Trên thực tế, trong các giao dịch mua bán đất thì việc sang tên sổ đỏ hộ gia đình thường đã còn không là quá xa lạ với mọi người. Đây được xem là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao dịch mua bán liên quan đến đất. Tuy nhiên, quá trình thực hiện hoạt động này lại thường xuyên gặp một số khó khăn, vướng mắc hay thậm chí còn dẫn đến tranh chấp về quyền lợi . Vậy khi tiến hành thực hiện sang tên sổ đỏ này thì cần những thủ tục và chi phí sang tên sổ đỏ hộ gia đình như thế nào để bảo đảm quyền lợi cho các bên? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của Luật Hùng Sơn chúng tôi để được giải đáp vấn đề trên nhé!
Hộ gia đình sử dụng đất là gì?
Luật đất đai 2013 đã lần đầu tiên đưa ra quy định về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, tại khoản 9 Điều 3 Luật đất đai : “hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có chung một trong những mối quan hệ sau: quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng hoặc là quan hệ huyết thống mà theo pháp luật về hôn nhân và gia đình đã được quy định cụ thể. Bên cạnh đó, những người này còn đang sống chung với nhau và có chung quyền sử dụng đất chung chính tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất, giao đất và công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Dựa theo đó thì một người được trở thành là thành viên của trong một hộ gia đình sử dụng đất (hay được xem là người có quyền đối với thửa đất đó) khi đáp ứng đầy đủ 3 điều kiện cụ thể sau:
Thứ nhất, là thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân (chồng vợ), quan hệ huyết thống (con đẻ với mẹ đẻ, cha đẻ…), quan hệ nuôi dưỡng (con nuôi với mẹ nuôi, cha nuôi)mà pháp luật về hôn nhân và gia đình đã quy định rõ;
Thứ hai, đang cùng sống chung với nhau trong một hộ gia đình ở tại thời điểm mà được Nhà nước tiến hành cho thuê đất, giao đất, hoặc là nhận chuyển quyền sử dụng đất qua việc thực hiện nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho,…công nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê.
Thứ ba, có chung một quyền sử dụng đất chính tại thời điểm được nhà nước giao – cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục tiến hành sang tên sổ đỏ hộ gia đình
Dựa theo những quy định ở Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Khoản 1 Điều 64 NĐ 43/2014/NĐ-CP và Khoản 5 Điều 14 TT 02/2015/TT-BTNMT thì khi thực hiện việc chuyển nhượng đất là đất hộ gia đình thì chỉ cần có được sự đồng ý của các thành viên hợp pháp trong hộ gia đình sử dụng đất. Văn bản thể hiện sự đồng ý chuyển nhượng đất của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất cần phải được chứng thực hoặc công chứng.
Bước 1: Thực hiện chứng thực, công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất thì các bên ở trong hợp đồng sẽ tiến hành thực hiện công chứng ở tại các văn phòng công chứng của nhà nước hoặc là thực hiện công chứng tại các văn phòng công chứng của tư nhân mà có đặt trụ sở nằm trong phạm vi của tỉnh hoặc là của thành phố trực thuộc trung ương mà nơi đó có nhà đất cần sang tên.
Bước 2: Tiến hành việc nộp hồ sơ khai thuế cùng với việc nộp thuế khoản lệ phí trước bạ và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định
Theo quy định của pháp luật thì theo pháp luật , đối với những trường hợp mà được phép miễn lệ phí trước bạ hoặc là miễn thuế thu nhập cá nhân thì các chủ thể liên quan vẫn phải tiến hành thực hiện việc nộp hồ sơ để khai thuế và lệ phí trước bạ. Bên cạnh đó, giữa các bên tham gia trong hợp đồng sẽ được phép thỏa thuận với nhau về người nộp thuế và lệ phí này.
Bước 3: Tiến hành thực hiện nộp hồ sơ cho việc đăng ký sang tên ( hay còn theo cách khác là là đăng ký biến động đất)
Nộp hồ sơ
- Về thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký những biến động có mẫu sẵn theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai của thuế thu nhập cá nhân có mẫu sẵn theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các loại giấy tờ được xác định làm căn cứ thuộc các đối tượng theo quy định được miễn lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân (với trường hợp được miễn).
- Bản gốc của tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng tự thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân thì trong hồ sơ đăng ký sang tên ( hay đăng ký biến động) không nhất thiết phải có tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Về nơi nộp hồ sơ sang tên: Gồm có 2 cách như sau:
Cách 1: Trong trường hợp các cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ sang tên ở Ủy ban nhân dân của xã, phường hoặc thị trấn nơi mà có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Trong trường hợp các cá nhân hoặc hộ gia đình mà không thực hiện việc nộp hồ sơ tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc là thị trấn nơi có đất:
- Với những địa phương mà ở tại đó bộ phận một cửa chưa được thành lập thì các chủ thể sẽ thực hiện việc nộp trực tiếp ở tại chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai thuộc cấp huyện hay nộp ở văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cấp huyện nếu như tại đó chưa có văn phòng đăng ký đất đai.
- Với những địa phương đã có thành lập được bộ phận một cửa thì sẽ nộp tại bộ phận một cửa của cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trực thuộc trung ương
Thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết
- Ngay sau khi đã tiếp nhận được hồ sơ sang tên thì chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi các thông tin liên quan đến cơ quan thuế để kiểm tra và xác định các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện và người thực hiện các nghĩa vụ tài chính này nộp tiền theo thông báo và hướng dẫn của cơ quan thuế.
