Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất là một trong những khoản tiền có thể phải nộp. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết tiền sử dụng đất là gì? Khi nào phải nộp tiền sử dụng đất? Khi nào được miễn hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất? Tiền sử dụng đất có phải thuế sử dụng đất không? Trong khuôn khổ bài viết dưới đây của công ty Luật Hùng Sơn, chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp những vấn đề trên liên quan đến tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất là gì?
Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ra định nghĩa về tiền sử dụng đất. Theo đó thì: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”.
Như vậy, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi thuộc một trong ba trường hợp sau:
– Trường hợp 1: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng.
– Trường hợp 2: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp 3: Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho đất có nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước giao, cho thuê.
Các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất
Đối tượng thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo đó, các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, là người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích như:
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất để ở.
– Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư liên quan đến xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án liên quan đến việc đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.
– Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư liên quan đến hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa với mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
– Tổ chức kinh tế được giao đất với mục đích để xây dựng các công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.
Thứ hai, là người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thuộc các trường hợp được liệt kê sau đây:
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang sử dụng làm đất ở hoặc sử dụng làm đất nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc sử dụng làm đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất.
– Đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất nay được chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất.
– Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc sử dụng làm đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ cho thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thứ ba, là hộ gia đình, các cá nhân đang sử dụng đất với mục đích làm nhà ở, làm đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn sử dụng lâu dài từ trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, 7, 8 và 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
– Khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, tuy nhiên lại không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
– Khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, các cá nhân đối với đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
– Khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, các cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.
– Khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, các cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc có nguồn gốc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được cơ quan Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
Khi làm Sổ đỏ thì không phải trường hợp nào cũng phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993
Trường hợp 1: Nếu không vi phạm pháp luật đất đai
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì đối với đất có nhà ở mà diện tích trong mức hạn mức công nhận đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp tiền bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được quy định tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Đối với đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chẳng hạn như hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Nếu có vi phạm pháp luật đất đai
Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì đối với đất ở mà diện tích đất ở trong hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Nếu diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Đối với đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chẳng hạn như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì cá nhân, hộ gia đình được cấp GCN phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Thứ hai, đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Trường hợp 1: Không vi phạm pháp luật đất đai
Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì đối với đất có nhà ở mà diện tích trong hạn mức giao đất ở thì phải nộp bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại Bảng giá đất. Nếu diện tích đất ở vượt hạn mức thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất được quy định cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Đối với đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chẳng hạn như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cụ thể đối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 ở thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Trường hợp 2: Nếu có vi phạm pháp luật đất đai
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì đối với đất ở mà diện tích đất trong hạn mức giao đất thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Nếu diện tích vượt hạn mức giao đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chẳng hạn như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Trường hợp được giao đất làm nhà ở trước 01/7/2014
Tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đã quy định về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở trước ngày 01/7/2014 như sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc tại thời điểm kê khai nộp tiền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
– Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở theo giá đất cụ thể.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất làm nhà ở từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa nộp tiền sử dụng đất, nếu được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo theo theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất thì các cá nhân, hộ gia đình được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo mức đã được thông báo và phải nộp tiền chậm nộp theo quy định phù hợp với từng thời kỳ.
– Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo chưa phù hợp với quy định tại thời điểm xác định và thông báo tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế xác định lại nhưng phải đảm bảo đúng quy định.
Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2014
Thứ nhất, đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004
Mức tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này được quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở một cách ổn định
– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có các tài liệu, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì nếu số tiền đã nộp theo giấy tờ này theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất. Nếu số tiền đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp sẽ được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm đã nộp tiền. Phần diện tích đất còn lại sẽ được thu tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
– Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ để chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất, thì:
+ Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở được quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở, tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
+ Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở sẽ thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chấp nhận việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Căn cứ vào khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ. Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở, thì nếu được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chẳng hạn như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.
Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là gì?
Thuế sử dụng đất là một khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước trong quá trình sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế. Thuế sử dụng đất gồm hai loại là thuế sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
Tiền sử dụng đất có phải là thuế không?
Điều 107 Luật đất đai đã có quy định rằng: Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất, cùng với tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý đất đai… đều là các khoản thu tài chính từ đất đai. Tuy tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất đều là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhưng nó khác nhau ở chỗ: Tiền sử dụng đất là số tiền phải trả cho Nhà nước và chỉ thực hiện khi thuộc một trong ba trường hợp được pháp luật quy định, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp, Còn thuế sử dụng đất là khoản nộp vào ngân sách nhà nước và nộp hàng năm. Như vậy, tiền sử dụng đất không phải là thuế sử dụng đất.
Trên đây là nội dung tư vấn về vấn đề tiền sử dụng đất là gì. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào cần được tư vấn, Quý độc giả vui lòng liên hệ đến hotline 1900.6519 để được hỗ trợ giải đáp một cách nhanh chóng và chính xác nhất. Trân trọng!
