Trường hợp không được công nhận sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

Hiện nay, cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thì nhu cầu mua bán về nhà ở tăng cao, đặc biệt nhất là ở tại các thành phố.  Để có thể được nhà nước công nhận và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan của mình thì điều quan trọng là phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở của mình. So với những quy định trong Luật Nhà ở 2005, với sự ra đời của Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung và có nhiều điểm mới quy định liên quan đến đối tượng hay những điều kiện bắt buộc để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đối với những đối tượng là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài và những cá nhân, tổ chức nước ngoài theo hướng mở rộng hơn về đối tượng và thông thoáng hơn về điều kiện được sở hữu nhà ở.Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể và trường hợp nào cũng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chỉ những trường hợp có đủ điều kiện theo quy định tại Luật Nhà ở 2014  mới được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Vậy trường hợp được và không được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật, cùng Luật Hùng Sơn chúng tôi giải đáp qua bài viết sau.

Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở là gì?

Điều kiện về chủ thể được quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại điều Điều 7 và Điều 8 cùng Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì những chủ thể sau theo quy định được quyền sở hữu nhà ở:

  • Thứ nhất là những tổ chức, cá nhân hoặc là các hộ gia đình trong nước.
  • Thứ hai là những người Việt Nam đang định cư, sinh sống ở nước ngoài.
  • Thứ ba là những cá nhân, tổ chức nước ngoài, cụ thể bao gồm:
    • Cá nhân, tổ chức nước ngoài đang đầu tư xây dựng công trình nhà ở theo những dự án thực hiện tại Việt Nam dựa theo những quy định của Luật nhà ở và quy định pháp luật có liên quan khác;
    • Những doanh nghiệp có vốn đầu tư của nước ngoài hay những văn phòng đại diện, chi nhánh của các doanh nghiệp nước ngoài hoặc các quỹ đầu tư nước ngoài khác, chi nhánh đang hoạt động tại Việt Nam của các ngân hàng nước ngoài (được gọi chung lại là các tổ chức nước ngoài);
    • Các cá nhân nước ngoài theo quy định được phép thực hiện nhập cảnh vào Việt Nam.

trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở

Điều kiện về những giấy tờ liên quan để chứng minh là các đối tượng để được công nhận là chủ thể được quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định chi tiết tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014 thì:

STT Về đối tượng Các giấy tờ liên quan để chứng minh đối tượng
1 Những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước. – Đối với những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước thì khi tiến hành làm thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có đầy đủ những giấy tờ nhằm xác minh nhân thân của chính đối tượng phù hợp theo quy định của pháp luật để cấp Giấy chứng nhận liên quan dựa theo pháp luật đất đai, như phải có căn cước công dân, chứng minh nhân dân, đối với trường hợp chưa có căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân thì có giấy khai sinh.
2 Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài thì theo quy định phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam – Trong trường hợp người đó mang hộ chiếu Việt Nam thì hộ chiếu đó phải còn giá trị về hiệu lực và phải được cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam đóng dấu nhằm kiểm chứng nhập cảnh vào hộ chiếu của người đó                            . 

– Trong trường hợp người đó mang hộ chiếu nước ngoài thì hộ chiếu đó cũng cần phải còn giá trị và có được cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam đóng dấu nhằm kiểm chứng nhập cảnh vào hộ chiếu của người đó. Kèm theo đó là những giấy tờ chứng minh rằng người đó vẫn còn quốc tịch Việt Nam hoặc là những giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do các cơ quan như Sở Tư pháp cấp tỉnh, hay cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc những giấy tờ khác mà phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam.

3

Những cá nhân, tổ chức nước ngoài –  Đối với đối tượng là các cá nhân nước ngoài thì yêu cầu là phải có hộ chiếu vẫn còn giá trị kèm theo có đóng dấu của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam nhằm kiểm chứng nhập cảnh và cá nhân đó phải không thuộc diện theo quy định của pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ được quyền miễn trừ, ưu đãi về ngoại giao dành cho những cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

– Đối với đối tượng là các tổ chức nước ngoài thì phải nằm trong đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm: 

+ Cá nhân, tổ chức nước ngoài đang thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà tại Việt Nam;

+ Doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài hoặc văn phòng đại diện, chi nhánh của các doanh nghiệp nước ngoài, hay quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh của những ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.  

