Một trong các vướng mắc thường gặp với loại đất khai hoang theo cách người dân gọi đó những vấn đề xoay quanh việc làm sổ đỏ. Vậy thủ tục và chi phí làm sổ đỏ cho đất khai hoang như thế nào? Mời các bạn cùng Luật Hùng Sơn theo dõi bài viết dưới đây!
Thủ tục làm sổ đỏ cho đất khai hoang
Căn cứ theo quy định tại Điều 101 của Luật đất đai 2013 về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
…………
Như vậy, trường hợp của bạn, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).”
Thứ hai, các bước để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Các cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định. Thành phần của hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất (theo form mẫu).
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc mảnh đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.
- Trích lục hoặc trích đo..
- Biên bản xét duyệt do hội đồng xét cấp giấy xã.
- Thông báo công khai hồ sơ (trong vòng 15 ngày).
- 2 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB – nếu như có).
- 2 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu như có).
- 2 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu như có).
- 2 bản giấy tờ khác có liên quan tới việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu như có).
- 2 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu như có).
- Bản án của tòa án nhân dân, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định của các cấp (nếu như có).
Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì sẽ được hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu theo yêu cầu bổ sung. Nếu như hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì đội ngũ cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, sau đó ký vào đơn nơi “Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời họ sẽ viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, người dân mang biên nhận tới nhận thông báo thuế và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, tiến hành nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Lúc này, bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Bước 5: Đến hẹn, người dân mang phiếu hẹn tới Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để nhận kết quả.
Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính của Văn phòng đăng ký đất cấp huyện. Trong trường hợp ban quản lý phường không thực hiện giải quyết cho công dân, hãy khiếu nại hành vi này theo quy định của Luật khiếu nại năm 2011.
Ba khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang
Tiền sử dụng đất khi được cấp Sổ đỏ
Tiền sử dụng đất khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho đất khai hoang được chia thành những trường hợp khác nhau:
TH1: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nhưng lại không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định theo khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
TH2: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng từ ngày 15/10/1993 tới trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
Đối với trường hợp 1 và 2 hãy xem mức tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Sổ đỏ
TH3: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho đất khai hoang kể từ ngày 01/7/2004 tới trước ngày 01/7/2014
Đất được khai hoang trong giai đoạn từ ngày 01/7/2004 tới trước ngày 01/7/2014 được coi là mảnh đất vi phạm pháp luật đất đai do việc sử dụng đất trên thực địa mà vẫn chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 2 của Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật dựa theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì phí thu tiền sử dụng đất như sau:
- Phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận về quyền sử dụng đất. Nói theo cách khác, tiền sử dụng đất cần phải nộp được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (mức giá đất cụ thể không được ấn định trước).
- Cho dù thuộc trường hợp cần phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể tuy nhiên có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được dùng đất thì được trừ đi số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất cần phải nộp; mức trừ không được vượt quá số tiền có nghĩa vụ phải nộp.
Riêng trường hợp sử dụng đất có các công trình xây dựng khác (không phải là nhà ở), trong trường hợp được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giống như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng thời hạn sử dụng lâu dài thì:
Phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể (giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) của mảnh đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định trong khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp này khi được cấp cần phải xem loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đó là loại đất nào để xác định giống như đất làm mặt bằng để tiến hành xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các khu chế xuất; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; mảnh đất thương mại, dịch vụ,…
Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)
* Miễn lệ phí trước bạ
Miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với mảnh đất nông nghiệp do cá nhân, hộ gia đình tự khai hoang phù hợp đối với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, hoàn toàn không có tranh chấp (khoản 6 Điều 9 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
* Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ theo Điều 5 của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 của Nghị định số 20/2019/NĐ-CP quy định về cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)
- Giá 1m2 đất để có thể tính lệ phí trước bạ là mức giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành khi được cấp Giấy chứng nhận (thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).
- Diện tích đất là tất cả diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức và cá nhân được cấp Giấy chứng nhận được xác định bởi Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp cho cơ quan thuế.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp bìa)
Căn cứ theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa sổ) do Hội đồng nhân dân (HĐND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, vì vậy mức thu giữa các tỉnh khác nhau.
Cho dù mức thu giữa các tỉnh, thành là không giống nhau tuy nhiên có điểm chung là mức thu đều từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp; duy chỉ có một vài tỉnh thu 120.000 đồng.
Đây là khoản tiền ít nhất và đã được ấn định từ trước, trong trường hợp người dân muốn biết chỉ cần xem trong nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành nơi có thửa đất.
Ngoài ra, có thể các bạn phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, khoản thuế sử dụng đất hàng năm nếu như chưa nộp và phí dịch vụ trong trường hợp thuê người khác làm thay.
Trên đây là thủ tục và các khoản chi phí làm sổ đỏ cho đất khai hoang. Trong đó khoản tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất cần phải nộp trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp. Hy vọng bài viết này hữu ích cho các bạn!
