Tư vấn thủ tục sang tên đất nông nghiệp

Việt Nam là một đất nước nông nghiệp và việc mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp để đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi là nhu cầu tất yếu. Tuy nhiên, những thủ tục pháp lý liên quan đến sang tên sổ đỏ, sổ đất không phải ai cũng nắm rõ quy trình, giấy tờ thực hiện. Hiện trạng mua bán đất các loại đất nông nghiệp trên thực tế đã xảy ra nhiều và việc coi đất nông nghiệp giống như là một loại tài sản có thể thực hiện trao đổi, mua bán được. Vậy pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về thủ tục sang tên đất nông nghiệp. Luật Hùng Sơn sẽ giúp quý khách hàng tư vấn và giải đáp cụ thể vấn đề này.

Quảng cáo

Quy định mới về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Người dân cần lưu ý 4 trường hợp cấm sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp để tránh những khoản phạt không mong muốn. 

– Trường hợp 1: Với những cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài hay các doanh nghiệp mà có được vốn đầu tư của nước ngoài thì không được phép thực hiện hành vi nhận tặng cho và nhận chuyển nhượng các quyền sử dụng đất nông nghiệp, riêng đối với những trường hợp mà quy định của pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất nông nghiệp).

– Trường hợp 2: Các tổ chức kinh tế không được phép thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất trồng lúa, hay đất rừng là rừng đặc dụng của những cá nhân hay hộ gia đình trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Không được áp dụng  đối với toàn bộ phần đất nông nghiệp đó mà chỉ cấm được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đất trồng lúa hay đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng của những cá nhân, hộ gia đình, và trừ những trường hợp được phép  chuyển mục đích sử dụng đất.

Người dân cần nắm rõ những trường hợp cấm sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp để tránh những khoản phạt không mong muốn.

– Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa (chỉ áp dụng đối với đất trồng lúa).

+ Với Hộ gia đình mà trực tiếp thực hiện sản xuất nông nghiệp khi mà có ít nhất thành viên là một thành viên mà là của hộ gia đình khác mà không thuộc những đối tượng được hưởng lương là lương thường xuyên; là những đối tượng đã nghỉ hưu hay phải nghỉ mất sức do lao động hoặc là thôi việc mà được hưởng trợ cấp xã hội.

+ Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ do mất sức trong lao động, riêng với trường hợp là thôi việc thì sẽ được hưởng những trợ cấp của xã hội.

– Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Nói cách khác, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông và lâm nghiệp hay thực hiện nuôi trồng các loại thủy hải sản cho các cá nhân và hộ gia đình đang sinh sống, định cư trong những phân khu đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho các quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp cho các cá nhân hay hộ gia đình đang sinh sống tại các khu vực rừng là rừng phòng hộ .

Lưu ý rằng theo quy định của pháp luật thì chỉ cấm thực hiện nhận tặng cho và nhận chuyển nhượng chứ không quy định là cấm thực hiện nhận thừa kế.

thủ tục sang tên đất nông nghiệp

Điều kiện sang tên đất nông nghiệp

Điều kiện sang tên sổ đỏ đất nông nghiệp dưới đây được áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho

Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

Để được sang tên sổ đỏ thì bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.

Đối với đất nông nghiệp gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể:

– Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

– Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được phép nhận tặng cho hoặc là nhận chuyển nhượng đối với đất được coi là đất trồng lúa.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong những phân khu được bảo vệ rất nghiêm ngặt hoặc những phân khu là phân khu với chức năng phục hồi sinh thái thuộc những loại rừng đặc dụng, trong trường hợp nếu mà không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Quy định về hồ sơ, chi phí, thủ tục sang tên đất nông nghiệp

Hồ sơ sang tên đất nông nghiệp

Bên bán Bên mua
Giấy chứng nhận bao gồm: Giấy chứng nhận các quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy tờ liên quan tới nhân thân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân

Sổ hộ khẩu của bên bán

Các giấy tờ chứng minh được tình trạng hôn nhân của bên bán (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).

Giấy tờ liên quan tới nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).

Sổ hộ khẩu của bên mua

Các giấy tờ chứng minh được tình trạng hôn nhân của bên mua (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).

Chi phí sang tên đất nông nghiệp

*Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân

Dựa theo điều 17 của TT 92/2015/TT-BTC thì khi chuyển nhượng nhà đất, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính dựa theo công thức như sau:

Thuế thu nhập cá nhân ( TNCN) phải thực hiện nộp  = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

*Thứ hai, lệ phí trước bạ

Dựa theo Điều 5 của NĐ 140/2016/NĐ-CP thì khi thực hiện việc sang tên đất nông nghiệp, lệ phí trước bạ sẽ được xác định bởi công thức như sau:

Lệ phí trước bạ trong chi phi phí này = Giá tính lệ phí trước bạ x  Thuế suất 0.5%

* Thứ ba, Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ để thực hiện việc sang tên đất nông nghiệp sẽ không giống nhau, mức thu này sẽ phụ thuộc vào quy định vào các tỉnh thành ( mức phí thường sẽ dao động từ 500.000 đồng đến 05 triệu đồng).

