Làm sổ đỏ là một thủ tục khá khó khăn và phức tạp. Trong đó, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở là một thủ tục như thế. Vậy, đất không có nhà ở là gì? Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở. Nếu muốn tự mình làm sổ đỏ thì có những lưu ý gì? Trong nội dung bài viết dưới đây, công ty Luật Hùng Sơn sẽ giúp bạn có cái nhìn chi tiết nhất về thủ tục này. Hy vọng bài viết này của chúng tôi sẽ hữu ích với bạn!
Đất không có nhà ở là gì?
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới được mô tả trên hồ sơ hoặc được xác định trên thực địa. Đất không có nhà ở được hiểu là là đất không có tài sản gắn liền với đất là nhà ở. Đất không có nhà ở có thể là đất ở chưa có nhà ở hoặc là đất nông nghiệp.
Điều kiện, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở?
Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở
Trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp 1: Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình
Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Chính phủ Cách mạng lâm thời, Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận tạm thời cá nhân, hộ gia đình được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993;
– Giấy tờ hợp pháp về việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương, nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
Trường hợp 2: Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên người khác
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như trên mà ở giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo các giấy tờ, tài liệu liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan. Tuy nhiên, đến trước ngày 01/7/2014 các cá nhân, hộ gia đình này vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, đồng thời, mảnh đất đó không có tranh chấp thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định về việc thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực thi hành thì được cấp sổ đỏ. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 4: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, giao đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp sổ đỏ thì được cấp. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được cấp Giấy chứng nhận được chia thành các trường hợp khác nhau:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Cá nhân, hộ gia đình được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014.
– Cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
– Cá nhân, hộ gia đình được UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ nếu có đủ điều kiện sau:
– Đất đã được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở
Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất không có nhà ở được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xin cấp sổ đỏ nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất.
Cách 2: Nếu không nộp tại UBND cấp xã thì có thể nộp ở:
– Văn phòng/ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
– Đối với địa phương đã có bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở chưa đầy đủ, chưa hợp lệ theo quy định của pháp luật về đất đai thì người tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc.
Trường hợp, hồ sơ nộp đã đầy đủ và hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận. Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp, trong phiếu có ghi rõ ngày hẹn trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Khi nhận được thông báo của Chi cục thuế yêu cầu đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có), tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính này.
Sau khi nộp tiền xong thì cá nhân, hộ gia đình giữ lại hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và phải xuất trình được hóa đơn này khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trực tiếp trao Sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi cho UBND cấp xã trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.
* Thời gian giải quyết được quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo đó, thời hạn giải quyết là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo thì thời hạn giải quyết là không quá 40 ngày.
Thời gian trên không tính các khoảng thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian trưng cầu giám định; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Các khoản tiền phải nộp khi sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Cá nhân, hộ gia đình nếu thuộc địa phương thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và cá nhân, hộ gia đình đó thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất và sẽ phải nộp đầy đủ bốn khoản chi phí cấp Sổ đỏ, cụ thể:
Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất cá nhân, hộ gia đình phải nộp khi được cấp Sổ đỏ nếu thuộc trường hợp phải nộp. Pháp luật hiện hành không quy định số tiền sử dụng đất cụ thể phải đóng vì tiền sử dụng đất phụ thuộc vào diện tích đất, loại đất, vị trí từng thửa đất. Tuy nhiên, có những trường hợp, khi cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, có những trường hợp, khi được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể đã được phân tích tại mục 2 ở trên.
Lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở
Theo Điều 5 và Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = (Diện tích x Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất) x 0.5%
Trong đó:
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất được quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm người sử dụng đất kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích của thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức do Văn phòng Đăng ký đất đai xác định và cung cấp số đo cho cơ quan thuế xác định tiền lệ phí trước bạ.
Ví dụ: Ông A được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích 100m2, giá đất theo Bảng giá đất là 10 triệu đồng.
Số lệ phí trước bạ ông A phải nộp là 05 triệu đồng [Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (100m2 x 10 triệu đồng) = 05 triệu đồng].
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở
Tại Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC đã có quy định: “Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc thực hiện cấp Sổ đỏ (bao gồm cấp mới, cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ vào diện tích, quy mô của thửa đất, mục đích sử dụng đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ và điều kiện cụ thể của từng địa phương để quy định về mức thu phí phí thẩm định hồ sơ cho từng trường hợp”.
Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định, vì vậy, nên ở một số tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương cá nhân, hộ gia đình sẽ không phải nộp phí này khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Lệ phí cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ do HĐND cấp tỉnh quyết định. Vì vậy, mức thu lệ phí cấp Sổ đỏ của từng tỉnh, thành có thể sẽ khác nhau.
Những điều cần biết khi tự làm sổ đỏ
Chuẩn bị tiền để nộp khi làm Sổ đỏ
* Lý do nên biết số tiền và ước lượng được số tiền phải nộp để cấp sổ đỏ
Sau khi biết được thửa đất đang sử dụng sẽ được cấp hoặc có thể được cấp Giấy chứng nhận thì người dân cần ước lượng khoản tiền phải nộp bởi nếu cá nhân, hộ gia đình tự làm sổ đỏ không ước lượng được số tiền phải nộp sẽ có thể dẫn đến hai rủi ro sau:
+ Không đủ tiền để nộp cho cơ quan có thẩm quyền nên không được trao Giấy chứng nhận.
+ Không đủ tiền nộp cho cơ quan có thẩm quyền nên sẽ bị tính tiền chậm nộp.
* Các khoản tiền có thể phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận
Các khoản tiền có thể phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận bao gồm: Tiền sử dụng đất (nếu có); Lệ phí trước bạ; Lệ phí cấp Giấy chứng nhận; Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu; Thuế sử dụng đất (nếu chưa nộp) như đã phân tích ở trên.
Tuy nhiên, trên thực tế ít người phải nộp thuế sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận vì hàng năm dù không có Giấy chứng nhận thì người dân vẫn nộp thuế sử dụng đất.
Hồ sơ cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ
Tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT mới chỉ quy định về hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ đối với thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Còn trường hợp đất không có giấy tờ thì vẫn không có quy định cụ thể nên khi cá nhân, hộ gia đình tự mình thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu cần hết sức lưu ý vấn đề này để có thể chuẩn bị một bộ hồ sơ cho đúng quy định, cụ thể:
* Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Đơn đề nghị cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì hồ sơ phải có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Nếu đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì hồ sơ phải có một trong các giấy tờ được quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc nhà ở thì hồ sơ phải có sơ đồ nhà ở, sơ đồ công trình xây dựng. Trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà ở đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng của nhà ở, công trình đã được xây dựng.
– Chứng từ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc được giảm, được miễn nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có).
* Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ đối với thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Đơn đề nghị cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn về việc đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp hoặc xác nhận của UBND cấp xã về việc đất xin cấp sổ đỏ phù hợp với quy hoạch.
– Chứng từ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc được giảm, được miễn nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài ra, tùy thuộc vào hiện trạng của từng thửa đất mà khi tự mình làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ, cá nhân, hộ gia đình có thể có thêm một số giấy tờ xác minh khác.
Nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ
Cách 1: Người dân nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất.
Cách 2: Nếu người dân nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất thì có thể nộp tại:
– Bộ phận một cửa với những địa phương đã thành lập bộ phận này theo quy định của UBND cấp tỉnh.
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện huyện này nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
– Nộp tại bất kỳ địa điểm theo nhu cầu của người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu UBND cấp tỉnh có quy chế riêng (đây là quy định mới theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
Cách xử lý khi bị chậm cấp Sổ đỏ
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người dân sẽ có cách xử lý khác nhau. Tuy nhiên, trên thực tế ta có thể chia thành 03 mức độ để có cách xử lý khi bị chậm cấp sổ đỏ sao cho phù hợp như sau:
Mức độ 1: Người dân hỏi lý do vì sao không giải quyết theo đúng thời hạn được ghi tại phiếu hẹn trả kết quả và có thể đồng ý “gia hạn thêm” dù pháp luật không quy định.
Mức độ 2: Khiếu nại.
Mức độ 3: Khởi kiện hành chính ( có thể khởi kiện về quyết định hành chính hoặc khởi kiện về hành vi hành chính) theo quy định của Luật Tố tụng hành chính 2015.
Trên đây bài viết của công ty Luật Hùng Sơn đã cung cấp cho cho mọi người thông tin về thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có nhà ở. Mọi thắc mắc liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ đến số Hotline: 1900.6518 của Luật Hùng Sơn để được hỗ trợ giải đáp.
