Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch hết sức quan trọng và có giá trị lớn nhưng lại diễn ra một cách thường xuyên hiện nay. Vậy việc mua nhà vi bằng là gì? Thủ tục mua nhà vi bằng được thực hiện như thế nào? Khi có tranh chấp liên quan đến mua nhà vi bằng thì phải giải quyết như thế nào? Trong bài viết dưới đây của Luật Hùng Sơn, chúng tôi sẽ chia sẻ các thông tin pháp lý liên quan đến mua nhà vi bằng.
Mua nhà vi bằng là gì? Công chứng vi bằng là gì?
Mua nhà vi bằng là gì?
Mua nhà vi bằng được quy định tại Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, giao dịch mua bán nhà đất là một giao dịch được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải được chứng thực, được công chứng theo yêu cầu của các bên dựa trên các quy định của pháp luật.
Đối với điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở:
- Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 của Điều 186 của Luật đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 của Điều 168 của Luật đất đai năm 2013.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Căn cứ theo Điều 2 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là một văn bản ghi nhận hành vi, sự kiện có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, hoặc thừa phát lại lập theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận sự kiện, hành vi giao nhận giấy tờ, giao nhận tiền, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp đất, nhà có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.
Công chứng vi bằng là gì?
Công chứng vi bằng là một văn bằng thừa phát lại, hợp đồng giao dịch, giấy tay được công chứng viên chứng nhận để có thể làm chứng cứ, bởi vì nó sẽ ghi nhận hành vi để làm chứng trong xét xử và nó được pháp luật công nhận theo quy định của Luật Công chứng 2014.
Tìm hiểu vi bằng mua bán nhà đất
Thủ tục công chứng vi bằng mua bán nhà đất
Vi bằng mua bán nhà đất sẽ được lập thành 03 bản chính:
- Một bản giao người yêu cầu.
- Một bản dùng để đăng ký và được lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
- Một bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát.
Vi bằng là một tài liệu bằng văn bản và kèm theo vi bằng có thể có video, hình ảnh, âm thanh. Trong vi bằng, Thừa phát lại sẽ ghi nhận lại, mô tả lại hành vi, sự kiện lập vi bằng theo yêu cầu của đương sự hoặc đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách khách quan và trung thực.
Vi bằng sẽ là một bằng chứng vững chắc được pháp luật bảo vệ nhằm phòng tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra. Nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến hành vi, sự kiện lập vi bằng thì vi bằng có giá trị chứng cứ trước Tòa án.
Vi bằng được coi là hợp lệ khi nó đã được đăng ký tại Sở Tư pháp. Theo đó, trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải thực hiện vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại. Nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không thuộc phạm vi lập vi bằng, không đúng thẩm quyền, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định của pháp luật có liên quan thì Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký. Việc từ chối phải được thông báo ngay tức thời bằng văn bản cho người yêu cầu lập vi bằng và Văn phòng Thừa phát lại. Trong văn bản này phải nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?
Cũng theo Điều 2 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Thừa phát lại Có quyền lập vi bằng đối với các hành vi, sự kiện theo yêu cầu của đương sự, trừ trường hợp các hành vi, sự kiện theo yêu cầu của đương sự thuộc:
- Trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng;
- Thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp;
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Như vậy, theo các quy định này thì việc mua bán nhà đất bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật và sẽ không có giá trị pháp lý.
Vi bằng mua bán nhà đất được công nhận trong trường hợp nào?
Thực tế hiện nay nhiều văn phòng thừa phát lại đã vận dụng chính quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định 08/2020/NĐ-CP để có thể “lách luật” và lập các vi bằng liên quan đến việc mua bán nhà đất. Các trường hợp vi bằng liên quan không ghi nhận nội dung mua bán vẫn được công nhận gồm:
- Vi bằng giao nhận tiền.
- Vi bằng bàn giao nhà đất, tài sản.
- Vi bằng ghi nhận về việc đặt cọc.
Ngoài các trường hợp được nêu trên thì hiện nay cũng có khá nhiều tranh cãi về trường hợp nhà đất có giấy tờ, đủ điều kiện để chuyển nhượng mà mua bán nhà đất qua vi bằng thì có được công nhận hay không? Khoản 1 Điều 129 BLDS quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản này không đúng theo quy định của pháp luật mà các bên hoặc một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của các bên hoặc một bên, Tòa án sẽ ra quyết định về việc công nhận hiệu lực của giao dịch đó.”
Như vậy, theo quy định này, một số người có quan điểm cho rằng nếu nhà đất đủ điều kiện giao dịch, các bên đã đã thanh toán đầy đủ tiền và đã lập vi bằng mua bán nhà đất thì sẽ được công nhận.
Tuy nhiên công ty Luật Hùng Sơn chúng tôi cho rằng việc lập vi bằng mua bán nhà đất là một hành vi vi phạm quy định cấm tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Đồng thời, tại Nghị định số 82/2020/NĐ-CP quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hành chính tư pháp; bổ trợ tư pháp cũng xác định việc thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt từ 10.000.000 – 15.000.000 đồng. Hơn nữa, thừa phát lại vi phạm có thể sẽ bị tước quyền sử dụng thẻ Thừa phát lại từ 06 đến 09 tháng.
Cùng với đó, tại Khoản 2 Điều 3 Bộ Luật dân sự 2015 cũng quy định về nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là: “Pháp nhân, cá nhân xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình dựa trên cơ sở tự do, tự nguyện thỏa thuận, cam kết. Mọi thỏa thuận, cam kết không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của luật có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”
Do vậy nếu như các bên đã thỏa thuận mua nhà vi bằng không chỉ vi phạm mỗi điều kiện về hình thức mà còn vi phạm điều cấm của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà đất bằng vi bằng trong trường hợp này sẽ không được công nhận theo quy định của pháp luật.
