Cá nhân, tổ chức khi muốn kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP dẫn đến việc điều kiện kinh doanh bất động sản kể từ ngày 01/3/2022 cũng có sự thay đổi. Cụ thể như sau:
Điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2022
Căn cứ theo Điều 4 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã.
(2) Phải công khai thông tin.
– Những thông tin phải công khai gồm:
- Những thông tin về doanh nghiệp, bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên của người đại diện theo pháp luật)
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh dựa theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, các công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu như có), thông tin về số lượng, các loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, các loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, các loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Lưu ý: Những thông tin đã công khai quy định trong điểm này mà sau đó có thay đổi thì cần phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có sự thay đổi.
- Nơi công khai thông tin:
- Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, ở trụ sở Ban Quản lý dự án.
- Nếu kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản cần phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản.
(3) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đầy đủ điều kiện theo quy định trong Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
* Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh cần phải có đủ các điều kiện sau:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất ở trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất cần phải có đủ điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất sẽ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).
* Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép, giấy tờ về việc nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng căn cứ theo tiến độ dự án.
Trong trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp để ở hình thành trong tương lai thì cần phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà ấy.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải có văn bản thông báo lên cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đáp ứng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
(4) Điều kiện về vốn
-
- Điều kiện về vốn chỉ áp dụng đối với trường hợp nhà đầu tư được chọn lựa làm chủ đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy định của pháp luật.
- Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cần phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% so với tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không được thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Việc xác định vốn chủ sở hữu được dựa vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hay kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hay năm trước liền kề). Trong trường hợp doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu dựa theo vốn điều lệ thực tế đã góp.
Lưu ý: Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên dưới đây không bắt buộc phải có 4 điều kiện trên:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, các công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì phá sản, giải thể, chia tách dựa theo quy định pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản là tài sản công dựa theo quy định pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, các công ty quản lý tài sản của những tổ chức tín dụng (AMC), các công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, các công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được sử dụng để bảo lãnh, thế chấp để có thể thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa theo quyết định Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, các công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản khi mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh dựa theo quy định pháp luật.
Điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2022 khác gì so với điều kiện cũ
Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, các bạn có thể thấy điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có sự khác biệt giữa 2 Nghị định này như sau:
| Tiêu chí | Nghị định 02/2022/NĐ-CP | Nghị định 76/2015/NĐ-CP |
| Phải thành lập doanh nghiệp | Điều quy định cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ngoại trừ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên | |
| Vốn pháp định | Bỏ quy định về vốn pháp định để có thể phù hợp với Luật Đầu tư năm 2020 | Quy định vốn pháp định là không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định về vốn pháp định không được áp dụng kể từ ngày 01/01/2021 |
| Công khai thông tin | Quy định mới | Không quy định |
| Đối tượng bất động sản được phép kinh doanh | Quy định
Cho dù Nghị định 02 quy định nhưng bản chất không phải là quy định mới bởi được quy định rõ tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Nghị định mới chỉ nêu “gọn” trong 1 điều để dễ theo dõi |
Không quy định |
| Điều kiện về vốn của tổ chức, cá nhân được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án | Quy định mới | Không quy định |
Điều kiện khi thành lập công ty bất động sản
Nếu muốn thành lập công ty bất động sản, trước hết doanh nghiệp cần biết rõ loại công ty mình muốn thành lập. Các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chia thành 2 nhóm chính là: công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản và công ty kinh doanh bất động sản. Chi tiết như sau:
Kinh doanh bất động sản
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có khoản vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Trừ những trường hợp sau:
- Kinh doanh bất động sản căn cứ theo quy định tại Chương IV của Luật kinh doanh bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản căn cứ theo quy mô nhỏ không cần lập doanh nghiệp vẫn phải nộp thuế theo đúng quy định. Trong đó, gồm có:
- Những dự án kinh doanh, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản có tổng cộng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng, không tính khoản tiền sử dụng đất.
- Chuyển nhượng, bán đất do phá sản, chia tách hay giải thể.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà theo đúng quyết định của tòa án nhân dân khi xử lý các tranh chấp, khiếu nại.
- Những tài sản đất, công trình, nhà được thế chấp để có thể thu hồi nợ.
- Xây dựng công trình, nhà để cho thuê, bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất, công trình, nhà với sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cá nhân, gia đình, tổ chức chuyển nhượng, cho thuê bất động sản thuộc quyền sở hữu cá nhân.
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
- Thành lập dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu tối thiểu hai người có chứng chỉ hành nghề. Ngoại trừ trường hợp cá nhân có chứng chỉ hành nghề kinh doanh môi giới bất động sản cũng như nộp thuế theo quy định pháp luật.
- Yêu cầu cá nhân, tổ chức vừa là nhà môi giới lại vừa thực hiện hợp đồng giao dịch bất động sản.
Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
- Các cá nhân, tổ chức kinh doanh sàn giao dịch bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.
- Yêu cầu quy chế hoạt động đầy đủ bao gồm tên, địa chỉ, cơ sở vật chất.
- Phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đặc biệt, người điều hành, quản lý sàn giao dịch cần phải có chứng chỉ hành nghề
Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản
- Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bắt buộc phải được thành lập doanh nghiệp.
- Kinh doanh quản lý bất động sản phải được thành lập doanh nghiệp. Nếu quản lý chung cư, tòa nhà có mục đích để ở thì cần phải đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật về nhà ở.
Với những nội dung mà chúng tôi cung cấp trên đây, chắc hẳn các bạn đã biết điều kiện kinh doanh bất động sản là gì? Đừng bỏ lỡ những thông tin hấp dẫn từ website https://luathungson.vn/ để kinh doanh bất động sản hiệu quả nhé!
