Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất mới nhất

Ls. Nguyễn Minh Hải |
04-02-2021 |
Tư vấn luật Đất đai , |
1327 Lượt xem

Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất đang rất phổ biến hiện nay. Tuy nhiên nhiều công ty, tổ chức vẫn chưa nắm rõ thủ tục cũng như điều kiện để có thể chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xem ngay bài viết sau để được Luật Hùng Sơn tư vấn chi tiết nhất.

Quảng cáo

Căn cứ pháp lý quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 26/11/2014 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015;
Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ 27/12/2015;
Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT ngày 18/11/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định biểu mẫu thực hiện thủ tục đầu tư và báo cáo hoạt động đầu tư tại Việt Nam có hiệu lực kể từ 02/01/2016.
Luật Đất đai và nghị định hướng dẫn.

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Nhà đầu tư có quyền được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác khi đáp ứng những điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 45 của Luật Đầu tư năm 2014, cụ thể:

Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 của Điều 48 Luật đầu tư năm 2014:
Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động đối với dự án; Dự án bị chấm dứt theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng hay điều lệ của doanh nghiệp;
Dự án đã hết thời hạn hoạt động;
Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 47 Luật đầu tư năm 2014 mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục các điều kiện ngừng hoạt động, cụ thể:
- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về đầu tư quyết định ngừng hoặc ngừng 1 phần hoạt động của dự án đầu tư đối với các trường hợp sau:
  - Nhằm bảo vệ các di tích, cổ vật, di vật hay bảo vật quốc gia theo các quy định của Luật di sản văn hóa;
  - Nhằm khắc phục các vi phạm môi trường theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý về môi trường;
  - Nhằm thực hiện những biện pháp bảo đảm an toàn về lao động theo đề nghị của cơ quan quản lý về lao động;
  - Theo các quyết định, bản án của Tòa án, Trọng tài thương mại;
  - Nhà đầu tư không thực hiện đúng các nội dung theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và đã bị xử lý vi phạm hành chính nhưng tiếp tục có hành vi phạm.

- - Trường hợp thủ tướng Chính phủ quyết định ngừng 1 phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư trong trường hợp việc thực hiện dự án đầu tư có nguy cơ gây ảnh hưởng đến an ninh quốc gia theo đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
- Chủ đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án; Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không tiến hành thực hiện các thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn sáu tháng từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư dự án;
- Trường hợp dự án đã ngừng hoạt động, hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không thể liên lạc được với chủ đầu tư, đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;
- Sau thời hạn 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không nằm trong trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại Điều 46 Luật Đầu tư năm 2014;
- Theo quyết định/bản án của Tòa án nhân dân, Trọng tài thương mại.
Đáp ứng các điều kiện về đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp mà nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc các ngành, nghề đầu tư có điều kiện được áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
Tuân thủ những điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản trong các trường hợp chuyển nhượng dự án có gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đáp ứng các điều kiện quy định trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo các quy định khác của pháp luật có liên quan nếu có.
Có đủ năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đầu tư:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% của tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất < 20 héc ta;
- Không thấp hơn 15% đối với tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
Có khả năng để huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư từ các tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các cá nhân, tổ chức khác.
Thực hiện việc ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

Thủ tục chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trình tự thực hiện chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương chuyển nhượng của UBND cấp tỉnh thời hạn là 60 ngày làm việc;
Sau khi bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong bước này và được UBND tỉnh đồng ý chủ trương, hai bên chuyển nhượng ký Hợp đồng chuyển nhượng Dự án đầu tư có công chứng, đồng thời lập hồ sơ để thực hiện bước 2.
Bước 2: Thẩm tra hồ sơ, trình UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi đất của bên Bán và giao cho bên Mua thuê đất để thực hiện Dự án đầu tư trong thời hạn 30 ngày làm việc;
Bước 3: Tiến hành xác định đơn giá thu tiền tiền thuê đất nếu có trong thời hạn từ 15 đến 45 ngày làm việc.
Bước 4: Ký Hợp đồng thuê đất và phụ lục Hợp đồng, biên bản thanh lý Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất nếu có trong thời hạn 15 ngày làm việc;
Bước 5: Tiến hành bàn giao đất và Cấp trích lục bản đồ nếu có trong thời hạn 20 ngày làm việc;
Bước 6: Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn 20 ngày làm việc;

Hồ sơ và thời hạn giải quyết hồ sơ

Hồ sơ bao gồm có:

