Khi tiến hành việc mua bán nhà đất chúng ta cần tìm hiểu rõ những thủ tục để tránh những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện. Thủ tục làm hợp đồng mua bán đất cần giấy tờ gì? Luật Hùng Sơn xin giới thiệu với các bạn ở bài viết sau:
Giấy tờ kê khai nộp thuế và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định về hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN)
- Bản sao công chứng giấy tờ chứng thực cá nhân (CMND/CCCD hoặc hộ chiếu) phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế.
- Bản sao công chứng Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân sẽ ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó.
- Hợp đồng thực hiện chuyển nhượng bất động sản.
Đối với việc thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là các bất động sản hoặc hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thay thế bằng bản sao là các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế và quà tặng.
- Tài liệu xác định về đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo các quy định của Bộ Tài chính.
Hồ sơ thực hiện khai lệ phí trước bạ
Căn cứ theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về hồ sơ khai lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất như sau:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu số 01/LPTB);
- Bản sao các giấy tờ chứng minh về tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ các trường hợp nộp bản chính theo quy định của Bộ Tài chính.
- Bản sao về các giấy tờ chứng minh về nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật (thông thường là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
- Bản sao các giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất ký kết giữa các bên (bản sao hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có công chứng hoặc chứng thực).
Những điều cần biết khi sang tên sổ đỏ
Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cần biết những thông tin sau khi bên mua và bên bán đã đạt được các thỏa thuận về mức giá giao dịch hoặc chuyển nhượng, mỗi bên cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ và văn bản như sau:
Bên mua cần chuẩn bị:
- Giấy tờ chứng thực cá nhân (CCCD/CMND 02 bản phô tô công chứng). Trường hợp hai người đã kết hôn, cần cả 2 bản của cả vợ và chồng.
- Sổ hộ khẩu (02 bản photo công chứng). Trường hợp vợ chưa nhập hộ khẩu vào chồng thì cần cả 2 bản hộ khẩu của vợ và chồng.
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (02 bản photo công chứng). Trường hợp còn độc thân sẽ xin thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại nơi đăng ký thường trú.
- Hợp đồng chuyển nhượng (02 bản công chứng).
Bên bán cần chuẩn bị:
Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, sổ hộ khẩu và các giấy đăng ký kết hôn như bên mua. Ngoài ra, bên bán sẽ cần chuẩn bị sổ đỏ (2 bản phôtô công chứng).
Trong trường hợp bên mua muốn vợ hoặc chồng sẽ đứng tên 1 mình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có các văn bản thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng có công chứng.
Nơi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ
Căn cứ theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ được quy định như sau:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở các huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh.
- Văn phòng đăng ký về quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương đó chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).
- Với các địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì sẽ nộp tại Bộ phận một cửa.
- Hộ gia đình và cá nhân sẽ nộp tại UBND cấp xã/phường/ thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn)
Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất.
Lưu ý: Để đỡ mất thời gian tìm hiểu về nơi nộp hồ sơ thì khi công chứng các hợp đồng chuyển nhượng tại các tổ chức công chứng thì các bên có thể hỏi trực tiếp công chứng viên hoặc nhân viên về nơi nộp hồ sơ thực hiện việc sang tên Sổ đỏ.
Chi phí sang tên sổ đỏ
Căn cứ theo Thông tư 111/2013/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và chi phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể như sau:
* Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá trị chuyển nhượng
- Trường hợp được miễn thuế và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
* Lệ phí trước bạ
- Mức nộp lệ phí trước bạ sẽ căn cứ theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá trị chuyển nhượng sẽ cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định thì:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá trị chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá so với nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi thực hiện tặng cho, thừa kế nhà đất.
* Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên sẽ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành có sự khác nhau.
Thủ tục sang tên Sổ đỏ
Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng
Các bên thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho phải sẽ có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.
Khi tiếp nhận việc yêu cầu công chứng thì các công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đã đầy đủ và đúng quy định pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì cần phải cầu bổ sung theo quy định.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng
Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Trường hợp 1: Các bên có thể thực hiện hợp đồng soạn trước
- Công chứng viên sẽ phải kiểm tra về dự thảo hợp đồng
- Nếu hợp đồng đã đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
- Nếu hợp đồng không đúng hoặc có các vi phạm thì sẽ yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối thực hiện công chứng.
Trường hợp 2: Các bên sẽ không soạn hợp đồng trước
- Các bên yêu cầu phía tổ chức công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.
- Người yêu cầu về công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để thực hiện việc kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
- Người yêu cầu công chứng sẽ ký vào từng trang của hợp đồng và phải ký trước mặt công chứng viên.
