Đất vườn là gì? Có thể dùng đất vườn để xây nhà, làm đất ở được không? Thủ tục như thế nào? Mời bạn tham khảo bài viết đất vườn là gì dưới đây của Luật Hùng Sơn để nhận câu trả lời nhé
Đất vườn là gì?
Luật Đất đai hiện không quy định rõ đất vườn là gì, tuy nhiên khi nhìn vào thực tế sử dụng đất có thể hiểu đất vườn chính là đất được sử dụng để làm vườn. Đất vườn thường được dùng để trồng các loại cây lâu năm như cây ăn quả, các loại cây hàng năm như rau, hoa màu,…, các loại cây cảnh hoặc trông đan xen giữa các loại cây với nhau.
Luật Đất đai hiện nay phân loại đất thành ba nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Bên cạnh đó, dù không quy định thế nào là đất vườn rõ nhưng tại điều 103 Luật đất đai có quy định về cách xác định diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở trong cùng một thửa đất ở.
Đất vườn là gì? Hay như trước đây, có một số văn bản pháp luật có giải thích về đất vườn như sau: Ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định: ““Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.
Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Như vậy nếu nhìn dưới góc độ pháp lý thì đất vườn là đất được dùng để trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm trong một thửa đất riêng (nếu tạo thành một thửa đất riêng sẽ là đất nông nghiệp) hoặc nằm trong cùng một thửa đất với đất ở.
Từ các phân tích trên và căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất thì có thể tóm gọn lại trả lời câu hỏi đất vườn là gì như sau: Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây lâu năm, cây hàng năm hoặc được trồng xen kẽ với phần diện tích đất nằm trong cùng thửa đất với đất ở.
* Vậy đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm?
Nếu nhìn từ cách hiểu về khái niệm đất vườn như ở trên thì đất vườn có thể được xếp vào nhóm đất nông nghiệp trong trường hợp đất vườn này là một thử riêng.
Như vậy, nếu đất vườn là đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng sẽ được xác định theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
– Đất vườn được Nhà nước giao cho hoặc được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có thời hạn sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng thì hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nếu có nhu cầu được tiếp tục sử dụng sử dụng đất theo thời hạn 50 năm và không phải thực hiện thủ tục gia hạn.
– Nhà nước cho hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất thì hộ gia đình hoặc cá nhân nếu có nhu cầu tiếp tục thuê thì Nhà nước sẽ xem xét.
Đất vườn được xác định là đất ở khi nào?
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“…..
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”.
Như vậy để đất vườn trở thành đất ở thì cần phải xin chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, và chỉ được chuyển nếu có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
* Vậy đất vườn thì có lên thành đất ở được không?
Do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cần phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì vậy trước khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục địch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân cần xem xét xem mình có đáp ứng đủ các điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Các điều kiện được quy định tại điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất chuyển đổi mục đích phải là đất không tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án;
– Đất chuyển đổi vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
Có được xây nhà trên đất vườn không?
Theo quy định tại điều 6 Luật Đất đai về nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Theo đó thì chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở (hay còn hay gọi là đất thổ cư), nếu cố tình xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sẽ bị buộc phải tháo dỡ và bị phạt vi phạm hành chính.
Vậy câu trả lời cho câu hỏi: “Có được xây nhà trên đất vườn không?” thì là không.
Nếu muốn xây nhà ở trên đất đó thì cần phải xin phép chuyển quyền sử dụng đất trước.
Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở bao gồm: Tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận (nếu có) phụ thuộc vào quy định pháp luật của từng thời điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chi tiết cách tích các phí vui lòng tham khảo tại mục 6 bài viết này.
Có nên mua đất thổ vườn để ở không?
Nhiều người thường quan tâm đến việc mua đất vườn sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở do giá đất vườn thường sẽ rẻ hơn so với đất ở. Việc chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở khá phổ biến và ai cũng có thể thực hiện.
Tuy nhiên vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi mua thì người mua cần phải cân nhắc xem mảnh đất mình định mua liệu có đáp ứng được các điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất qua đất ở hay không. Ví dụ như chỉ mua đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đầy đủ, đất đó không trong tình trạng tranh chấp,…. Nên chọn mua mảnh đất có nhà ở trên cùng một thửa đất hoặc thửa đất đã được xác định rõ ranh giới và diện tích đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng cần phải xem xét xem thửa đất định mua liệu có nằm trong phần đất quy hoạch của Nhà nước hay không, liệu có bị hạn chế về chuyển đổi mục đích sử dụng đất không.
Vì vậy, hộ gia đình hoặc cá nhân có thể mua đất vườn sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất qua đất ở, tuy nhiên cần cân nhắc để tránh gặp phải các rủi ro tiềm ẩn.
Thủ tục, hồ sơ, lệ phí chuyển đất vườn sang thổ cư
6.1 Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
– Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền: Phòng tài nguyên môi trường.
– Bước 2: Xử lý hồ sơ
Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Cơ quan tài nguyên môi trường trình UBND cấp huyện về quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; sau đó chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu về đất đai.
– Bước 3: Nộp lệ phí:
Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp lệ phí tại cơ quan có thẩm quyền như: Kho bạc nhà nước huyện; cơ quan quản lý thuế nơi tiếp nhận hồ sơ khai thuế.
– Bước 4: trả kết quả
Phòng tài nguyên môi trường trả kết quả lại cho hộ gia đình hoặc cá nhận sau khi đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính.
6.2 Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp pháp luật quy định.
6.3 Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
* Tiền sử dụng đất
Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra hai trường hợp dưới đây: (Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
– Chuyển từ đất vườn trong cùng một thửa đất đã có nhà ở:
Theo điểm a khoản 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
– Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở (không cùng thửa đất với đất có nhà ở)
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
* Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ áp dụng đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được miễn lệ phí trước bạ nhưng sau đó được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện cần phải nộp lệ phí trước bạ.
Căn cứ tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP:
Lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất x diện tích đất x 0,5%
* Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ sẽ do HĐND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên tùy thuộc vào từng thời điểm có thể sẽ khác nhau, có thể có hoặc không có hoặc mức thu không giống nhau
* Lệ phí cấp giấy chứng nhận
Chỉ cần nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận nếu được cấp bìa sổ mới. Mức nộp sẽ phụ thuộc vào quy định của mỗi tỉnh. Thông thường sẽ dưới 100.000đ/lần/giấy.
Trên đây là bài viết của Luật Hùng Sơn về Đất vườn là gì? Cũng như thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Mời bạn đọc tham khảo.
- Thành lập trung tâm tư vấn du học như thế nào? - 22/02/2023
- Tìm hiểu FTA gồm những nước nào? - 22/02/2023
- Điều kiện và thủ tục mở lớp dạy thêm ở nhà theo quy định - 22/02/2023
