Điều kiện chuyển nhượng đất, quy trình chuyển quyền sử dụng đất, để đảm bảo được đầy đủ quyền lợi của những người sử dụng đất đồng thời có thể tạo điều kiện cho các mối quan hệ dân sự về lĩnh vực đất đai được diễn ra và lưu thông phù hợp với các cơ chế thị trường thì Nhà nước ta đã cho phép được thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể thông qua một hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê… quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng đất, các hoạt động nay trên thực tế vẫn luôn diễn ra sôi nổi trên thị trường đất đai. Đặc biệt, một quyền mà được những người sử dụng đất thường xuyên áp dụng nhất đó chính là là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Luật Hùng Sơn chúng tôi qua bài viết dưới đây sẽ chia sẻ và cung cấp thêm các quy định hiện hành về các vấn đề chuyển quyền sử dụng đất là gì? Các quy trình và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để giúp cho các bạn nắm vững thêm được rõ vấn đề này.
Chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển quyền sử dụng đất được xem là quyền sử dụng đất mà đối tượng này được đưa vào lưu thông trong các giao dịch dân sự mà không phải là đất mà là quyền sở hữu đất. Bởi lẽ đất chính là đối tượng thuộc sở hữu của toàn dân. Do vậy mà việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế bởi một số điều kiện nhất định do cơ quan nhà nước quy định.
Quyền sử dụng đất được xem là quyền phái sinh, nó hoàn toàn phụ thuộc vào nhà nước về quyền sở hữu đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất hay nói cách khác có thể được hiểu chính là sự chuyển dịch về quyền sử dụng với đất mà từ chủ thể này chuyển sang các chủ thể khác phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015 và các quy định pháp luật về đất đai.
Việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cho những cá nhân, tổ chức khác sẽ phải được tiến hành thông qua bằng hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê hay cho thuê lại hoặc thế chấp, tiến hành góp vốn hoặc để lại tài sản thừa kế , đồng thời cũng phải tuân theo các quy định nhất định của Bộ luật dân sự và quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể:
- Thực hiện chuyển đổi về quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp giữa các cá nhân, hộ gia đình ở trong cùng một phường, xã, hay thị trấn với nhau để mục đích nhằm tạo những thuận lợi cho việc thực hiện canh tác nông nghiệp.
- Thực hiện chuyển nhượng về quyền sử dụng đất hay nói cách khác phổ thông hay gọi là việc mua bán đất đai. Đây được xem là hình thức phổ biến nhất để thực hiện việc chuyển quyền về sử dụng đất.
- Tiến hành thừa kế về quyền sử dụng đất được xem là một hình thức để chuyển giao quyền về sử dụng đất của những người chết sang cho những người còn sống dựa theo di chúc của người chết hoặc thừa kế theo pháp luật.
- Tiến hành tặng cho về quyền sử dụng đất cũng được xem là một hình thức chuyển giao về quyền sử dụng đất mà chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác khi các bên thực hiện tặng cho còn sống.
- Tiến hành góp vốn của mình bằng chính quyền sử dụng đất là một hình thức để chuyển giao về quyền sử dụng đất thực hiện khi góp vốn vào việc thành lập của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
Mặc dù những giao dịch về việc thực hiện quyền sử dụng đất có thể được phát sinh các quyền và nghĩa vụ ngay khi mà có hợp đồng chuyển quyền được chứng thực, công chứng dựa theo các quy định của pháp luật nhưng các giao dịch đó chỉ hoàn tất khi mà đã được đăng ký vào sổ địa chính theo các quy định của pháp luật về đất đai.
Cụ thể tại Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về vấn đề này: Việc thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê hoặc cho thuê lại tặng cho, thừa kế hay tiến hành thế chấp bằng quyền sử dụng đất, hay thực hiện góp vốn qua quyền sử dụng đất thì phải được đăng ký tại các cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền và việc chuyển quyền này sẽ có hiệu lực được tính kể từ thời điểm mà đã đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, khi thực hiện một số một số hình thức của việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi hay thừa kế, tặng cho, góp vốn thành lập doạn nghiệp bằng quyền sử dụng đất thì việc thực hiện này chỉ có hiệu lực khi mà đã được đăng ký theo đúng quy định vào sổ địa chính . Việc cần phải nắm được rõ thời điểm để phát sinh hiệu lực khi tiến hành việc chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế là đặc biệt quan trọng bởi lẽ đã có không ít trường hợp tiến hành ký hợp đồng chuyển quyền, thậm chí là lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có chứng thực hoặc công chứng nhưng lại không tiến hành thủ tục đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai về đăng kí biến động mà đã dẫn tới xảy ra nhiều rủi ro về pháp lý, nguy hiểm hơn là dẫn đến phát sinh các tranh chấp.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về việc người sử dụng đất được phép tiến hành các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế hay thực hiện góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất khi mà đáp ứng đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ hồng, sổ đỏ. Tuy nhiên, trừ những trường hợp mà về nhận thừa kế đã được quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 và những trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013
- Đất mà là đối tượng của việc thực hiện chuyển quyền đang không có xảy ra tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất đối với đất chuyển quyền đang không bị kê biên để nhằm bảo đảm cho việc thi hành án.