Thủ tục thực hiện sang tên đất nông nghiệp

Bước 1: Thực hiện việc công chứng hoặc thực hiện chứng thực

Bước 2: Thực hiện việc khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Khi mỗi cá nhân thực hiện việc nhận tặng cho hay là nhận chuyển nhượng nhà đất thì phải thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế là thuế thu nhập cá nhân, ngay kể cả những trường hợp được cho miễn thuế.

Theo quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 7 NĐ 126/2020/NĐ-CP về quy định cụ thể về người nộp thuế nhưng không phải thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế trong những trường hợp cụ thể sau đây: b) Mỗi cá nhân mà có thu nhập được quy định là miễn thuế theo quy định của pháp luật, cụ thể là quy định về thuế thu nhập cá nhân cùng  quy định cụ thể tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế thì không áp dụng,  trừ những cá nhân nhận quà tặng hoặc là nhận thừa kế  là những bất động sản hay việc chuyển nhượng các bất động sản.”.

* Thời hạn của việc thực hiện nộp hồ sơ khai các  thuế, các loại lệ phí

– Thời hạn đối với việc thực hiện khai thuế thu nhập cá nhân được quy định cụ thể như sau:

+ Nếu như trong hợp đồng không có sự thỏa thuận rằng người nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện việc nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng thì trong thời gian 10 ngày được tính kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực thì bên chuyển nhượng sẽ phải thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan nhà nước.

+ Còn nếu như trong hợp đồng đã có sự thỏa thuận là người nhận chuyển nhượng sẽ là người thực hiện nộp thuế thay cho người chuyển nhượng thì trong thời gian quy định  là 30 ngày được tính kể từ ngày mà hợp đồng này bắt đầu phát sinh có hiệu lực thì người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nộp hồ sơ khai thuế (việc thực hiện sẽ nộp chung hồ sơ với hồ sơ sang tên ở bước 3).

– Thời hạn được quy định đối với việc khai lệ phí trước bạ là sẽ cùng chung thời điểm với việc nộp hồ sơ cho đăng ký những biến động

Bước 3: Thực hiện việc đăng ký những biến động đất nông nghiệp(còn gọi là đăng ký sang tên đất nông nghiệp)

* Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ cho việc đăng ký biến động thì thực hiện nộp hồ sơ, gồm có 2 cách chính như sau:

Cách 1: Các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp hồ sơ đã chuẩn bị  tại chính UBND xã, phường, thị trấn mà chính nơi đó, có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Các cá nhân, hộ gia đình không lựa chọn nộp hồ sơ đã chuẩn bị tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thì:

– Nếu như tại địa phương đó đã thành lập được bộ phận một cửa thì người nộp sẽ nộp hồ sơ tại chính bộ phận một cửa của địa phương đó.

– Nếu địa phương đó chưa thành lập được riêng bộ phận một cửa thì sẽ thực hiện nộp trực tiếp tại các Chi nhánh trực thuộc của văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc sẽ  nộp trực tiếp tại các Văn phòng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu như tại địa phương đó không có các  Chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai.

* Thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và tiến hành giải quyết hồ sơ

Phải thực hiện việc nộp thuế quy định là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo như quy định và dựa theo thông báo của các cơ quan thuế

* Tiến hành trả kết quả

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết và phải trả kết quả trong vòng 03 ngày làm việc, kể từ ngày giải quyết xong.

* Thời gian giải quyết

– Thời gian được quy định là không quá 10 ngày kể từ ngày mà cơ quan tiếp nhận nhận nhận được hồ sơ được coi là hợp lệ và không được quá 20 ngày làm việc đối với các trường hợp là tại các vùng sâu, vùng xa, hay vùng khó khăn…..

Quảng cáo

– Thời gian giải quyết quy định trên sẽ không bao gồm  tính thời gian được quy định là các ngày lễ hay ngày nghỉ,..

Mẫu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

———***——–

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

…., ngày …….. tháng ………. năm ……

Chúng tôi gồm có:

Bên A gồm có:

Ông:………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ……./……./………….

Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :……………………cấp ngày……/……/…………..tại ……………………………………………….

Cùng vợ là bà:  …………………………………………………

Sinh ngày: ……./……./………….

Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…cấp ngày……/……/…..tại ………………………………………………………….

Địa chỉ liên hệ: ………………………………………………………………..

Số điện thoại: ………………………………..