Khi có tranh chấp giải quyết như thế nào?
Việc mua nhà qua vi bằng thường phát sinh tranh chấp bởi các lý do như sau:
- Mua nhà vi bằng xong không thể làm sổ đỏ.
- Bên mua không nắm được các quy định nên dễ bị lừa mua phải nhà đất không có giấy tờ với giá cả cao.
- Mua nhà vi bằng không thể chuyển nhượng được cho người khác nên phát sinh tranh chấp.
Tuy nhiên, dù là do bất kỳ lý do là gì thì khi phát sinh tranh chấp liên quan đến mua nhà vi bằng các bên cũng chỉ có thể giải quyết bằng một trong các cách sau:
Giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng bằng cách thương lượng, đàm phán.
Giao dịch mua bán nhà qua vi bằng là một thỏa thuận dân sự. Vì vậy, dù vi bằng có được lập hợp pháp hay không thì trong dân sự thương lượng, đàm phán vẫn luôn là một phương án tối ưu nhất để có thể giải quyết tranh chấp.
Ưu điểm của cách giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng bằng đàm phán là có thể giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng. Tránh mất thêm chi phí, thời gian của các bên.
Tuy nhiên, nhược điểm của cách giải quyết tranh chấp này là không phải bất kỳ tranh chấp nào cũng có thể thỏa thuận được. Thường một khi bên bán đã đẩy được tài sản không có giấy tờ đi thì sẽ rất khó chấp nhận nhận lại nhà và hoàn tiền cho bên mua.
Dù tồn tại nhược điểm nhưng đây vẫn là phương án mà Quý bạn đọc nên cân nhắc lựa chọn. Đồng thời, qua quá trình đàm phán, các bên cũng có thể thu thập thêm được một lượng thông tin nhất định để phục vụ cho quá trình khởi kiện nếu không thể thương lượng thành công.
Chuyển nhượng nhà đất mua qua vi bằng cho người khác.
Đây là cách giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng được khá nhiều người thực hiện theo. Phương án này nghe qua có vẻ khá ổn và dễ dàng thực hiện nhưng thực tế việc thực hiện cũng không hề đơn giản. Trước hết bạn phải tìm được người chấp nhận mua nhà vi bằng. Nếu bạn đã bị lừa mua phải nhà không giấy tờ và không thể làm sổ đỏ thì bạn khó mà có thoải mái khi đẩy tài sản đó cho người khác. Và kể cả trường hợp bạn đã thực hiện giao dịch xong thì không có nghĩa là bạn đã hết hoàn toàn trách nhiệm. Bởi, nếu người mua nhà vi bằng biết được giao dịch mua bán nhà này là không hợp pháp thì họ cũng có thể khởi kiện bạn yêu cầu hoàn tiền và bồi thường thiệt hại.
Khởi kiện tranh chấp vi bằng ra Tòa án có thẩm quyền.
Mặc dù tốn thời gian và thủ tục khá phức tạp, tuy nhiên khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền là một cách giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng triệt để nhất.
Như chúng tôi đã phân tích ở trên thì pháp luật Việt Nam cấm việc lập vi bằng mua bán nhà đất. vì vậy, nếu bạn khởi kiện ra tòa án thì giao dịch mua bán nhà có thể sẽ bị Tòa tuyên vô hiệu. Khi đó, bên bán có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đã nhận của bên mua. Và bên nào có lỗi làm cho giao dịch mua bán nhà bị vô hiệu thì sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Có nên mua nhà vi bằng không?
Để có câu trả lời về việc có nên mua nhà vi bằng không, trước hết chúng tôi sẽ cung cấp những rủi ro mà bạn có thể sẽ gặp phải khi tiến hành mua nhà vi bằng. Theo đó, có những rủi ro sau:
- Hạn chế, rủi ro trong việc sửa chữa, chuyển nhượng, thế chấp,… của chủ nhà mới.
Bởi vì hợp đồng mua bán nhà qua vi bằng không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sở hữu và sử dụng đối với nhà đất mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do đó, việc sửa chữa, chuyển nhượng, thế chấp nhà đều không được phép.
- Khó khăn trong các thủ tục pháp lý như sang tên, làm sổ đỏ,….
Vì vậy, quý bạn đọc nên cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi quyết định về việc có tham gia mua bán nhà vi bằng hay không.
Mua nhà vi bằng cần những giấy tờ gì?
Theo quy định của pháp luật thì thì mua nhà vi bằng cần những giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu lập vi bằng
- Phiếu thỏa thuận về việc lập vi bằng trong đó có các nội dung như: nội dung cần lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, địa điểm, thời gian lập vi bằng,… đồng thời tiến hành tạm ứng chi phí lập vi bằng.
- Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu lập vi bằng.
Sau khi tiến hành lập xong vi bằng về việc mua bán nhà thì thừa phát lại giao lại cho khách hàng một bản chính của vi bằng. Ngoài ra, trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản về việc Thừa phát lại cung cấp bản sao vi bằng phục vụ cho việc kiểm tra, thanh tra, giám sát, điều tra, truy tố, xét xử hay thi hành án liên quan đến việc đã lập vi bằng; hoặc theo nhu cầu của bên yêu cầu lập vi bằng và các bên có liên quan thì thừa phát lại có thể cấp bản sao vi bằng.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật Hùng Sơn về vấn đề mua nhà vi bằng. Trường hợp. quý bạn đọc còn băn khoăn về vấn đề này hay có bất kỳ câu hỏi nào cần được giải đáp, vui lòng để lại thông tin dưới bài viết này hoặc liên hệ Hotline 1900.6518 để được hỗ trợ.