- Công chứng viên sẽ yêu cầu các bên xuất trình về bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để thực hiện việc đối chiếu.
- Ghi lời chứng, ký và thực hiện đóng dấu.
* Thời hạn công chứng: Không quá thời gian là 02 ngày làm việc, với hợp đồng, giao dịch có các nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể sẽ kéo dài hơn nhưng không quá thời gian là 10 ngày làm việc.
Kê khai thuế khi sang tên giấy chứng nhận sử dụng đất
* Trình tự và thủ tục nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có sự thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng là người nộp thuế sẽ thay cho bên chuyển nhượng thì sẽ nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng sẽ có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì sẽ nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký về quyền sở hữu và quyền sử dụng (thời gian là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).
- Trường hợp các cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc các công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân sẽ nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
- Địa điểm nộp hồ sơ:
Căn cứ theo điểm đ khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về nơi nộp hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản như sau:
“đ.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.”.
Căn cứ theo các quy định trên, nơi nộp hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ là bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh hoặc thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc tại Chi cục Thuế cấp huyện đối với một số địa phương.
- Thời hạn thực hiện việc nộp thuế: Theo thông báo nộp thuế của cơ quan thuế đưa ra.
* Trình tự, thủ tục thực hiện kê khai lệ phí trước bạ
- Thời hạn nộp hồ sơ: cùng với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (bao gồm kể cả trường hợp thực hiện theo các cơ chế một cửa liên thông hoặc thực hiện việc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế). Nói cách khác, trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất có hiệu lực sẽ phải nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ.
- Nơi nộp hồ sơ: Hộ gia đình hoặc cá nhân sẽ nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về việc giải quyết các thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể:
- Cách thứ nhất: Hộ gia đình và cá nhân sẽ nộp hồ sơ tại UBND xã, phường hoặc thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu thực hiện.
- Cách thứ hai: Không nộp tại UBND xã, phường hoặc thị trấn
- Đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
- Hộ gia đình hoặc cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa được thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Thời hạn để thực hiện nộp lệ phí: Trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế thì sẽ phải nộp lệ phí trước bạ.
Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại UBND các cấp nơi có đất cần thực hiện việc sang tên
Thành phần hồ sơ:
- Đơn đăng ký về biến động đất (Mẫu số 09/ĐK);
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
- Hợp đồng chuyển nhượng về quyền sử dụng đất có công chứng hoặc đã chứng thực;
- Các giấy tờ để làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
- Tờ khai về thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN)
- Bản chính Tờ khai về lệ phí trước bạ
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Nơi nộp hồ sơ theo quy định
- Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất thực hiện việc sang tên.
- Hộ gia đình và cá nhân sẽ nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Tiếp nhận, giải quyết
- Sau khi nhận sẽ được thông báo về việc nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi các thông tin sang cơ quan thuế để xác định các nghĩa vụ tài chính.
- Văn phòng đăng ký đất đai về xác nhận thông tin chuyển nhượng hoặc tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Một số lưu ý khi sang nhượng đất đai hay sang tên sổ đỏ
Luật Hùng Sơn lưu ý với các bạn khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai hay sang tên sổ đỏ như sau. Ngoài việc kiểm tra những điều kiện để được thực hiện việc sang tên sổ đỏ, trước khi làm thủ tục thì người nhận chuyển nhượng sẽ cần kiểm tra kỹ về bản gốc hồ sơ pháp lý, đề nghị bên chuyển nhượng sẽ cung cấp đầy đủ các giấy tờ về nhà đất (theo đó bao gồm: bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) và các giấy tờ về nhân thân (như sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng thực cá nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn).
Cùng với đó, khi nhận chuyển nhượng cũng sẽ cần kiểm tra về tình trạng của các loại giấy tờ (như màu sắc, cũ hay mới, có rách, tẩy xóa hay không…) và các thông tin như mục đích của sử dụng về đất, thời hạn để sử dụng đất, diện tích đất, chủ sử dụng đất là cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình, tình hình để thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất… Nếu chủ sử dụng đứng tên là hộ gia đình thì bắt buộc phải làm rõ tại thời điểm cấp sổ đỏ trên hộ khẩu gồm có những ai, còn sống hay đã chết.
Hy vọng qua bài viết trên sẽ mang đến những thông tin hữu ích cho các về Thủ tục làm hợp đồng mua bán đất cần giấy tờ gì? Hãy liên hệ ngay đến số Hotline: 1900 6518 của Luật Hùng Sơn để được giải đáp những vướng mắc, khó khăn khi bạn đang gặp phải.
Lĩnh vực chuyên môn: Sở Hữu Trí Tuệ, Hợp Đồng, Tư Vấn Đầu Tư, Quản Trị Doanh Nghiệp.
