Trong ngành luật đất đai thì hệ số K trong điều chỉnh giá đất là một trong những con số quan trọng trong lĩnh vực. Hệ số K là một trong những yếu tố quan trọng để xác định giá đất có tính phí sử dụng. Tìm hiểu hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Luật Hùng Sơn giải đáp ở bài viết sau:
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K. Hệ số K là hệ số dùng để thực hiện việc tính giá đất theo khung giá của nhà nước đã quy định. Hệ số K đất đai sẽ do ủy ban nhân dân các tỉnh quy định cụ thể và sẽ có sự thay đổi theo từng năm, không cố định nhằm phù hợp với các điều kiện để phát triển kinh tế thực tế tại địa phương.
Hệ số điều chỉnh giá đất tiếng Anh là gì?
- Hệ số điều chỉnh giá đất được dịch sang tiếng Anh là
Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc điều chỉnh hệ số giá đất cao hoặc thấp hơn so với mức quy định chung nếu đất ở vị trí có hệ số K không giống so với quy định chung trong khu vực và được quy định trong các quyết định điều chỉnh hệ số K trong giá đất năm đó tại địa phương. Trong trường hợp vẫn chưa thể xác định được về hệ số K thì UBND tỉnh sẽ dùng hệ số điều chỉnh trước đó để làm căn cứ xác định.
Phương pháp định giá đất
Hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất bao gồm như sau:
Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích về mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí và khả năng sinh lợi hoặc các điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường và trúng đấu giá về quyền sử dụng đất để thực hiện việc so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Thứ hai, phương pháp chiết trừ đây là phương pháp định giá đất đối với các thửa đất đã có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm như giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Thứ ba, phương pháp thu nhập đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu và được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với tiền lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm thực hiện việc định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn là 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Thứ tư, phương pháp thặng dư đây là phương pháp định giá đất đối với các thửa đất có tiềm năng phát triển theo các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Thứ năm, phương pháp về hệ số điều chỉnh về giá đất là phương pháp về định giá đất bằng cách sử dụng về hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với mức giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thực hiện.
Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho các loại đất nào?
Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được áp dụng đối với các loại đất sau:
- Đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp;
- Đất thương mại về dịch vụ;
- Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản để sản xuất nông nghiệp;
- Đất được nhà nước được công nhận về quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng hộ gia đình và cá nhân;
- Đất được nhà nước giao đất và cho thuê đất;
- Khu đất của dự án về có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới mức 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; mức dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi và vùng cao; mức dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với các trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho các chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm sẽ để đấu giá về quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
- Các dự án có các thửa đất liền kề nhau và có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định như thế nào?
Căn cứ theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP và Thông tư 33/2017/TT- BTNMT thì trình tự để xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo những bước cụ thể sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập các thông tin
- Tiến hành thực hiện việc khảo sát và thu thập thông tin giá đất. (thực hiện ít nhất là 3 mảnh đất đã trúng đấu giá QSDĐ trong thời gian không quá là 2 năm). Nếu như trong khu vực đó không có đủ thông tin thì rất có thể thu thập thông tin về giá đất tại nhiều khu vực lân cận và có cùng điều kiện tương tự.
- Đối với các vị trí đất đã xác định được các chi phí và các khoản thu nhập thì cần thu thập thông tin và khảo sát thông tin với ít nhất về 3 mảnh đất để xác định mức giá đất.
- Thu thập thêm tất cả các thông tin về điều kiện kinh tế và xã hội tại địa phương đó để thực hiện việc khảo sát.
Bước 2: Xác định giá đất phổ biến của từng vị trí đất
- Dựa vào những thông tin đã thu thập được trước kia để có thể đưa ra các số liệu thống kê lại giá đất với thị trường từng khu vực.
- Tùy vào vị trí của khu đất, giá đất sẽ được về xác định theo khung giá phổ biến trên thị trường. Nếu giá đất sẽ chỉ được tập trung vào trong 1 khoảng giá thì rất có thể xác định giá đất bằng cách lấy trung bình về giá trong khoảng giá đó.
