thế chấp, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất phải được thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
– Nhưng sẽ không cần phải công chứng hoặc chứng thực nếu như trong trường hợp kinh doanh bất động sản:
- Hợp đồng cho thuế, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Các loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng những tài sản khác gắn liền với đất mà có một bên hoặc là các bên tham gia vào giao dịch này là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản đã được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cẩu của các bên.
Và cũng theo các quy định của pháp luật thì việc chứng nhận sẽ được thực hiện ở tại Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) và việc công chứng sẽ được thực hiện ở tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng: thuộc Nhà nước ; Văn phòng công chứng: thuộc về tư nhân).
Căn cứ theo Khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có quy định về việc sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
– Các trường hợp sau đây đang được sử dụng mấy mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được cấp và không thuộc vào trường hợp được quy định tại Khoản 2 của Điều này thì người đang được sử dụng đất sẽ được thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất vào lần đầu tiên theo quy định và không cần phải thực hiện thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất. Và trong trường hợp này thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu không được phép yêu cầu người nộp đơn đưa ra các loại hợp đồng hay là văn bản chứng minh cho quyền sử dụng đất:
– Trường hợp sử dụng đất do đã nhận chuyển nhượng hoặc là nhận tặng cho quyền sử dụng đất vào trước ngày 1/1/2008.
– Trường hợp sử dụng đất do đã nhận chuyển nhượng hoặc là nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ ngày 1/1/2008 cho đến trước ngày 1/7/2014 và có được giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định.
– Trường hợp sử dụng đất do được nhận thừa kế quyền sử dụng đất vào trước ngày 1/7/2014.
Luật sư giải đáp thắc mắc:
Trong trường hợp của bạn đặt câu hỏi thì việc bạn xác lập việc mua bán nhà đất bằng vi bằng sẽ không được công nhận là một hợp đồng mua bán hợp pháp và không có giá trị để chứng minh cho việc bạn đã mua miếng đất 200m2 ấy. Việc mà một hợp đồng chứng minh cho việc mua bán hợp pháp miếng đất 200m2 ấy chỉ có giá trị pháp lý khi được ông chứng bởi tổ chức thực hiện việc công chứng.
Nhưng bạn có đề cập đến việc có một giấy viết tay ghi nhận về việc mua bán đất giữa bạn và người chủ đất trước kia vào năm 2005, căn cứ theo các quy định pháp luật về đất đai mới nhất thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải đưa ra giấy tờ, văn bản để chứng minh cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, tức là không cần đưa ra hợp đồng công chứng mà vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm lại, vì bạn mua đất vào năm 2005 và có giấy viết tay nên vẫn được cấp sổ đỏ dù sau đó có xác lập bằng vi bằng từ cơ quan thừa phát lại.
3. Những rủi ro về mặt pháp lý khi mua bán nhà đất bằng vi bằng?
Bạn đọc đặt câu hỏi:
Xin chào Luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc về việc mua bán nhà đất bằng vi bằng như sau: Tôi được nghe rất nhiều về trường hợp khi mua đất, giữa người mua và người bán không tiến hành lập hợp đồng và tiến hành công chứng hoặc chứng thực mà thông qua hình thức khác xa lạ hơn là vi bằng. Vậy Luật sư cho tôi hỏi trong trường hợp này thì liệu sẽ có được những rủi ro pháp lý nào xảy ra không khi tôi cảm thấy vi bằng dường như không giống với hợp đồng công chứng. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Quy định pháp luật cụ thể:
Vi bằng chính là một văn bản được cấp bởi Thừa phát lại, bên trong của vi bằng sẽ có ghi nhận về sự kiện và hành vi đã được dùng làm chứng cứ trong xét xử và sử dụng trong các mối quan hệ pháp lý khác.
Căn cứ theo Điều 28 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng sẽ có giá trị pháp lý sau:
– Như một chứng cứ để Tòa án có thể xem xét khi tiến hành giải quyết vụ án.
– Là căn cứ để thực hiện những giao dịch hợp pháp theo các quy định pháp luật hiện hành.