Bên B

Ông/Bà:…………………………………………………………………………

Sinh ngày:……./……/…………….

Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :………………………cấp ngày……/……/…………..tại ……………

Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………….

Số điện thoại: ……………………………………..

Hai bên trong hợp đồng này gồm bên A và bên B cùng  đồng ý với nhau về việc thực hiện yêu cầu chuyển nhượng các quyền sử dụng đất nông nghiệp theo như các thoả thuận của 2 bên, cụ thể như sau :

ĐIỀU 1:  NHỮNG NỘI DUNG LIÊN QUAN VỀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHUYỂN ĐỔI

Bên A đồng ý việc nhượng lại toàn bộ quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa………tại………….

Giấy chứng nhận số ……………….. do ……….. cấp ngày …../……../…………, cụ thể như sau:

– Thửa đất số: ……………………………………………

– Tờ bản đồ số:…………………………………………..

– Địa chỉ thửa đất: …………………………………………………………….

– Diện tích: …………………. m2 (bằng chữ: ……………………………..)

– Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2

+ Sử dụng chung: ……………………………… m2

– Mục đích sử dụng:……………………………………

– Thời hạn sử dụng:…………………………………….

– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………

Giá trị của quyền sử dụng đất nông nghiệp mà hai bên đã cùng nhau  thoả thuận là: ……………………………….đồng.

(Bằng chữ: ……………………………………………………………….đồng Việt Nam).

ĐIỀU 2: VẤN ĐỀ GIAO VÀ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với toàn bộ giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất nông nghiệp này cho Bên B ngay sau khi mà Bên A đã được Bên B thực hiện thanh toán đầy đủ các số tiền nêu trên hợp đồng.

2. Hai bên tham gia chuyển đổi phải có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất chuyển đổi nêu trên tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan.

Bân cạnh đó, Bên A phải có trách nhiệm là giúp đỡ,  hỗ trợ bên B mà không phải có thêm các điều kiện ràng buộc nào để giúp Bên B nhanh chóng hoàn thành những thủ tục pháp lý liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng với thửa đất.

ĐIỀU 3: VỀ PHƯƠNG THỨC ĐỂ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP LIÊN QUAN TRONG HỢP ĐỒNG

Trong quá trình hai bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ như quy định trong hợp đồng này, nếu có tranh chấp phát sinh giữa 2 bên thì các bên sẽ thương lượng với nhau trước để tìm ra cách giải quyết trên những nguyên tắc bình đẳng và tôn trọng các quyền lợi của nhau; nếu trường hợp không thể giải quyết bằng hình thức thương lượng được thì một trong hai bên của hợp đồng có quyền được khởi kiện lên tòa án nhân dân để yêu cầu toà án có thẩm quyền giúp giải quyết tranh chấp của hai bên theo những quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và Bên B sẽ chịu những trách nhiệm pháp lý trước pháp luật về những lời cam đoan đã cam kết sau đây:

1. Những thông tin liên quan về thông tin cá nhân của hai bên, thông tin liên quan về thửa đất đã ghi cụ thể trong Hợp đồng này là đúng sự thật

2. Thửa đất chuyển nhượng được nêu trong hợp đồng thuộc trường hợp được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất, đúng theo những quy định của pháp luật;

3. Hai bên đã có sự xem xét kỹ lưỡng , hiểu và biết rõ về thửa đất được nhận chuyển đổi và các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất;

4. Tại thời điểm mà hai bên thực hiện giao kết Hợp đồng này:

4.1. Thửa đất nhận chuyển đổi này đang không có bất kì tranh chấp;

4.2. Quyền sử dụng đất nông nghiệp này đang không bị kê biên để nhằm bảo đảm việc thi hành án;

5. Việc giao kết hợp đồng giữa hai bên A và B này là xuất phát hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc và  không bị lừa dối,

6. Cam kết sẽ thực hiện đầy đủ và đúng những  thoả thuận mà hai bên đã cam kết đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 5: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Hai bên trong hợp đồng đã hiểu rõ những quy định về quyền và nghĩa vụ , những lợi ích hợp pháp và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng này.

Bên A

(Ký và ghi rõ họ tên)

Bên B

(Ký và ghi rõ họ tên)

 Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn thủ tục sang tên đất nông nghiệp. Nếu quý khách hàng còn bất cứ vướng mắc gì cần giải đáp, xin vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật Hùng Sơn chúng tôi để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi hy vọng rằng sẽ nhận được thêm nhiều những ý kiến xây dựng, đóng góp của quý khách để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

Vui lòng đánh giá!
Ls. Luyện Ngọc Hùng

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *


Tin mới

Các tin khác

Video tư vấn pháp luật

To-top
Developed by Luathungson.vn
Facebook Messenger
Chat qua Zalo
Tổng đài 19006518
Developed by Luathungson.vn