Trong cuộc sống, việc người cho thuê nhà đột ngột lấy lại nhà trước thời hạn không phải trường hợp hiếm gặp. Tuy nhiên, chủ nhà làm như vậy có đúng luật không? người thuê nhà có được đòi bồi thường không? tất cả được trả lời ở bài viết dưới đây
Chưa hết hạn cho thuê, chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn có được không?
Căn cứ quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận nêu tại hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phun, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thỏa thuận được với bên thuê về giá nhà thuê mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.
Nếu lý do lấy lại nhà không thuộc các trường hợp nêu trên, chủ nhà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật. Khi đó, có thể khởi kiện để yêu cầu chủ nhà thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.
Mẫu đơn khởi kiện đòi bồi thường
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……(1), ngày….. tháng …… năm…….
ĐƠN KHỞI KIỆN
Kính gửi: Toà án nhân dân (2)……………………………………
Người khởi kiện: (3)…………………………………………………………………….
Địa chỉ: (4) ………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: …………………………………………………. (nếu có)
Người bị kiện: (5)…………………………………………………………………
Địa chỉ (6) ……………………………………………………………………………
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: …………………………………………………. (nếu có)
Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)…………………………..
Địa chỉ: (8)…………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: …………………(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử : …………………………………………(nếu có)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)………………………..
Địa chỉ: (10) …………………………………………………………………………………..
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..………………. (nếu có)
Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)…………………..
…………………………………………………………………………………………………..
Người làm chứng (nếu có) (12)……………………………………………………….
Địa chỉ: (13) …………………………………………………………………………………
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ……………………………….………… (nếu có).
Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)…………
1………………………………………………………………………………………………………
2……………………………………………………………………………………………………….
(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15)
Người khởi kiện (16)
Nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn, đòi bồi thường thế nào?
Khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
Do đó, khi việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là trái pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại nếu gây ra thiệt hại cho người thuê. Không chỉ vậy, trong hợp đồng mà có quy định về việc phạt cọc, phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật thì chủ nhà còn bị phạt cọc, phạt vi phạm theo thỏa thuận.
Lưu ý: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết đến việc chủ nhà muốn đòi lại nhà.
Bồi thường thiệt hại
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại nêu tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 là: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường.
Về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định:
- Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
- Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc
Như vậy, khi chủ nhà đòi lấy lại nhà trước hạn mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp người thuê nhà thì họ có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường về những thiệt hại xảy ra và tinh thần (nếu có). Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 lại quy định:
Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp
Do đó, để có thể được Tòa án giải quyết thì người thuê nhà phải cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là đúng quy định.
Phạt cọc
Tùy thuộc vào hợp đồng thuê nhà nên sẽ có 02 trường hợp sau đây:
- Hợp đồng thuê nhà có quy định về đặt cọc và phạt cọc: Thực hiện theo hợp đồng;
- Hợp đồng không quy định: Không được phạt cọc.
Phạt vi phạm hợp đồng
Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho bạn thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Trên đây là toàn bộ thông tin của công ty Luật Hùng Sơn. Nếu quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc gì cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua Hotline 19006518 hoặc đặt lịch ở văn phòng để được các chuyên viên tư vấn trả lời một cách nhanh gọn và chính xác nhất. Cảm ơn quý khách đã theo dõi bài viết. Trân trọng!