– Và vi bằng cũng chỉ là văn bản ghi nhận lại nội dung cụ thể của một sự kiện, hành vi cụ thể nào đó và có kèm theo vi bằng có thể là băng hình, hình ảnh và các tài liệu dùng để chứng minh khác.
Vi bằng khi sử dụng trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà đất được xem là không có giá trị pháp lý và giao dịch được thực hiện thông qua hình thức vi bằng này, khi có một tranh chấp xảy ra giữa những cá nhân có liên quan đến vi bằng thì giao dịch ấy có thể sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo các quy định pháp luật về dân sự.
Như vậy về giá trị pháp lý, vi bằng hoàn toàn khác so với hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.
Luật sư giải đáp thắc mắc:
Vì vi bằng so với hợp đồng mua bán nhà đất được chứng thực hoặc công chứng thì sẽ có sự khác biệt rất lớn về giá trị pháp lý và không được dùng để chứng minh cho việc mua bán hợp pháp của người mua và người bán nên tất nhiên sẽ có những trường hợp rủi ro xảy ra. Và những rủi ro sau có thể sẽ xảy ra khi người mua đi mua nhà ở bằng cách lập vi bằng:
– Trường hợp khi nhà ở là tài sản thế chấp tại Ngân hàng: Trong trường hợp này thì nhà ở mà thuộc vào diện có chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có chung giấy phép xây dựng và có chung số nhà sau khi đã bán các căn nhà trên cho nhiều người mua khác nhau thì người được đứng tên trên sổ hồng chung ấy sẽ mang đi thế chấp ở tại Ngân hàng. Và trong khi người mang đi thế chấp ấy không có khả năng để thanh toán thì việc của Ngân hàng chính là xiết nợ những căn nhà đó. Và người mua nhà rất dễ bị “mất trắng” tài sản ấy.
– Trường hợp khi bán một căn nhà cho nhiều người khác nhau: Thực trạng hiện nay thì khi lập vi bằng ở tại Thừa phát lại thì chỉ cần có bản sao là họ đã lập ngay vi bằng cho người mua và người bán. Nếu như trong trường hợp mà người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất có ý định không tốt, lập ra nhiều bản sao để bán cho nhiều người và vẫn lập vi bằng thì sau cùng sẽ xảy ra tranh chấp bởi không thể xác định được ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà.
– Mua nhà đất bằng vi bằng từ người thuê nhà: Trong một số trường hợp thực tế, người thuê nhà sẽ lợi dụng tình hình chủ nhà cho thuê nhà nhưng không có ở gần, sẽ lợi dụng điều đó để đem giấy bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà (lấy được bằng các hình thức khác nhau). Khi này họ rao bán với người mua nhà đất, chỉ cần làm bản vi bằng ở tại Thừa phát lại, và Thừa phát lại đôi khi cũng chỉ cần có giấy bản sao là đã cấp vi bằng. Điều này làm người mua nhà cứ ngỡ là đã mua được nhà thật nhưng thực tế thì vi bằng ấy không có giá trị pháp lý chứng minh cho việc mua bán nhà đất, nên giữa chủ nhà thực tế và chủ nhà mua nhà thông qua vi bằng sẽ có sự tranh chấp.
Trên đây là các quy định của pháp luật về việc mua bán nhà đất bằng vi bằng. Vi bằng tuy là được xác lập bởi Thừa phát lại nhưng lại không thể chứng minh cho việc mua bán nhà đất hợp pháp của các nhà đất. Nếu như bạn đọc có thắc mắc về vấn đề này hoặc các vấn đề pháp lý khác có liên quan, hãy liên hệ với Luật Hùng Sơn để chúng tôi thể hỗ trợ và tư vấn giúp cho bạn những quy định pháp luật mới và phù hợp nhất.
>>> Quy trình thủ tục lập vi bằng mới nhất
Lĩnh vực chuyên môn: Sở Hữu Trí Tuệ, Hợp Đồng, Tư Vấn Đầu Tư, Quản Trị Doanh Nghiệp.
- Thủ tục thay đổi người đại diện theo pháp luật - 28/05/2023
- Mẫu tờ trình đề nghị giải thể cập nhật mới nhất - 25/05/2023
- Giấy phép nhập khẩu thực phẩm mới nhất - 24/05/2023
