Mua phải đất quy hoạch khiến cho người mua gặp rất nhiều rủi ro, đặc biệt là khi họ muốn tách thửa, chuyển nhượng hoặc có nhu cầu làm sổ đỏ, xây nhà,… Vậy nếu lỡ như mua đất thuộc quy hoạch có được trả lại hay không? Phải làm gì để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua đất? Tất cả sẽ được Luật Hùng Sơn lý giải ở bài viết dưới đây!
Đất quy hoạch là gì?
Căn cứ theo Khoản 2, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Theo quy định trên thì việc quy hoạch đất là việc khoanh vùng phân bổ không gian đất căn cứ theo mục tiêu, định hướng phát triển của mỗi vùng kinh tế xã hội, đơn vị hành chính… và được hiện thực hóa do các kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương trong một thời gian nhất định.
Dựa theo tình hình sử dụng đất thực tế của các địa phương, từng địa phương sẽ có kế hoạch sử dụng đất không giống nhau. Bên cạnh đó, kế hoạch này cũng sẽ thay đổi tùy theo từng thời kỳ để bảo đảm phù hợp với thực tiễn.
Nói chung, đất quy hoạch là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương nơi có đất. Trong đó, trường hợp thường gặp nhất đó là quy hoạch đất để làm dự án, xây dựng các khu dân cư, khu đô thị, đường giao thông, các công trình công cộng, công trình phúc lợi xã hội…
Các trường hợp mua đất quy hoạch được trả lại
Khi lỡ mua đất dính quy hoạch, người mua sẽ được trả lại đất đã mua trong hai trường hợp sau đây:
Hợp đồng chuyển nhượng có cam kết đất không thuộc quy hoạch
Trong hợp đồng chuyển nhượng về quyền sử dụng đất đã ký kết giữa bên bán đất và bên mua đất, thông thường phía chuyển nhượng sẽ cam đoan đất không nằm trong quy hoạch, đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng dựa theo quy định, nhà đất không bị thế chấp, các loại giấy tờ nhà đất hợp pháp…
Nếu như trong hợp đồng mua bán đất mà người bán có cam kết đất như trên nhưng sau đó bên mua phát hiện đất thuộc quy hoạch trước khi hợp đồng có hiệu lực (thời điểm lời cam kết, cam đoan có hiệu lực) thì bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền cho mình. Phía bên mua sẽ trả lại đất cho bên chuyển nhượng.
Trong trường hơp hợp đồng mua bán đất có quy định trên tuy nhiên bên bán không thực hiện theo đúng hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn có quyền khởi kiện lên Tòa án nhân dân.
Hợp đồng không quy định tuy nhiên người bán đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người mua.
Thực tế trường hợp này rất ít xảy ra. Như vậy, nếu như không thuộc 1 trong 2 trường hợp nêu trên thì người mua phải đất quy hoạch không thể trả lại đất đã mua cho phía chuyển nhượng. Do nội dung hợp đồng là do 2 bên tự thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp người mua có bằng chứng chứng minh về việc bị phía bên bán lừa dối.
Quyền của người sử dụng đất khi mua đất quy hoạch
Nếu như rơi vào trường thứ 2 nêu trên, người mua cần phải nắm rõ các quyền của người sử dụng đất để tránh trường hợp bị “trắng tay” khi mua nhầm đất quy hoạch.
Được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất
Theo Khoản 1, Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch, trong trường hợp đảm bảo đầy đủ những điều kiện sau thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất.
- Có đầy đủ sổ đỏ hoặc sổ hồng hoặc có đầy đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, loại bỏ duy nhất trường hợp không có sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường.
- Không phải là mảnh đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Tùy từng trường hợp cụ thể khác nhau, nhà xây trên đất quy hoạch vẫn có thể được đền bù trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:
Trường hợp tại thời điểm xây dựng nhà ở trên mảnh đất quy hoạch thì đất quy hoạch đã được công bố tuy nhiên vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Lúc đó, người sử dụng đất vẫn được thực hiện những quyền của người sử dụng đất theo quy định.
Cho dù hành vi xây dựng nhà mới sẽ không bị vi phạm pháp luật về đất đai song vẫn phải có giấy phép xây dựng. Vậy nên, nếu Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất vì thế vẫn sẽ được đền bù theo quy định.
Trường hợp trong thời điểm xây dựng nhà trên đất quy hoạch thì mảnh đất quy hoạch đã được công bố cũng như đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Khi đó, người sử dụng đất không được thực hiện tiếp về quyền sử dụng đất, không được phép xây dựng nhà mới dựa trên đất quy hoạch. Trong trường hợp người sử dụng đất vẫn xây dựng nhà mới thì sẽ vi phạm pháp luật về đất đai và nếu Nhà nước thu hồi đất, người dân sẽ không được đền bù.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Khoản 1, Điều 88 của Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”.
Như vậy, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thuộc quy hoạch mà các tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì sẽ được bồi thường.
Đất quy hoạch có thể chuyển nhượng, tặng cho
Khoản 1, Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 nêu rõ, mảnh đất thuộc quy hoạch được chia làm 2 trường hợp:
Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trong trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì đối tượng sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như là: quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,… nếu như đáp ứng đủ những điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
Đất thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trong trường hợp này, những người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất cũng như thu hồi đất theo kế hoạch; được tiếp tục thực hiện những quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới các công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm trên đất. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, các công trình hiện có thì cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, các công trình xây dựng khác hiện có phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Đất quy hoạch có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Căn cứ theo Khoản 33, Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, nhà ở riêng lẻ, các công trình xây dựng thuộc quy hoạch tuy nhiên chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất, đã có kế hoạch về việc sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để tiến hành xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để tiến hành cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng đó.
Sau thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất mỗi năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì đối tượng sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Tóm lại, trong trường hợp lỡ mua phải đất quy hoạch thì người nhận chuyển nhượng chỉ được phép trả lại đất nếu hợp đồng mua bán có quy định về điều này hoặc không có quy định tuy nhiên bên bán đồng ý nhận lại đất, trả lại tiền cho bên mua.
Nếu không được trả lại đất quy hoạch cho bên bán, bên mua cần nắm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về quyền của những người sử dụng đất quy hoạch để được bảo vệ về quyền và lợi hợp pháp của mình.
Qua nội dung trên, chắc hẳn các bạn đã biết mua đất thuộc quy hoạch có được trả lại hay không? Nếu như gặp bất cứ vướng mắc nào liên quan tới chủ đề này, hãy liên hệ ngay tới chúng tôi qua hotline 0964.509.555 nhé!