- Đất chuyển quyền vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài những điều kiện cụ thể như trên thì khi thực hiện những quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi hay tặng cho về quyền sử dụng đất, thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất còn phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện theo các quy định của Luật đất đai 2013 như tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194
Quy trình, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Quy trình, thủ tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Tiến hành ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại các văn phòng công chứng.
Các giấy tờ mà các bên cần chuẩn bị sẽ bao gồm:Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; Các bản dự thảo về hợp đồng chuyển quyền; Tờ phiếu về việc yêu cầu công chứng bản hợp đồng chuyển quyền theo mẫu; Bản sao của sổ hộ khẩu của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền cùng với bản sao của chứng minh nhân dân; Các giấy tờ liên quan để chứng minh tài sản là tài sản chung hay tài sản riêng cũng như giấy chứng nhận đã đăng ký kết hôn hoặc có giấy xác nhận về tình trạng độc thân của các bên; Bản sao của các giấy tờ khác mà có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng chuyển quyền mà pháp luật về đất đai quy định phải có.
Sau khi cơ quan có thẩm quyền đã nhận hồ sơ và xem xét đã thấy có đầy đủ các điều kiện thì sẽ thực hiện công chứng hợp đồng chuyển quyền cho các bên tham gia.
Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ chuyển quyền tại Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc phòng phòng Tài nguyên Môi trường của địa phương ở nơi mà đất chuyển quyền
Sau khi cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ này, nếu như có đầy đủ các điều kiện để thực hiện chuyển quyền theo các quy định của pháp luật thì sẽ tiếp tục tiến hành các việc sau:
- Thực hiện gửi thông tin về địa chính đến cho các cơ quan thuế để nhằm xác định và thực hiện thông báo thu các nghĩa vụ tài chính đối với những trường hợp mà theo quy định phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính liên quan.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các thủ tục để sang tên đồng thời tiến hành xác nhận những nội dung về biến động đất đai vào giấy chứng nhận đã đã cấp trước đó theo các quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Thời gian để thực hiện các thủ tục sang tên là 10 ngày làm việc được tính kể từ ngày mà cơ quan tiếp nhận tiếp nhận hồ sơ được xem là hợp lệ và đầy đủ.
Bước 3: Dựa vào căn cứ là giấy hẹn để trả kết quả, các bên sẽ đến bộ phận trả kết quả để nhận được thông báo về nghĩa vụ thuế.
Sau khi đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính thì các chủ thể sẽ mang hóa đơn để quay lại văn phòng đăng ký đất đai để nhận được giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất sau khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
Các quy định chung về hợp đồng và các quy định về nội dung của hợp đồng thông dụng mà có liên quan được áp dụng trong Bộ luật dân sự cũng được áp dụng đối với những hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn phải trừ các trường hợp mà pháp luật có quy định khác.
Các nội dung của hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất sẽ không được phép trái với những quy định của pháp luật về mục đích sử dụng đất, về thời hạn của việc sử dụng đất, việc thực hiện các quy hoạch hay kế hoạch của việc sử dụng đất cùng với các nghĩa vụ hoặc quyền của các chủ thể khác theo những quy định của pháp luật về đất đai và cả những quy định khác của pháp luật mà có liên quan đến việc thực hiện chuyển quyền. Các điều khoản ,thông tin thể hiện trong hợp đồng chuyển quyền phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng và chính xác, các bên phải chịu trách nhiệm với các nội dung đã thể hiện trong hợp đồng chuyển quyền.
Như vậy, những nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì về cơ bản gần như không có gì khác biệt so với nội dung của các hợp đồng thông thường khác. Tuy nhiên, các nội dung này phải chịu ràng buộc của các quy định đến điều kiện thực hiện chuyển quyền của Luật đất đai.
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo điều 500 của Bộ luật dân sự đã quy định rõ : Hợp đồng liên quan về quyền sử dụng đất được xem là những thỏa thuận giữa các bên tham gia hợp đồng mà dựa theo đó, người sử dụng đất sẽ thực hiện các hoạt động như chuyển nhượng, chuyển đổi, tiến hành cho thuê lại hay cho thuê,thế chấp, tặng cho hoặc góp vốn quyền sử dụng đất hay thực hiện các quyền khác dựa theo các quy định của pháp Luật đất đai cho bên còn lại của hợp đồng; bên kia sẽ thực hiện các nghĩa vụ và quyền dựa theo các điều khoản của hợp đồng với người sử dụng đất.
Tiếp đó, điều 502 của Bộ luật dân sự cũng đã quy định rõ rằng hợp đồng liên quan về quyền sử dụng đất sẽ phải được lập dưới hình thức văn bản hoặc theo những hình thức khác mà phải phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và quy định của pháp luật về đất đai có liên quan. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là căn cứ để có thể xác định được các bên mà đã tham gia vào hợp đồng chuyển quyền này. Đồng thời, thông qua hợp đồng đó có thể xác định được đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong hợp đồng, đồng thời có thể xác định được những trách nhiệm vật chất của bên mà vi phạm các điều khoản của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ những nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề chuyển sử dụng đất là gì? Nếu bạn cần giải đáp và tư vấn thêm những vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ với Luật Hùng Sơn chúng tôi qua tổng đài tư vấn 1900 6518 để được giải đáp và tư vấn kịp thời.
Lĩnh vực chuyên môn: Sở Hữu Trí Tuệ, Hợp Đồng, Tư Vấn Đầu Tư, Quản Trị Doanh Nghiệp.
