Dịch vụ làm lại sổ đỏ bị mất Câu hỏi: Gia đình tôi bị mất sổ đỏ, vậy tôi muốn hỏi Mất sổ đỏ có làm lại được không, thủ tục, trình tự xin cấp lại sổ đỏ như thế nào ạ Xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định 43 2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Luật sư tư vấn trả lời
Luật Hùng Sơn cảm ơn quý khách đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Đối với trường hợp Mất sổ đỏ và thủ tục xin cấp lại sổ đỏ. Luật Hùng Sơn xin đưa ra những tư vấn như sau:
Sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản
Sổ đỏ là tên gọi thường được biết đến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ đỏ mặc dù không phải là tài sản, nhưng là giấy tờ ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản.
Theo Khoản 1 Điều 105 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về tài sản bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ và quyền tài sản. Theo đó, quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản được công nhận. Còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản mà là giấy tờ pháp lý do Nhà nước cấp xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Vậy khi xảy ra tình huống Mất sổ đỏ- Mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xử lý như thế nào?
Như đã phân tích, việc mất Sổ đỏ là mất giấy tờ ghi nhận quyền đối với tài sản chứ không phải mất tài sản. Khi mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Để thực hiện thủ tục Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Khai báo về tình trạng mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đối với thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc thù khác với những thủ tục cấp lại giấy tờ khác. Ngay khi mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nghĩa vụ phải khai báo về việc làm mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với Ủy ban nhân dân cấp xã –nơi đang có đất.
Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết thông báo hoặc đăng tin mất Sổ đỏ trên các phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương
Bước 3: Người bị mất Sổ đỏ nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
Cụ thể, tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định về trường hợp mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất
1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban Nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Như vậy, Khi mất Sổ đỏ phải khai báo ngay với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận,chỉ trừ trường hợp mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các sự kiện như thiên tai, hỏa hoạn.
Uỷ ban nhân dân cấp xã sau khi tiếp nhận khai báo, có trách nhiệm niêm yết thông báo sự việc mất Giấy chứng nhận tại trụ sở cơ quan.
Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Sổ đỏ tại trụ sở UBND cấp xã hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Người bị mất Sổ đỏ cần nộp 01 Bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thẩm quyền xử lý thủ tục cấp lại sổ đỏ được xác định như sau:
- Trường hợp địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì thẩm quyền Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Trường hợp địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì thẩm quyền Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về:
Sở Tài nguyên và Môi trường: Nếu cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; Tổ chức, cá nhân nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
Ủy ban nhân dân cấp huyện: Nếu cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Hồ sơ xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi khai báo và chờ một khoảng thời gian niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mất giấy chứng nhận cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gửi đến Cơ quan có thẩm quyền xử lý.
Theo Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Bộ hồ sơ cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
b) Giấy xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.”
Theo hướng dẫn của Thông tư, hồ sơ xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương đối đơn giản. Bao gồm: Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo mẫu ban hành; Văn bản do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về việc đã thực hiện niêm yết thông báo việc mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc trường hợp mất giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn thì cần Giấy xác nhận về sự kiện đó.
Trình tự xử lý hồ sơ xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ như đã hướng dẫn ở trên, người làm thủ tục xin cấp lại Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường Tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Chi tiết về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đề cập ở trên (Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Về trình tự và thời hạn xử lý hồ sơ cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trình tự sau:
- Tiến hành kiểm tra các đầu mục hồ sơ;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất;
- Tiến hành lập hồ sơ trình ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời kèm theo ký quyết định cấp lại Giấy chứng nhận mới;
- Thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp: Nếu nộp Bộ hồ sơ xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ.
Trường hợp: Hồ sơ nộp chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ có nghĩa vụ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả là Sổ đỏ cấp lại cho người sử dụng đất hoặc bàn giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Thời hạn thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ là không quá 10 ngày theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
“q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày;”
Ngoài ra, cũng cần lưu ý về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:
- Việc tiếp nhận hồ sơ cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc về: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh;
- Việc tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thuộc về: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Lệ phí cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mức thu phí, lệ phí cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do mỗi tỉnh quy định mức thu cụ thể, nhưng tối đa không quá 50.000 đồng/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
Trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có nhà và tài sản gắn liền với đất thì mức thu không quá 20.000 đồng/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hậu quả pháp lý của việc mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mặc dù Sổ đỏ không phải là tài sản, mà chỉ là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền tài sản. Tuy nhiên mất sổ đỏ hay mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một mối lo ngại đáng chú ý. Đặc biệt là đối với các trường hợp có mong muốn được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp…
Người sử dụng đất không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất nhưng có quyền sử dụng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện của thủ tục tương ứng. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Cũng theo quy định của Luật Đất đai, Điều 188 quy định về điều kiện để thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thế chấp, góp vốn đối với quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo đó, thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính của cơ quan đăng ký đất đai và phải do chính người sử dụng đất hoặc người được người sử dụng đất ủy quyền thực hiện theo quy định.
Trên đây là nội dung tư vấn thủ tục Cấp lại Sổ đỏ, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp làm mất Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp có thắc mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900.6518 (Giờ hành chính) hoặc số điện thoại Hotline: 0969 329 922.
