logo

Những lưu ý “vàng” khi mua chung cư để tránh rủi ro

  • Luật Hùng Sơn |
  • 20-05-2019 |
  • Tư vấn luật Đất đai , |
  • 1023 Lượt xem

Hiện nay rất nhiều cặp vợ chồng lựa chọn mua chung cư bởi giá tiền vừa phải lại phù hợp với cuộc sống hiện đại. Tuy nhiên, để mua được căn hộ có giá cả hợp lý lại đảm bảo chất lượng không hề đơn giản, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án chung cư giá rẻ như hiện nay. Ngoài ra người mua cũng cần phải biết thêm những quy định khác để tránh rủi ro khi mua chung cư bị thế chấp, nhận nhà không đúng với hợp đồng.

Nhằm tự bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần nắm rõ những vấn đề pháp lý dự án, các cam kết với chủ đầu tư khi quyết định sở hữu căn hộ để tránh gặp rủi ro. Có 5 vấn đề pháp lý cần lưu ý khi quyết định mua căn hộ hình thành trong tương lai (tức là, căn hộ chưa được bàn giao) được Luật Hùng Sơn tổng hợp lại như sau :

1. Chủ đầu tư có đủ điều kiện bán chung cư

Chủ đầu tư để có quyền bán chung cư thì phải có đủ 2 điều kiện dưới đây :

Điều kiện thứ nhất : Phải có đầy đủ giấy tờ theo quy định
 

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Theo đó, chủ đầu tư phải có đủ giấy tờ sau:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

– Hồ sơ dự án,

– Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

– Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,

– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Điều kiện thứ hai : Phải có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của Cơ quan Nhà nước
 

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

 

han-che-rui-ro-khi-mua-nha-chung-cu

2. Chung cư được ngân hàng bảo lãnh

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại khoản 1 Điều 56 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi tiến hàng mở bán dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

  • Khi ký kết hợp động mua nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua.
  • Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh (ngân hàng) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

3. Dự án chung cư có đang bị thế chấp

Theo Luật Nhà ở 2014 tại Khoản 1 Điều 147 cho phép chủ đầu tư dự án thế chấp dự án tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên, chủ đầu tư muốn bán căn hộ trong dự án cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý.

  • Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở.

Vì thế, để tránh hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đã được giải chấp.

4. Quy định về thanh toán tiền mua chung cư

 

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Khoản 1 Điều 57 quy định về mức thanh toán như sau :

  • Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần.
  • Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
  • Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).
  • Trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Sổ cho bên mua.

Lưu ý: Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
 

5 – Giao căn hộ không như cam kết

Hiện nay, rất nhiều người dân khi mua nhà chung cư khi xem căn hộ mẫu hoặc qua lời quảng cáo của nhà đầu tư về quy cách, chất lượng của căn hộ chung cư thì rất tốt nhưng khi nhận căn hộ thì không như thông tin khi giao kết trong hợp đồng. Trong trường hợp này thì nên xử lý như sau:

Khi giao nhận căn hộ thì việc đầu tiên người mua phải kiểm tra, so sánh thực tại căn hộ với những điều khoản mô tả trong hợp đồng đã ký kết. Nếu phát hiện kích thước, thiết bị không như giao kết thì phải:

  • Lập biên bản, trong đó nêu rõ những thiết bị nào sai quy cách, chất lượng, nhãn mác… hoặc kích thước không đúng so với hợp đồng.
  • Thông tin tới chủ đầu tư về việc căn hộ không đúng tiêu chuẩn như trong hợp đồng để tìm hướng giải quyết (thông thường là theo thỏa thuận).
  • Theo quy định về thanh toán thì có một khoản tiền chưa trả cho nhà đầu tư (đợt thanh toán cuối) nếu phát hiện chung cư nhận được không đúng như hợp đồng thì hai bên tự thương lượng và có thể trừ đi trong khoản tiền mà người mua chưa trả cho chủ đầu tư.
  • Nếu phát sinh tranh chấp mà không tự giải quyết được thì người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền về tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư.

Trên đây là 5 điều phải biết khi mua chung cư để tránh rủi roLuật Hùng Sơn muốn chia sẻ đến với quý bạn đọc. Để biết thêm các quy định về mua bán nhà đất, bạn đọc hãy xem tại chuyên mục Tư vấn Luật Đất Đai của Luật Hùng Sơn.

Mọi thông tin chi tiết xin vui long liên hệ
 

♦ Tổng đài tư vấn miễn phí : 1900. 6518

♦ Tư vấn ngoài giờ hành chính: 0964023333 – 0969 32 99 22

♦ Địa chỉ văn phòng ở Hà Nội: Phòng C415, Tòa nhà Sông Đà Mỹ Đình, Cầu Giấy, Hà Nội.

Đánh giá bài viết này

    Bình luận

    Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *


    Có thể bạn quan tâm

    Video tư vấn pháp luật

    image image
    Đề xuất tăng thuế môi trường xăng lên kịch khung 4.000 đồng/lít
    image image
    Đề xuất tăng thuế môi trường xăng lên kịch khung 4.000 đồng/lít
    image image
    Đăng ký nhãn hiệu, bản quyền, logo – Luật Hùng Sơn
    image image
    Ý kiến pháp lý về tranh chấp tại Chung cư – Ls. Nguyen Minh Hai – Luat Hung Son
    image image
    Lawyer Nguyen Minh Hai – Hung Son _ Associates on VTV
    Hotline
    Top