Chuyển đổi đất là gì? Hướng dẫn thủ tục làm chuyển đổi đất

Trong mối quan hệ về chuyển đổi quyền sử dụng đất thì các bên trong mối quan hệ này sẽ vừa là người nhận chuyển đổi, đồng thời là người chuyển đổi. Đồng thời việc chuyển đổi này sẽ không làm thay đổi mục đích của việc sử dụng đất, chính vì vậy mà được rất nhiều người quan tâm và diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, những giao dịch này nếu không được tiến hành theo đúng quy trình thì sẽ dễ dẫn đến rủi ro. Để tránh gặp phải những rắc rối, tranh chấp vấn đề này, cùng Luật Hùng Sơn tìm hiểu về quy định liên quan chuyển đổi đất là gì qua bài tư vấn sau.

Quảng cáo

Chuyển đổi đất là gì?

Chuyển đổi đất hay chuyển đổi quyền sử dụng đất được xem là một loại hợp đồng dân sự đặc thù bởi lẽ đây là việc lưu thông của đất đai , một loại tư liệu là tư liệu sản xuất đặc thù. Chính vì vậy mà các quy định của pháp luật về chuyển đổi đất cũng mang những tính chất đặc thù. Chuyển đổi quyền sử dụng đất chính là một hình thức để chuyển quyền các quyền sử dụng đất mà trong đó giữa các bên  trong mối quan hệ này như các cá nhân, hộ gia định ở trong cùng một xã, phường hay thị trấn thực hiện chuyển giao về quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp cho nhau (hay gọi cách khác là thực hiện đổi đất nông nghiệp cho nhau). Theo đó mà các bên trong mối quan hệ này sẽ được xem là vừa là người nhận chuyển đổi đất nhưng đồng thời cũng là người chuyển đổi.

Trong trường hợp mà giá trị của quyền sử dụng đất chuyển đổi có sự chênh lệch khác nhau thì một bên sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại giá trị phần chênh lệch của đất chuyển đổi dựa theo thỏa thuận,  trừ trường hợp mà có các bên có sự thỏa thuận khác  là đổi ngang. Đối tượng của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chính là đất nông nghiệp của các cá nhân, hay hộ gia đình ở trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa.

chuyển đổi đất là gì

Chuyển đổi đất khác gì so với chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất được xem là hai trường hợp chuyển đổi liên quan đến đất hoàn toàn khác nhau nhưng thực tế hiện nay có rất nhiều người vẫn đang chưa hiểu rõ bản chất của hai hoạt động này và có sự nhầm lẫn. Cùng theo dõi bảng so sánh dưới đây của Luật Hùng Sơn để tìm hiểu rõ hơn về sự khác nhau của hai hoạt động này.

Tiêu chí phân biệt Chuyển đổi đất Chuyển mục đích sử dụng đất
Về định nghĩa Chuyển đổi đất được xem là một hình thức để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất mà trong đó các cá nhân, hộ gia đình ở trong cùng một xã, phường hay thị trấn sẽ tiến hành chuyển giao quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp với nhau thông qua hợp đồng chuyển đổi Chuyển mục đích sử dụng đất được xem là việc thực hiện những thay đổi liên quan về mục đích để sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu bằng những quyết định hành chính mà nằm trong các trường hợp phải tiến hành xin phép với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai hoặc phải thực hiện đăng ký đất đai ở trong trường hợp mà không phải thực hiện xin phép với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện để được thực hiện các quyền Khi xuất hiện nhu cầu chuyển đổi đất cùng với có đủ các điều kiện sau:

– Có đầy đủ Giấy chứng nhận về đất hoặc có đầy đủ giấy tờ, quyết định về cho thuê đất, giao đất

– Đất dự định chuyển đổi không có tranh chấp xảy ra

– Quyền sử dụng đất đối với đất dự định chuyển đổi nông nghiệp đang không bị kê biên để mục đích bảo đảm thi hành án;

– Đất dự định chuyển đổi vẫn trong thời hạn để sử dụng đất.