–Tại chính thời điểm mà tiến hành ký kết các giao dịch về nhà ở phải có đầy đủ giấy tờ bao gồm giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc những giấy tờ chứng nhận cho phép hoạt động tại Việt Nam mà do các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam vẫn đang còn hiệu lực

Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở về hình thức sở hữu nhà ở

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 8 và khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định về các hình thức sở hữu nhà ở dành cho các đối tượng như đã phân tích ở trên bao gồm:

  • Thứ nhất, đối với đối tượng là các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước thì phải được thông qua dưới các hình thức:
    • Thuê mua, mua, nhận tặng cho, đầu tư xây dựng nhận thừa kế,nhận đổi nhà ở hoặc nhận góp vốn.
    • Các hình thức khác phù hợp theo quy định.
  • Thứ hai, đối với đối tượng là người Việt Nam đang sinh sống, định cư ở nước ngoài thì thông qua bằng các hình thức:
    • Tiến hành thuê mua hoặc mua những nhà ở thương mại.
    • Nhận tặng cho, nhận đổi, mua hoặc là nhận thừa kế nhà ở của những cá nhân, hộ gia đình.
    • Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ những trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở là nhà ở thương mại mà theo quy định được phép bán nền để tự tiến hành tổ chức xây dựng nhà ở.
  • Thứ ba, đối với đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài thì thông qua bằng các hình thức:
    • Đầu tư xây dựng công trình nhà ở theo các dự án tại Việt Nam theo quy định.
    • Thuê mua, mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế các nhà ở là nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trừ các khu vực nhằm bảo đảm an ninh, quốc phòng theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, pháp luật liên quan của nước ta cũng ban hành những quy định nhằm mục đích kiểm soát chặt chẽ quyền của chủ sở hữu nhà ở của những cá nhân, tổ chức nước ngoài. Cụ thể là tại khoản 2 Điều 161 Luật Nhà đã quy định rõ:

Cá nhân, tổ chức nước ngoài được quy định cụ thể tại điểm b và tại điểm c của khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 được có các quyền của chủ sở hữu nhà ở giống như là công dân Việt Nam , tuy nhiên phải đáp ứng và tuân thủ một số quy định sau đây: Chỉ được phép thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho kèm theo việc sở hữu số lượng căn hộ ở trong một căn tòa nhà chung cư không phép quá 30%. Trong trường hợp là nhà ở riêng lẻ như bao gồm nhà ở liền kề hay nhà biệt thự thì chỉ được phép thuê mua, mua, nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho cùng với việc sở hữu không được quá hai trăm năm mươi căn nhà…trên cùng một khu vực mà có dân số tương đương với một đơn vị hành chính là cấp phường

Trường hợp không được công nhận sở hữu nhà ở

Quy định về đối tượng không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định cụ thể tại Điểm a Khoản 1 và điểm b khoản 1 Điều 78 NĐ 99/2015/NĐ-CP

Đối với những cá nhân, tổ chức nước ngoài mà thuộc một trong các trường hợp được quy định dưới đây thì sẽ không được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở mà chỉ được phép tặng cho hoặc bán nhà ở này cho những đối tượng được quy định sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

  • Cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép thừa kế hoặc được phép tặng cho nhà ở mà nằm trong khu vực không thuộc diện là được sở hữu hoặc là vượt quá số lượng nhà ở theo quy định là được phép sở hữu. Cá nhân, tổ chức này được  ủy quyền cho người khác hoặc trực tiếp tặng cho hoặc bán nhà ở.
  • Với tổ chức nước ngoài nhưng không hoạt động tại Việt Nam hoặc các cá nhân nước ngoài không đủ điều kiện nên không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng theo quy định được thừa kế nhà ở hoặc được tặng cho nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, các tổ chức nước ngoài này được phép tiến hành ủy quyền cho các tổ chức hoặc cá nhân khác mà đang hoạt động, cư trú ở tại Việt Nam thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở.

