Thủ tục sang tên sổ đỏ, vấn đề sang tên sổ đỏ hộ gia đình luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều người dân khi mà hoạt động này ngày càng diễn ra phổ biến và thường xuyên trong thị trường đất đai. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ được những quy định liên quan trực tiếp đến hồ sơ, thủ tục của việc sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện đúng những quy định riêng về vấn đề này , rất dễ gặp phải những tranh chấp liên quan, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình và những người liên quan. Vậy việc sang tên sổ đỏ hộ gia đình cần có những thủ tục, hồ sơ gì ? Luật Hùng Sơn xin gửi tới bạn đọc những thông tin về vấn đề này trong bài viết sau.
Khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất là gì?
Luật đất đai 2013 đã lần đầu tiên đưa ra quy định về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, tại khoản 9 Điều 3 Luật đất đai : “hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có chung quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng hay quan hệ huyết thống được quy định cụ thể theo pháp luật về hôn nhân và gia đình. Bên cạnh đó, những người này còn đang sống chung với nhau và có chung quyền sử dụng đất chung chính tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất, giao đất và công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Như vậy, một người để trở thành thành viên của “hộ gia đình sử dụng đất”, phải đảm bảo đủ ba yếu tố sau:
Thứ nhất, là thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân (chồng vợ), quan hệ huyết thống (cha –mẹ đẻ với con đẻ…), quan hệ nuôi dưỡng (cha – mẹ nuôi với con nuôi) theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Thứ hai, đang sống chung trong hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất qua thực hiện nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho,…công nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê.
Thứ ba, có chung một quyền sử dụng đất chính tại thời điểm được Nhà nước giao – cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Do vậy, trong trường hợp thiếu một trong ba yếu tố trên thì sẽ không được coi là thành viên “hộ gia đình sử dụng đất”. Đây được xem là một trong những điểm mới được ghi nhận và bổ sung tại Luật đất đai nhằm khắc phục những bất cập trong một thời gian dài, do pháp luật về đất đai chưa có quy định trước đó nên việc áp dụng trong thực tiễn dẫn đến xảy ra những khiếu kiện, khiếu nại mà xâm phạm, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.
Điều kiện và thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình
Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho
Hoạt động Tặng cho đất đai được hiểu là sự thỏa thuận, đàm phán giữa các bên mà qua việc thỏa thuận, đàm phán đó, một bên là bên tặng cho sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất đang nắm giữ của mình kèm diện tích thửa đất cho bên còn lại là bên được tặng cho mà không kèm theo yêu cầu đền bù nào khác.
Những quy định về điều kiện với bên chuyển nhượng hoặc tặng cho
Người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ những điều kiện được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai như sau:
– Thứ nhất, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, loại trừ những trường hợp cụ thể sau:
Trường hợp 1: cụ thể được quy định ở khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 là: Người sử dụng đất được phép thực hiện quyền tặng cho, chuyển nhượng đất đai khi:
+ Với việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng hay tặng cho đất sau khi đã có quyết định cho thuê đất hoặc giao đất
+ Với việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, chuyển nhượng khi đã có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa cần phải có giấy chứng nhận.
Trường hợp 2:Cụ thể được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 như sau: Người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất là những người nước ngoài hay là người Việt Nam đang định cư, sinh sống ở nước ngoài mà không thuộc những đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn được phép thực hiện quyền tặng cho hay chuyển nhượng.
– Thứ hai, đối tượng đất để chuyển nhượng hay tặng cho đang không có tranh chấp liên quan
– Thứ ba, đối với quyền sử dụng đất của đối tượng đất chuyển nhượng hay tặng cho đang không bị kê biên nhằm mục đích bảo đảm thi hành án;
– Thứ tư, vẫn đang trong thời hạn của việc sử dụng đất.
Khi thực hiện tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai. Việc chuyển nhượng, tặng cho này sẽ bắt đầu có hiệu lực được tính kể từ thời điểm đã đăng ký vào sổ địa chính của cơ quan đăng ký đất.
Những quy định về điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho
Bên cạnh quy định những trường hợp được phép nhận chuyển nhượng, pháp luật về đất đai cũng đã quy định rõ những trường hợp bị cấm theo quy định. Theo đó, bên nhận chỉ được phép nhận tặng cho hay chuyển nhượng trong trường hợp không thuộc những trường hợp cấm, bao gồm 4 trường hợp cụ thể tại điều 191 Luật Đất đai 2013 không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 1: Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức hoặc cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo hay những người Việt Nam đang làm việc, định cư ở nước ngoài, những doanh nghiệp mà có vốn đầu tư của nước ngoài thì không được phép nhận tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các trường hợp mà pháp luật đất đai quy định không cho phép được chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Các tổ chức, đơn vị kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất rừng phòng hộ, đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng của các cá nhân,hộ gia đình , trừ các trường hợp đã được phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa theo các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan, nhà nước có thẩm quyền liên quan phê duyệt.
Trường hợp 3: Các cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp thực hiện việc sản xuất nông nghiệp thì không được phép nhận tặng cho hay nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất là đất trồng lúa. Bởi theo theo quy định về đất đai thì đất trồng lúa phải được thường xuyên sử dụng với đúng những mục đích. Trong trường hợp đất trồng lúa này không được sử dụng liên tục trong thời gian 12 tháng thì sẽ bị cơ quan liên quan thu hồi).
Trường hợp 4: Các cá nhân, hộ gia đình không được thực hiện việc nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở thuộc những khu vực là rừng phòng hộ tại những phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hay phân khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng, nếu không sinh sống tại những khu vực rừng đặc dụng hay rừng phòng hộ đó. Cụ thể như các cá nhân hay hộ gia đình sẽ không được phép mua đất là đất ở hay sản xuất nông nghiệp khi mà sống ngoài những khu vực rừng phòng hộ
Nhà nước sẽ thực hiện việc hồi đất với những trường hợp vi phạm quy định về đất đai, cụ thể là trong trường hợp đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà lại thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho .
Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình
Giống như các hoạt động tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những đối tượng khác thì đối với hoạt động tặng cho, chuyển nhượng đất của hộ gia đình sẽ phải thực hiện theo những bước sau:
Bước 1: Thực hiện chứng thực, công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì các bên trong hợp đồng sẽ thực hiện công chứng tại các văn phòng công chứng của nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư nhân mà có trụ sở đặt trong phạm vi của tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần sang tên.
Bước 2: Thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế và nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân
| Khoản tiền phải thực hiện nộp | Người thực hiện nghĩa vụ khai và nộp khi thực hiện chuyển nhượng | Người thực hiện nghĩa vụ khai và nộp khi thực hiện tặng cho | Thời hạn thực hiện nghĩa vụ kê khai |
| 1. Thuế thu nhập cá nhân | Người bán | Người nhận tặng cho | – Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận rằng người mua phải nộp thay cho người bán thì thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 được tính kể từ thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải thực hiện nộp hồ sơ khai thuế.
– Nếu trong hợp đồng mà không có thỏa thuận người nào nộp thay thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế sẽ được tinhcùng với thời điểm thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (hay được coi là thời điểm nộp hồ sơ sang tên đổi chủ). |
| 2. Lệ phí trước bạ | Người mua | – Thời hạn để nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ là cùng với thời điểm thực hiện những thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (được xem là thời điểm nộp hồ sơ sang tên đổi chủ). | |
| 3. Phí thẩm định hồ sơ | Người mua |
Theo đó, đối với những trường hợp mà theo pháp luật được miễn lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân thì vẫn phải thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí. Ngoài ra, giữa các bên trong hợp đồng được phép thỏa thuận với nhau về người nộp.
Bước 3: Thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký sang tên ( còn gọi là đăng ký biến động)
Nộp hồ sơ
– Về thành phần hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
+ Các loại giấy tờ được xác định làm căn cứ thuộc các đối tượng theo quy định được miễn lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân (với trường hợp được miễn).
+ Bản gốc của tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng tự thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân thì trong hồ sơ đăng ký sang tên ( hay đăng ký biến động) không nhất thiết phải có tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
– Về nơi nộp hồ sơ sang tên: Gồm có 2 cách sau:
Cách 1: Các cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ sang tên ở Ủy ban nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn nơi mà có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Các cá nhân, hộ gia đình không thực hiện việc nộp hồ sơ ở Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc thị trấn nơi có đất:
+ Với địa phương mà tại đó chưa thành lập được bộ phận một cửa thì sẽ thực hiện việc nộp trực tiếp tại chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai thuộc cấp huyện hay nộp ở văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cấp huyện nếu như tại đó chưa có văn phòng đăng ký đất đai.
+ Với địa phương đã có thành lập được bộ phận một cửa thì sẽ nộp tại bộ phận một cửa của cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trực thuộc trung ương
Thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết
– Ngay sau khi đã tiếp nhận được hồ sơ sang tên thì chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi các thông tin liên quan đến cơ quan thuế để kiểm tra và xác định các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện và người thực hiện các nghĩa vụ tài chính này nộp tiền theo thông báo và hướng dẫn của cơ quan thuế.
Tiếp nhận và trả kết quả
Thời gian giải quyết các thủ tục đăng ký sang tên theo quy định không quá 10 ngày kể cơ quan liên quan tiếp nhận và chấp nhận hồ sơ là hợp. Đối với khu vực là các xã miền núi hay vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thơi gian giải quyết không quá 20 ngày. Các ngày nghỉ, ngày lễ,…không tính vào thời gian này.
Trong trường hợp người nhận tặng cho hay người nhận thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người tặng cho, chuyển nhượng thì có thể thực hiện cùng một thời điểm ở bước 2 và 3
Thuế, phí phải nộp khi sang tên được xác định là bao nhiêu?
Căn cứ theo quy định của các Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC thì khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phải nộp các loại thuế, lệ phí, gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ biến động.
– Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân
+ Người thực hiện: Do các bên tự thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người chuyển nhượng phải nộp.
+ Mức nộp thuế: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
+ Miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện sang tên: 2 trường hợp
– Thứ hai, lệ phí trước bạ
+ Người thực hiện: Do các bên tự thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp.
+ Mức nộp lệ phí: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá chuyển nhượng)
+ Miễn lệ phí trước bạ: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha – mẹ nuôi với con nuôi hay bố – mẹ chồng với con dâu; bố-mẹ vợ với con rể; ông – bà ngoại với cháu ngoại, ông – bà nội với cháu nội; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Khi nhận tặng cho hay thừa đất, nhà giữa mà đối tượng là những đối tượng thuộc mối quan hệ được cụ thể trên thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong các trường hợp trên vẫn phải thực hiện kê khai để Nhà nước quản lý.
– Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ: Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thường gọi là phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ sẽ tùy thuộc vào diện tích, quy mô của thửa đất hay mục đích sử dụng, điều kiện hay tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ mà mỗi tỉnh sẽ đưa ra những quy định riêng về mức thu phí đối với từng trường hợp.
Bài viết trên của chúng tôi là toàn bộ những quy định liên quan đến vấn đề sang tên sổ đỏ của hộ gia đình. Nếu bạn đọc còn thắc mắc, băn khoăn cần giải đáp, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua tổng đài tư vấn 1900 6518.
Lĩnh vực chuyên môn: Sở Hữu Trí Tuệ, Hợp Đồng, Tư Vấn Đầu Tư, Quản Trị Doanh Nghiệp.