Trừ những trường hợp theo quy định của pháp luật là không phải xin phép với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan thì với tất cả các trường hợp còn lại theo quy định thì chỉ được phép chuyển từ mục đích sử dụng  này sang mục đích sử dụng khác khi mà đã có quyết định cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan như thông qua các quyết định của ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Mục đích của việc thực hiện Việc chuyển đổi này nhằm mục đích tạo ra được sự thuận lợi cho các bên trong hoạt động canh tác về nông nghiệp Việc chuyển sang mục đích sử dụng đất khác phù hợp theo mong muốn và nhu cầu sử dụng của người sử dụng đất
Đối tượng ( loại đất) thực hiện Chỉ được áp dụng đối với đất là đất nông nghiệp và theo quy định là bị giới hạn dựa theo địa giới hành chính ( giới hạn trong phạm một vi của xã, phường hay thị trấn) Không có sự phân biệt về loại đất để được chuyển mục đích sử dụng mà việc chuyển đổi này chỉ cần phải đăng ký biến động trong trường hợp mà không phải tiến hành xin phép hoặc là có phải quyết định của cơ quan  nhà nước cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp theo quy  định phải xin phép
Sự thay đổi về người có quyền  sử dụng đất Có sự thay đổi về người có quyền sử dụng đất. Các cá nhân, hộ gia đình trực tiếp thực hiện sản xuất nông nghiệp sẽ thực hiện đổi đất nông nghiệp cho nhau mà không có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất này. Không có sự thay đổi về người có quyền sử dụng đất mà chỉ có sự thay đổi về mục đích để sử dụng đất.
Thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi Có hiệu lực ngay khi được các cơ quan đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký vào sổ địa chính Có hiệu lực ngay khi được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai cho phép thực hiện chuyển mục đích để sử dụng đất, trừ những trường hợp mà không phải xin phép  theo quy định
Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện Các bên sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ khi chuyển đổi. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, trừ các trường hợp theo quy định là được miễn
Thời gian để tiến hành Không được quá thời gian 10 ngày làm việc được tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ xin chuyển đổi được tính là hợp lệ; không được quá 20 ngày làm việc đối với các vùng là các xã vùng xa, miền núi, vùng sâu, hay hải đảo, vùng mà có điều kiện kinh tế  và xã hội đặc biệt khó khăn hay khó khăn Không được quá thời gian là 15 ngày làm việc được tính kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ được coi là hợp lệ (thời gian này sẽ không tính với thời gian của người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính); không được quá 25 ngày đối với các vùng là các xã vùng sâu, miền núi, hay hải đảo, vùng mà có điều kiện kinh tế  và xã hội đặc biệt khó khăn hoặc khó khăn

Thủ tục làm chuyển đổi đất theo quy định

Bước 1: Tiến hành nộp hồ sơ chuyển đổi đất gồm có 2 cách

Cách 1: Tiến hành nộp trực tiếp tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi mà có đất cần thực hiện chuyển đổi khi có nhu cầu chuyển đổi

Cách 2: Người sử dụng đất không nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã của nơi mà có đất cần thực hiện chuyển đổi

  • Đối với những nơi mà đã thành lập được riêng bộ phận một cửa thì sẽ tiến hành nộp hồ sơ chuyển đổi tại chính bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất cần chuyển đổi.
  • Đối với những nơi mà chưa thành được riêng lập bộ phận một cửa thì tiến hành nộp trực tiếp tại Chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, thị xã, cấp quận hay thành phố trực thuộc tỉnh là nơi mà có đất cần thực hiện chuyển đổi hoặc có thể nộp tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cấp huyện nếu như chưa có các Chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Các cơ quan tiến hành tiếp nhận hồ sơ

Quảng cáo

Nếu như trong hồ sơ đã đầy đủ các giấy tờ và được coi là hợp lệ thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi sẽ tiến hành ghi vào sổ tiếp nhận và cho người nộp hồ sơ phiếu tiếp nhận.Trong trường hợp mà hồ sơ chuyển đổi chưa đầy đủ giấy tờ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian là không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ sẽ thực hiện thông báo cho người nộp hồ sơ và hướng dẫn cho người nộp hồ sơ thực hiện sửa hoặc bổ sung các giấy tờ theo đúng quy định.

