Việc từ chối nhận hồ sơ và từ chối cấp Sổ đỏ hiện nay đang diễn ra khá phổ biến. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì người dân cần biết việc từ chối đó có đúng quy định hay không. Đồng thời cũng phải biết cách xử lý khi nhận được văn bản từ chối như thế nào để có thể hành xử cho phù hợp. Vậy, những trường hợp bị từ chối cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật là gì? Hãy cùng Công ty Luật Hùng Sơn tìm hiểu về những quy định này thông qua bài viết dưới đây.
1. Những trường hợp nào thì bị từ chối cấp sổ đỏ?
Căn cứ khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
1. Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
2. Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
3. Nội dung kê khai trong hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, tính thống nhất và tính hợp lệ theo quy định của pháp luật;
4. Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc trong hồ sơ có giấy tờ giả mạo;
5. Khi nhận được văn bản yêu cầu tạm dừng hoặc dừng hẳn việc cấp Sổ đỏ của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc khi nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
6. Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Trường hợp có căn cứ từ chối hồ sơ theo quy định như trên thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có văn bản trả lời trong đó nêu rõ lý do từ chối cấp và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Văn bản này sẽ được cơ quan tiếp nhận gửi kèm theo hồ sơ cho người nộp hoặc có thể chuyển văn bản và hồ sơ đến bộ phận một cửa, UBND xã, phường, thị trấn để trả lại cho người nộp.
2. Bị từ chối cấp sổ đỏ phải xử lý như thế nào?
Trong trường hợp Cơ quan nhà nước từ chối đúng với quy định pháp luật
Nếu người nộp hồ sơ không thực hiện đúng thực hiện theo đúng quy định thì khi nhận được văn bản từ chối hồ sơ phải chuẩn bị lại một bộ hồ sơ xin cấp sổ Đỏ sao cho đúng. Tùy vào trường hợp cụ thể mà người nộp hồ sơ có những cách xử lý khác nhau. Tuy nhiên, trường hợp này bạn nên xem hướng dẫn, phương án xử lý trong văn bản từ chối hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện cho đúng.
Chẳng hạn, nếu bạn bị từ chối cấp sổ đỏ do nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, tính thống nhất và hợp lệ thì bạn cần xem lại trong mẫu đơn 04a/ĐK đã kê khai bị thiếu hay có sai sót gì so với thông tin cá nhân, thông tin trong hồ sơ địa chính, để từ đó sẽ viết đơn mới cho đúng quy định.
Tương tự, nếu bạn bị từ chối cấp sổ đỏ do cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ nhận được văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì bạn chỉ được nộp hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận sau khi đã có kết quả giải quyết tranh chấp đất đai mà không tiếp tục gửi đơn giải quyết tranh chấp đến Tòa án nhân dân, UBND cấp huyện, cấp tỉnh theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp cơ quan nhà nước từ chối sai quy định của pháp luật
Khi cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ không có văn bản từ chối hồ sơ hoặc lý do từ chối nếu trong văn bản không thuộc những trường hợp được nêu ở trên thì bạn có thể lựa chọn một trong những cách xử lý sau:
– Kiến nghị cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ xem xét lại;
– Khiếu nại/ Tố cáo;
– Khởi kiện hành chính.
Trong đó, khiếu nại và khởi kiện hành chính là cách phổ biến.
Cách 1: Khiếu nại
Căn cứ Luật Khiếu nại 2011 và Luật Đất đai 2013, khiếu nại về việc từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:
– Điều kiện thực hiện khiếu nại:
+, Người sử dụng đất chịu sự tác động trực tiếp bởi quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình khiếu nại thì có thể tự mình khiếu nại.
+, Có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi từ chối là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
+, Người khiếu nại phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có người đại diện hợp pháp thực hiện khiếu nại trong trường hợp khiếu nại thông qua người đại diện.
+, Việc khiếu nại chưa được Toà án thụ lý để giải quyết.
+, Còn thời hiệu, thời hạn khiếu nại hoặc đã hết thời hiệu, thời hạn nhưng có lý do chính đáng.
– Đối tượng khiếu nại: Quyết định, hành vi từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Cách 2: Khởi kiện
Nếu hộ gia đình, cá nhân bị công chức xã, phường, thị trấn hoặc bộ phận một cửa cấp huyện hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện từ chối hồ sơ cấp Sổ đỏ thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
3. Nghị định mới về cấp sổ đỏ
Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 đã có nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến sổ đỏ được quy định như sau:
Thứ nhất, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có thể tiếp nhận hồ sơ xin cấp sổ đỏ:
Khoản 19 Điều 1 Nghị định này có quy định về Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là:
– Văn phòng đăng ký đất đai.
– Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ hai, người dân có thể thỏa thuận để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ tại nhà:
Về việc nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, Nghị định này có quy định: Đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai; cấp, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ theo nhu cầu của người sử dụng đất thì thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả được thực hiện theo thỏa thuận giữa người có nhu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng không quá thời gian thực hiện thủ tục do UBND cấp tỉnh quy định.
Như vậy, theo quy định trên thì người dân hoàn toàn có thể thỏa thuận để làm sổ đỏ nhanh, tại nhà theo nhu cầu xong phải đáp ứng thời gian theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Thứ ba, khi dồn điền đổi thửa sẽ không còn được cấp đổi sổ đỏ mới nữa
Khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định một trong những trường hợp được cấp đổi sổ đỏ đã cấp là “do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất”.
Trong khi trước đây theo quy định tại Nghị định 43 thì còn bao gồm “do dồn điền đổi thửa”.
Thứ tư, sửa đổi quy định liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ trong dự án phát triển nhà ở
Liên quan đến quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở, khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã bổ sung quy định về một số giấy tờ mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi đến Sở TN&MT sau khi hoàn thành công trình:
+ Trường hợp có những thay đổi về nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ để chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó;
+ Thông báo của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền về xây dựng cho phép chủ đầu tư được nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Hy vọng qua bài viết trên của Luật Hùng Sơn, quý khách hàng đã có thể hiểu được những trường hợp bị từ chối cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật và những quy định mới về cấp sổ đỏ 2021. Nếu quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc gì cần được tư vấn, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline 19006518 để được tư vấn giải đáp một cách nhanh gọn và chính xác nhất. Trân trọng!
