Hiện nay, sở hữu một căn hộ chung cư là mong muốn của nhiều người vì cơ sở hạ tầng cũng như tiện ích xã hội, đời sống đều đầy đủ. Tuy nhiên khi quyết định mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai , người mua cần hiểu biết về những quy định của pháp luật để tránh những rủi ro có thể gặp phải vì thực tế đây chỉ là mua bán trên giấy tờ.
Quảng cáo
Một số loại giấy tờ cần có trước khi quyết định mua chung cư
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
• Giấy phép đầu tư
• Giấy phép xây dựng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.
Những quy định pháp lý cần lưu ý
Thứ nhất
Theo Điều 147 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng với khách hàng.
Theo điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
“Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng”
Do vậy, người mua cần phải kiểm tra xem dự án đó có đang bị thế chấp hay đã giải chấp căn hộ muốn mua đó hay chưa. Nếu người mua quyết định ký kết hợp đồng mua bán căn hộ đó thì phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh về việc đã giải chấp căn hộ đó.
Hoặc nhanh chóng hơn thì người mua có thể dùng mã số doanh nghiệp của Chủ đầu tư để tra cứu trực tuyến thông tin về các dự án đang được thế chấp của họ thông qua Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ tư pháp.
Thứ hai
Theo khoản 1 điều 108 Luật Nhà ở 2014 quy định về kinh sở hữu chung “ Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua”
Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành chung cư. Còn người mua cần lưu ý về các khoản phí dịch vụ bao gồm những khoản nào, tổng số tiền cần thanh toán đã bao gồm phí bảo trì hay chưa,..
Thứ ba
Khoản 2 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc mua bán nhà chung cư phải bảo đảm các nguyên tắc:
• Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và riêng;
• Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
Quảng cáo
Thứ tư
Đối nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó thì mới đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh (điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng (điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Như vậy, chủ đầu tư không được phép yêu cầu người mua thanh toán hết toàn bộ giá trị hợp đồng khi chưa thực hiện bàn giao căn hộ cho người mua.
Thứ năm
Về diện tích sử dụng hay diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Một số lưu ý cần biết
Để tránh rủi ro không đáng có, Luật sư của Luật Hùng Sơn và Cộng sự lưu ý người mua cần làm rõ chủ đầu tư, khả năng tài chính, làm rõ đơn vị thi công là ai, uy tín của chủ đầu tư và đơn vị thi công trên thực tế.
Ngân hàng nào cho vay và tiềm lực của ngân hàng đó, khả năng hoàn thành dự án, người ký có đủ thẩm quyền không, kiểm tra xem dự án đó chủ đầu tư đã được phép ký Hợp đồng mua bán, làm rõ các thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ ký với chủ đầu tư.
Chú ý các giai đoạn đóng tiền, thời hạn bàn giao, các trang thiết bị, kết cấu căn hộ, nghĩa vụ chủ đầu tư sau này, phần sở hữu riêng và sở hữu chung của nhà chung cư và có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Luật sư Hải có hơn 13 năm kinh nghiệm với vai trò là luật sư tư vấn tại Rouse Legal (Anh Quốc), Ngân hàng PG Bank, trưởng phòng pháp chế của Công ty Vinpearl (tập đoàn Vingroup). Với những kinh nghiệm tư vấn nhiều năm cho các công ty luật hàng đầu, các tập đoàn lớn và hàng nghìn khách hàng trong tất cả các lĩnh vực. Luật sư Hải chắc chắn sẽ giải quyết được các vấn đề pháp lý mà khách hàng gặp phải với chất lượng chuyên môn cao.
Lĩnh vực chuyên môn: Sở Hữu Trí Tuệ, Hợp Đồng, Tư Vấn Đầu Tư, Quản Trị Doanh Nghiệp.
