Đất xen kẹt là loại đất xen lẫn nằm giữa khu dân cư. Đó là loại đất có giá thành khá rẻ nên được nhiều người chọn mua. Để có quyết định sáng suốt trong việc lựa chọn đất xen kẹt, người dân cần biết một số quy định sau đây!
Đất xen kẹt là gì?
Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, tuỳ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân chia thành 3 nhóm là: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tương ứng với mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể tuy nhiên lại không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Cho dù pháp luật không quy định rõ ràng nhưng trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt” lại được sử dụng khá phổ biến ở khu vực đô thị, đặc biệt là những thành phố lớn.
Thông qua thực tiễn có thể thấy đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp thuộc khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hay diện tích đất còn dư sau quy hoạch.
Đặc điểm của đất xen kẽ là nằm giữa khu dân cư, vì vậy thửa đất thường có diện tích không được lớn. Trên thực tế, đất xen kẹt chủ yếu là đất vườn, đất ao, đất trồng cây hàng năm khác hoặc những loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn được sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Tóm lại, đất xen kẹt là tên gọi phổ biến của người dân, chúng có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất trong khu dân cư tại những khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ và xây nhà không?
Về mặt pháp lý, đất xen kẹt được xác định chính là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng vì vậy nó không được cấp sổ đỏ. Việc chuyển nhượng đất xen kẹt chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Do đó, giá của các khu đất này thường rẻ hơn hẳn so với đất thổ cư, chúng được rất nhiều khách hàng thi nhau tìm mua cho dù chưa tìm hiểu kỹ.
Trên thực tế vẫn có một số trường hợp đặc biệt được xem xét khi cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt. Khi đó đối tượng mua đất xen kẽ cần phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển đổi đất sang mặt bằng sản xuất kinh doanh)
- Bản sao giấy chứng nhận hay các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng thửa đất (nếu như có)
- Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân (căn cước công dân) của người xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Văn bản cam kết
Tuy nhiên, không phải loại đất xen kẹt nào cũng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng chỉ được thực hiện được nếu như thỏa mãn 3 điều kiện sau:
Thứ nhất, thửa đất xen kẹt ấy không thuộc diện vi phạm quy hoạch, lấn chiếm hay sử dụng cho mục đích công cộng; các mảnh đất nông nghiệp do hợp tác xã và những tổ chức đang quản lý giao cho từng hộ gia đình xã viên sử dụng.
Thứ hai, thửa đất xen kẹt đó hiện vẫn đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng với hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào từng địa phương/ tỉnh/ thành nơi có đất quy định)
Thứ ba, cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai tại địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho nhiều tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng, đê, kênh mương, các di tích lịch sử văn hóa, các công trình an ninh quốc gia, thác lũ; bàn giao cho uỷ ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích thuộc phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; hoàn thành nộp nghĩa vụ tài chính khi được sự cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu tiên:
Theo Điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 20, 21, 22, 23, 24 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tùy vào từng thửa đất cụ thể mà cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác nhau để được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được chia thành 2 nhóm như sau:
Nhóm 1: Đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất
Nhóm 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (đa phần rơi vào nhóm này).
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị 1 bộ hồ sơ, bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo đúng Mẫu số 04a/ĐK
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; những giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Một trong các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).
Trong một số trường hợp thực tế cần giấy xác nhận của uỷ ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) có đất về việc thửa đất phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại uỷ ban nhân dân cấp xã
- Đối với địa phương đã thành lập bộ phận 1 cửa thì cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, các thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Địa phương chưa thành lập bộ phận 1 cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hay Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nhữngnơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết vấn đề
Trong giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện những công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Đối với những người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình chính là thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, …). Khi nhận được thông báo nộp tiền cần phải nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và tiến hành lưu giữ biên lai, chứng từ để có thể xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không vượt quá 40 ngày đối với những xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; đồng thời không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, khoảng thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của đối tượng sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, khoảng thời gian trưng cầu giám định.
Những điều cần biết về đất xen kẹt
Có làm được sổ đỏ khi mua đất xen kẹt hay không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng những điều kiện sau:
- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có những giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này tuy nhiên đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004.
- Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Đất được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, hoàn toàn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết về việc xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nơi đã có quy hoạch.
Có nên đầu tư vào đất xen kẹt hay không?
Tiềm năng: So về giá thì đất xen kẹt rẻ hơn rất nhiều so với các loại đất thổ cư. Đặc biệt, trong trường hợp mua được đất xen kẹt nằm trong khu vực dân cư thì đối tượng mua đất sẽ được hưởng cơ sở hạ tầng, các tiện ích xung quanh sẵn có. Trong nhiều trường hợp, đất xen kẹt còn có thể chuyển đổi về mục đích sử dụng sang đất thổ cư để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây nhà.
Rủi ro: Hầu hết các mảnh đất xen kẹt thông thường nằm xen kẽ trong những khu dân cư, diện tích thường hạn hẹp cũng như không có địa hình thuận lợi. Bên cạnh đó, các thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vô cùng phức tạp, chi phí cao cũng như số ít mảnh đất mới đủ điều kiện chuyển đổi.
Nhất là các giao dịch mua bán đất xen kẹt thông thường chỉ qua bằng giấy tờ viết tay. Bên cạnh việc không được pháp luật công nhận, nó còn dẫn tới nhiều rủi ro không đáng có cho người mua.
Bài viết trên đây là những thông tin cơ bản lý giải đất xen kẹt là gì và quy định cần biết. Nếu như còn bất cứ thắc mắc gì về đất xen kẹt, hãy liên hệ với Luật Hùng Sơn nhé!
- Thành lập trung tâm tư vấn du học như thế nào? - 22/02/2023
- Tìm hiểu FTA gồm những nước nào? - 22/02/2023
- Điều kiện và thủ tục mở lớp dạy thêm ở nhà theo quy định - 22/02/2023