Bước 3: Xác định hệ số K
Căn cứ vào việc giá đất trong bảng giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường cũng như điều kiện để thực hiện việc phát triển về xã hội kinh tế tại địa phương đó mà người ta sẽ xác định được về hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong trường hợp không có đủ các thông tin về giá đất thì người ta sẽ căn cứ dựa vào điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương đó và giá đất trong khung giá đất, giá đất cụ thể được những đơn vị tại cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Cách tính hệ số điều chỉnh giá đất?
Công thức chuẩn để tính giá đất dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Giá đất cụ thể sẽ tính theo hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất theo quy định x Hệ số K x Hệ số điều chỉnh (Đ) (nếu có)
Trong đó: Hệ số điều chỉnh Đ sẽ là hệ số điều chỉnh các trục đường giao thông.
Điều chỉnh bảng giá đất
Căn cứ theo Điều 14 Nghị định 44/2014/NĐ- CP và các Điều 23, 24, 26, 27 của Thông tư 30/2014/TT- BTNMT hướng dẫn chi tiết các quy định tại Điều 14 về các quy định cụ thể trong việc điều chỉnh giá đất như sau:
Thứ nhất, các trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất:
- Khi Chính phủ thực hiện điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ mức 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc là giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong các bảng giá đất của loại đất tương tự;
- Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ mức 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ mức 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong các bảng giá đất trong khoảng thời gian là từ 180 ngày trở lên.
Thứ hai, nội dung điều chỉnh bảng giá đất:
- Điều chỉnh về giá của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong bảng giá đất;
- Điều chỉnh về bảng giá đất tại một vị trí đất hoặc một số vị trí đất hoặc tất cả các vị trí đất.
Thứ ba, trình tự về điều chỉnh bảng giá đất:
- Xác định các loại đất và vị trí đất cần điều chỉnh trong bảng giá đất;
- Điều tra, tổng hợp và phân tích thông tin về giá đất trên thị trường; các yếu tố về tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất: căn cứ theo Điều 23, Khoản 1 Điều 24 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
- Phân tích và đánh giá kết quả để thực hiện bảng giá đất hiện hành: Tổng hợp kết quả về điều tra, thu thập về thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh và đánh giá các kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành. Việc tổng hợp các kết quả điều tra, thu thập về thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh và các đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành thực hiện theo quy định tại Điều 18 của Thông tư 30/2014/TT- BTNMT.
- Xây dựng về bảng giá đất điều chỉnh và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất để điều chỉnh căn cứ theo Điều 25 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
- Tổ chức và lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Hoàn thiện dự thảo về bảng giá đất điều chỉnh trình về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Căn cứ vào văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định về bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
- Thẩm định về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh;
- Trình Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp để thông qua và báo cáo Hội đồng nhân dân tại kỳ họp gần nhất;
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh.
Thứ tư, Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bao gồm có:
- Tờ trình về việc thực hiện ban hành bảng giá đất điều chỉnh;
- Dự thảo bảng giá đất để điều chỉnh;
- Báo cáo và thuyết minh xây dựng về bảng giá đất điều chỉnh;
- Văn bản về thẩm định bảng giá đất điều chỉnh.
Hồ sơ thực hiện việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua gồm: Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, Báo cáo thuyết minh xây dựng về bảng giá đất điều chỉnh.
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm về tổ chức xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện ban hành bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương.
Hy vọng qua bài viết trên sẽ mang đến những thông tin hữu ích cho các về Tìm hiểu hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Hãy liên hệ ngay đến số Hotline: 1900 6518 của Luật Hùng Sơn để được giải đáp những vướng mắc, khó khăn khi bạn đang gặp phải.
Lĩnh vực chuyên môn: Sở Hữu Trí Tuệ, Hợp Đồng, Tư Vấn Đầu Tư, Quản Trị Doanh Nghiệp.