Đơn xin đăng ký về biến động sử dụng đất;
Bản chính của văn bản của UBND cấp tỉnh về chấp thuận chủ trương cho phép chuyển dự án có sử dụng đất;
Bản chính của Hợp đồng chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
- Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ theo các quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất tiền thuê đất hay tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách của nhà nước thì các bên liên quan phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo quy định tại Điều 79 của NĐ 43/2014/NĐ-CP. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư phải thể hiện rõ được giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án đầu tư và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
- Đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một 1 cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng QSDĐ mà số tiền sử dụng đất tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư và Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục như đối với trường hợp bán các tài sản gắn liền với đất.
- Sở Tài nguyên và Môi trường trình của UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với bên chuyển nhượng dự án đầu tư và quyết định giao đất, cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư; cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai.
Bản sao công chứng hoặc chứng thực dự án đầu tư và các giấy tờ liên quan đến dự án đầu tư của bên chuyển nhượng;
Bản chính của Giấy chứng nhận QSDĐ của tổ chức chuyển nhượng dự án. Trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận thì cần phải có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như quyết định cho thuê đất, quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và trích lục địa chính thửa đất, trích lục bản đồ theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
Bản sao công chứng hoặc chứng thực Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc Quyết định thành lập của tổ chức nhận chuyển nhượng dự án;
Bản chính của Báo cáo kết quả thực hiện dự án của bên chuyển nhượng;
Bản chính của Biên bản, Nghị quyết của bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật Doanh nghiệp về việc chuyển nhượng dự án;
Bản chính ý kiến của UBND cấp huyện nơi có đất đối với việc chấp hành các quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất của tổ chức chuyển nhượng.
Bản chính của Báo cáo của bên nhận chuyển nhượng về việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai, đối với các diện tích đất đất đang quản lý, sử dụng trên địa bàn và cam kết năng lực tài chính theo quy định của khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013;
Bản chính của biên bản và Nghị quyết của Công ty bên nhận chuyển nhượng đối với việc nhận chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Luật Đất đai hiện nay không có quy định cụ thể đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, nhưng Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ có quy định về việc hướng dẫn chi tiết về nội dung này. Trong đó, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ là cơ quan đầu mối thẩm định việc chuyển nhượng dự án đầu tư và tham mưu cho UBND cấp tỉnh việc thu hồi đất của bên chuyển nhượng, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng. Như vậy:

Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ.
Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất: Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Kết quả thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất mới nhất:

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được thay đổi nhà đầu tư.
Văn bản điều chỉnh về quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng, UBND cấp tỉnh đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; hoặc văn bản thông báo từ chối có nêu rõ lý do.

Mẫu đơn chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Đối với trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư thì sẽ sử dụng văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư theo Mẫu I.6 được ban hành kèm theo Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và đầu tư.

Quảng cáo

Đối với trường hợp mà không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư thì sẽ sử dụng văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư theo Mẫu I.7 ban hành kèm theo Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và đầu tư.

Báo cáo tình hình triển khai dự án đầu tư đến thời điểm điều chỉnh theo Mẫu I.8 ban hành kèm theo Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và đầu tư.

Thực trạng chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất hiện nay

Thực tế cho thấy có nhiều nhà đầu tư đăng ký dự án đầu tư nhưng không thực hiện dự án mà để chuyển nhượng dự án để nhằm hưởng chênh lệch. Mục đích chủ yếu mà các nhà đầu tư hướng tới là đăng ký dự án để được giao đất, cho thuê đất và sau đó thực hiện hoạt động chuyển nhượng đất, núp bóng bằng hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư.

Các nhà đầu tư hưởng lợi từ hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư nhưng đất đai thực hiện dự án thì không được sử dụng một cách hiệu quả, điều này đã và đang gây lãng phí rất lớn. Ngoài ra hiện nay cũng có nhiều nhà đầu tư không có khả năng để thực hiện dự án đầu tư, dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án nên tìm cách để chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác.

Xuất phát từ những bất cập đó mà nhà nước đã ban hành nhiều quy định, nhiều văn bản để đảm bảo hoạt động chuyển nhương dự án đầu tư có gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng dất thì nhà đầu tư cần phải nghiên cứu một cách chi tiết các quy định liên quan để tránh thực hiện hoạt động chuyển nhượng trái với quy định của pháp luật.

Hy vọng với những thông tin chúng tôi cung cấp đã giúp bạn nắm rõ thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Nếu có bất cứ thắc mắc nào cần giải đáp liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn tốt nhất.

CÔNG TY LUẬT TNHH HÙNG SƠN VÀ CỘNG SỰ
VP Hà Nội: Tầng 9, Handico Tower, Phạm Hùng, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội ( Bản đồ )
VP HCM: Tầng 4, 26 Hoàng Kế Viêm, Phường 12, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh ( Bản đồ )
Website: luathungson.vn – luathungson.com
Email: info@luathungson.com
Hotline: 0964509555 / 19006518