Quy định về thủ tục tặng cho hoặc bán nhà ở của các cá nhân, tổ chức nước ngoài mà theo quy định không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Dù không được pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở (không được cấp, đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) nhưng đối với các cá nhân, tổ chức nước ngoài vẫn có quyền bán, tặng cho nhà ở đó. Về thủ tục quy định việc tặng cho hoặc bán nhà ở của các đối tượng là cá nhân, tổ chức nước ngoài mà theo quy định không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Khoản 2 Điều 78 NĐ 99/2015/NĐ-CP . Việc thực hiện này được tiến hành khi có đầy đủ các giấy tờ theo quy định như sau:

  • Có hợp đồng tặng cho nhà ở, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam như di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản,…
  • Có đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của các bên gồm bên tặng cho và  bên để lại thừa kế theo quy định của Luật Nhà ở 2014 cùng với Điều 72 NĐ 99/2015/NĐ-CP.
  • Có các văn bản liên quan với hợp đồng ủy quyền tặng cho nhà ở hoặc hợp đồng bán nhà ở được lập ra theo các quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp nếu tiến hành ủy quyền cho người khác để thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở.
  • Trong trường hợp mà trong số các đối tượng được phép thừa kế nhà ở mà có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải tiến hành thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:
    • Các bên tiến hành thống nhất để đề nghị các cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
    • Các bên tiến hành thống nhất để thực hiện bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 78 NĐ 99/2015/NĐ-CP để hưởng giá trị.

Trên đây là những trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng vẫn được hưởng giá trị của nhà ở đó. Hay nói cách khác thì trong trường hợp các cá nhân, tổ chức nước ngoài mà thuộc một trong hai trường hợp phân tích trên thì cá nhân, tổ chức nước ngoài sẽ không được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) nhưng vẫn sẽ có quyền được hưởng các giá trị của nhà ở đó.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là gì? Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hiện nay

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là gì?

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn được gọi là giấy hồng hoặc là sổ hồng. Đây được xem là một loại giấy tờ hoặc một loại văn bản do những cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam tiến hành cấp cho chủ nhà hay chủ sở hữu nhà và xem như đây là chứng cứ duy nhất và chứng cứ hợp pháp để xác định chủ quyền của một cá nhân hoặc tổ chức nào đó đối với chính căn nhà ( phần bất động sản) của mình. Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng chính là cơ sở pháp lý chính đáng để cho chủ sở hữu nhà ở thực hiện các nghĩa vụ và quyền của mình đối với ngôi nhà ở đó dựa theo quy định của pháp luật. 

Mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Dựa theo điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản sản khác gắn liền với đất quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và sau đây gọi là Giấy chứng nhận) do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành theo một mẫu chung thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất , nhà ở và tài sản sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận này sẽ bao gồm một tờ có 04 trang , in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước là 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung được quy định và sắp xếp thành theo trật tự  quy định như sau:

Tại trang 1 bao gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản sản khác gắn liền với đất” được in màu đỏ. Tại mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen ; dấu nổ của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tại trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản sản khác gắn liền với đất”. Trong đó có các thông tin bao gồm về  thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác , rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú;ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận ; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận.

Tại trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.

Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận.

Nội dung của Giấy chứng nhận nêu trên sẽ được Văn phòng đăng kí đất đai hoặc tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất (trong trường hợp đối với nơi mà chưa thành lập được Văn phòng đăng kí đất đai) tự thực hiện tự in và viết khi tiến hành chuẩn bị hồ sơ để trình lên các cơ quan có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai là có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc là tiến hành xác nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận đã được cơ quan nhà nước có liên quan cấp trước đó.

Trên đây là toàn bộ những tư vấn của chúng tôi về các trường hợp không được công nhận sở hữu nhà ở. Như vậy, với cá nhân, tổ chức nước ngoài khi đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam với hình thức thể hiện sự công nhận là được cấp Giấy chứng nhận, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn có một số trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như đã phân tích trên. Để cập nhật thêm kiến thức về pháp luật vui lòng truy cập vào website luathungson.vn hoặc trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6518 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ.

5/5 - (1 bình chọn)

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *


Tin mới

Các tin khác

Video tư vấn pháp luật

To-top
Developed by Luathungson.vn
Facebook Messenger
Chat qua Zalo
Tổng đài 19006518
Developed by Luathungson.vn