Bước 3: Các cơ quan tiến hành giải quyết yêu cầu chuyển đổi của người nộp hồ sơ

Bước 4: Các cơ quan thực hiện trả kết quả

Thời gian để thực hiện việc trả kết quả là không được quá 10 ngày làm việc được tính kể từ ngày mà các cơ quan tiếp nhận nhận đủ được hồ sơ là hợp lệ. Riêng đối với các xã là vùng sâu, vùng sa hay khu vực hải đảo, miền núi, hoặc là vùng có điều kiện kinh tế  và xã hội khó khăn hoặc là đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện sẽ không được quá 20 ngày làm việc.

So sánh chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Giống nhau:

  • Về mục đích: Cả hai đều là những hình thức để chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó, sẽ có một bên thực hiện việc giao đất và các quyền sử dụng đất cho bên kia là bên còn lại để định đoạt và sử dụng đất
  • Về các điều kiện thực hiện: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai và những trường hợp được nhận thừa kế quy định tại Điều 168 Luật Đất đai; đất thực hiện đang không có tranh chấp; quyền sử dụng đất của đất dự định chuyển đổi hoặc chuyển nhượng đang không bị kê biên để nhằm đảm bảo cho thi hành án và vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất
  • Về hiệu lực của việc thực hiện: Việc chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực được tính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện đăng ký vào sổ địa chính

– Khác nhau

Tiêu chí so sánh Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Định nghĩa – Người sử dụng đất sẽ tiến hành chuyển giao đất và cả quyền sử dụng đất cho người khác, đồng thời nhận 1 diện tích đất nhất định được chuyển giao từ người đó

– Nếu có sự chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất thì các bên sẽ phải thanh toán cho nhau phần chênh lệch theo thỏa thuận

=> Về bản chất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vẫn sử dụng đất nhưng có sự thỏa thuận với các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khác để nhằm thực hiện hoán đổi đất cho nhau để tiến hành sử dụng

Người sử dụng đất thực hiện chuyển giao cả đất và chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Người chuyển nhượng sẽ được nhận số tiền với mức tương đương so với giá trị của chính quyền sử dụng đất đạt được theo các thỏa thuận trước đó của các bên

 

Quan hệ của các bên Các bên của quan hệ chuyển đổi vừa được xem là người chuyển đổi và cũng vừa được xem là người nhận chuyển đổi Việc chuyển nhượng có thể được hiểu là mối quan hệ của mua bán hoặc quan hệ hoán đổi các quyền sử dụng của  đất
Nội dung hồ sơ cần chuẩn bị – Hợp đồng liên quan đến việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của hai bên

– Bản sao của những giấy tờ tùy thân của các bên

– Bản sao của giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất

– Các giấy tờ liên quan đến thẩm quyền của người đại diện (nếu có

 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Chứng minh nhân dân của các bên

– Giấy chứng nhận đăng ký  kết hôn 

– Hợp đồng chuyển nhượng

Ngoài ra, về các nghĩa vụ tài chính mà các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được quy định chi tiết như sau:

  • Nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng phải thực hiện: Thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, nếu mà vẫn còn đang nợ thuế sử dụng đất hoặc vẫn đang nợ lệ phí trước bạ thì khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất thì sẽ  phải thực hiện thanh toán hết toàn bộ những khoản này.
  • Nghĩa vụ tài chính mà bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện là thực hiện nộp lệ phí trước bạ trước khi thực hiện đăng ký các quyền sử dụng và quyền sở hữu đất

Trên đây là toàn bộ những tư vấn và giải đáp của chúng tôi về chuyển đổi đất là gì? Nếu cần tư vấn những vấn đề pháp lý liên quan khác, hãy liên hệ trực tiếp với Luật Hùng sơn chúng tôi qua tổng đài tư vấn 1900.6518.


Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *


Tin mới

Các tin khác

Video tư vấn pháp luật

To-top
Developed by Luathungson.vn
Facebook Messenger
Chat qua Zalo
Tổng đài 19006518
Developed by Luathungson.vn