Ở nước ta hiện nay, tranh chấp đất đai diễn ra rất phổ biến và gay gắt. Nó là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa 2 hay nhiều bên trong quan hệ đất đai. Vậy quyền lợi bị khi đất có tranh chấp là gì? Hãy cùng Luật Hùng Sơn lý giải ngay ở bài viết này nhé!
Đất có tranh chấp là gì?
Pháp luật đất đai hiện hàng không quy định đất tranh chấp như thế nào mà chỉ định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Căn cứ vào Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013). Vì vậy có thể hiểu tranh chấp đất đai đa dạng về chủ thể và nội dung tranh chấp. Đó cũng có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp liên quan tới địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất,…
Đất có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác đối với Nhà nước hay giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau hiện đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ranh giới và mục đích sử dụng đất hay quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất… Đất có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa 2 cá nhân chưa xác định đối tượng nào là người sử dụng đất hợp pháp.
Những quyền lợi bị mất khi đất có tranh chấp
Tranh chấp đất đai có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau và đó là tình trạng mà những người sử dụng đất không mong muốn. Vì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế hoặc bị mất rất nhiều quyền khi đất có tranh chấp.
Không được chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ vào khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, những người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình như là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp nhận thừa kế quy định trong khoản 1 Điều 168 và quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng đất (trong thời hạn sử dụng đất).
Theo đó, khi đất có tranh chấp thì những người sử dụng đất không được quyền sang tên (quyền chuyển nhượng, tặng cho) hay các quyền khác như: chuyển đổi đất nông nghiệp, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất,…
Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu
Khi đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ hồng, sổ đỏ). Nội dung này được ghi rõ trong điều kiện cấp giấy chứng nhận với trường hợp đất có giấy tờ và đất không có bất cứ giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định trong Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
Căn cứ vào khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có 1 trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định trong Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, có đầy đủ hộ khẩu thường trú ở địa phương cũng như trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, hiện nay UBND xã, phường, thị trấn có đất xác nhận là những người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có 1 trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định trong Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, hiện nay được UBND xã, phường, thị trấn tiến hành xác nhận là đất không có tranh chấp, thích hợp với quy hoạch thì được cấp sổ.
Bị từ chối hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ
Theo khoản 11 Điều 11 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNTM ngày 29/7/2017 do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung 1 số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung 1 số điều của những thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định rằng cơ quan tiếp nhận hồ sơ có quyền từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cung cấp Giấy chứng nhận khi cơ quan này nhận được văn bản đến từ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Không được thế chấp quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, khi đất đai có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu tổ chức, cá nhân nhận thế chấp hoàn toàn không biết đất có tranh chấp thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối yêu cầu đăng ký thế chấp, nó đồng nghĩa với việc thế chấp đó không có hiệu lực.
Ảnh hưởng đến quyền lợi khi xác định lại diện tích
Nếu diện tích đất trên thực tế không giống với diện tích trong giấy chứng nhận đã cấp khá phổ biến bởi nhiều lý do khác nhau. Cụ thể như sai sót do trước kia đo thủ công hay trong quá trình sử dụng đất có hành vi lấn, chiếm.
Dựa vào khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, khi có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi ở trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ quy định trong Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất trong thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những đối tượng sử dụng đất liền kề thì khi cấp hay cấp đổi sổ diện tích đất được xác định dựa theo số liệu đo đạc thực tế.
Trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hay trong Giấy chứng nhận đã cấp thì những người sử dụng đất không cần phải nộp tiền cho phần diện tích chênh lệch này.
Nội dung trên là một số quyền lợi bị mất khi đất có tranh chấp. Trên thực tế người sử dụng đất còn có thể bị hạn chế những quyền khác như thừa kế. Khi đó, các bên tranh chấp đất đai không chỉ rơi vào hoàn cảnh mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài thậm chí còn không thể thực hiện được quyền của mình.
