Đất nông nghiệp là vùng đất, khu vực đất thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp là những khuôn khổ pháp lý được Nhà nước đặt ra giúp người sử dụng đất thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp và đảm bảo phù hợp với các nguyên tắc quản lý đất đai ở Việt Nam. Bài viết dưới đây của công ty Luật Hùng Sơn sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những quy định chi tiết về vấn đề pháp lý này.
1. Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp
Bước 1: Đặt cọc mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp
Hợp đồng đặt cọc bao gồm những nội dung cơ bản sau:
- Thông tin bên bán, bên mua và người làm chứng (nếu có);
- Thông tin mô tả về đất: Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, Diện tích đất, …
- Giá tiền mua bán đất, số tiền đặt cọc, số tiền thanh toán các đợt tiếp theo, thời gian và hình thức thanh toán;
- Thỏa thuận của hai bên về thời gian hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng).
- Các thỏa thuận khác liên quan như: bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng hợp đồng, …
Hai bên có thể bỏ qua bước đặt cọc này nếu xét thấy không cần thiết và có thể trực tiếp đến Văn phòng công chứng tại địa phương nơi có đất để thực hiện bước 2.
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Văn phòng công chứng địa phương nơi có đất giao dịch
– Bên bán cần chuẩn bị những tài liệu sau:
- Bản gốc giấy tờ chứng thực cá nhân như CMND/ CCCD/ hộ chiếu;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bên mua cần chuẩn bị những tài liệu sau:
- Bản gốc giấy tờ chứng thực cá nhân như CMND/ CCCD/ hộ chiếu;
- Bản gốc Sổ hộ khẩu;
– Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng
- Hai bên đến nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng nơi có đất kèm phiếu yêu cầu công chứng. Sau đó, đợi Công chứng viên kiểm tra hoặc phát hành hồ sơ:
Đối với trường hợp các bên tự soạn trước dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng, nếu đáp ứng điều kiện thì tiếp tục, Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, nếu hợp đồng không đáp ứng điều kiện hoặc vi phạm pháp luật thì Công chứng viên yêu cầu sửa đổi hợp đồng hoặc lập dự thảo hợp đồng mới;
Đối với trường hợp các bên mua bán không lập dự thảo hợp đồng trước, Công chứng viên lập dự thảo hợp đồng;
- Công chứng viên đọc lại nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên cùng nghe để kiểm tra lại nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng. Nếu có sai sót thì yêu cầu công chứng viên sửa đổi, bổ sung;
- Bên bán và bên mua lần lượt ký và điểm chỉ vào 03 Bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Công chứng viên ký tên, đóng dấu và ghi lời chứng vào Hợp đồng chuyển nhượng đất.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai sau khi chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ gồm có:
- Đơn xin đăng ký biến động đất đai theo mẫu quy định;
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Những giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu,….
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số công việc sau
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trả Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Sau đó, bên chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nếu có.
Thời gian để văn phòng đăng ký đất đai giải quyết là 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ. Đối với các trường hợp ở vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc.
2. Quyền sử dụng đất nông nghiệp
Người sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì họ phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện các quyền.
Điều 179 Luật đất đai 2013 có quy định về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai;
b) Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê QSDĐ;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
e) Tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai 2013; tặng cho QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai 2013;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân khác theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất nông nghiệp thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
3. Chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
b) Đất không có tranh chấp;
c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình liên quan đến QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013. Chẳng hạn như:
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Bên cạnh đó, Hợp đồng chuyển nhượng đất trồng lúa cần được lập thành văn bản và được công chứng tại tổ chức công chứng nơi có đất hoặc chứng thực tại UBND xã nói có đất theo quy định tại Điều 167, Luật đất đai 2013 và được hướng dẫn tại Điều 64, Luật đất đai 2013.
Trên đây là những chia sẻ ở trên của công ty Luật Hùng Sơn về thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp. Trường hợp Quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 19006518 để được tư vấn một cách nhanh chóng và chính xác nhất.