Tiếp nhận và trả kết quả
Thời gian giải quyết các thủ tục đăng ký sang tên theo quy định không quá 10 ngày kể cơ quan liên quan tiếp nhận và chấp nhận hồ sơ là hợp. Đối với những khu vực mà là các xã của miền núi hay là khu vực thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng hải đảo hoặc ở những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian giải quyết không được quá 20 ngày. Các ngày nghỉ, ngày lễ,…không tính vào thời gian này.
Trong trường hợp người nhận tặng cho hay người nhận thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người tặng cho, chuyển nhượng thì thì các việc cần thực hiện ở bước 2 và bước 3 có thể được thực hiện ở cùng một thời điểm.
Chi phí sang tên sổ đỏ hộ gia đình là bao nhiêu?
Các khoản chi phí sang tên sổ đỏ hộ gia đình mà người dân khi thực hiện sang tên sổ đỏ hộ gia đình phải nộp bao gồm đầy đủ những khoản tiền chính như: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp bìa sổ mới và phí đo đạc.
Lệ phí trước bạ
Trường hợp 1: Lệ phí trước bạ được miễn
Căn cứ vào Khoản 10 Điều 9 NĐ 140/2016/NĐ-CP quy định về nhà, đất mà nhận thừa kế hoặc được coi là quà tặng thì được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ hộ gia đình với những người trong mối quan hệ cụ thể sau đây: chồng với vợ, con đẻ với mẹ đẻ, cha đẻ, con nuôi với mẹ nuôi, cha nuôi, con rể với mẹ vợ, bố vợ, con dâu với mẹ chồng, bố chồng; cháu nội với bà nội, ông nội, cháu ngoại với bà ngoại, ông ngoại, hoặc là giữa chị, anh, em ruột trong nhà với nhau.
Tuy nhiên, trong trường hợp giữa những người có mối quan hệ cụ thể như trên mà không phải nhận thừa kế hoặc coi là quà tặng mà thực hiện chuyển nhượng hay mua bán thì sẽ không được miễn lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật
Trường hợp 2: Phải thực hiện nộp lệ phí trước bạ
Về mức phải nộp khi nộp lệ phí trước bạ
Dựa vào căn cứ tại Điều 5, Điều 7 NĐ 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ khi thực hiện sang tên nhà đất sẽ được tính dựa theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = Thuế suất 0.5% x Giá của chuyển nhượng( chính là số tiền chuyển nhượng ghi trong hợp đồng)
Thuế thu nhập cá nhân
- Người thực hiện nghĩa vụ nộp thuế là: Người nhận tặng cho đất, người chuyển nhượng đất, trừ những trường hợp mà các bên có thỏa thuận riêng khác về người nộp thuế.
Trường hợp 1: Được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân
Theo căn cứ tại điểm a,b, d khoản 1 Điều 3 TT 111/2013/TT-BTC đã chỉ rõ những trường hợp mà theo quy định của pháp luật là được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân, cụ thể như sau:
- Người có được thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng đất ở, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ở của những cá nhân đối với trong trường hợp mà người chuyển nhượng đất này chỉ có duy nhất là một nhà ở hoặc duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trong trường hợp là đất phi nông nghiệp hoặc các loại đất là đất nông nghiệp mà không phải được quy định là đất ở sẽ không được miễn).
Bên cạnh đó, việc người có đất ở, nhà ở được xem là duy nhất tại Việt Nam thì cũng cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như về thời gian sở hữu đối với nhà ở hoặc thời gian sử dụng đất.
Trường hợp 2: Phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân
- Mức nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = thuế suất 2% x Giá chuyển nhượng thực tế (được căn cứ vào theo hợp đồng chuyển nhượng của hai bên)
- Trong trường hợp nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi nội dung liên quan đến giá chuyển nhượng hoặc là có ghi nhưng ghi không đúng , thấp hơn giá theo quy định của nhà nước và đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì lúc này, thuế thu nhập cá nhân mà các chủ thể phải nộp được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thuế suất 2% x (Giá 1m2 đất được quy định trong bảng giá đất của địa phương có đất x Diện tích đất chuyển nhượng)
- Mặt khác, đối với trường hợp mà trong hợp đồng không ghi rõ nội dung về giá chuyển nhượng thì lúc này, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính= Thuế suất 2% x giá của nhà ở được dùng để tính lệ phí trước bạ đã được UBND tỉnh, thành phố quy định cụ thể.
Phí nộp để thực hiện thẩm định hồ sơ sang tên
Khác với quy định về thuế thu nhập và lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ được xem là khoản phí mà Nhà nước thực hiện thu khi mà tiến hành thẩm định những điều kiện liên quan để có thể tiến hành tặng cho hay chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật. Khoản thu này sẽ do từng tỉnh hay thành phố quy định, và giữa các tỉnh hay thành phố khác nhau sẽ có những mức thu không giống nhau. Thông thường thì mức thu sẽ dao động trong khoảng từ 500.000 đồng cho đến 5 triệu đồng.
Lệ phí để cấp bìa cho sổ mới
Khoản lệ phí này chỉ được áp dụng thu khi mà người nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng hoặc là nhận thừa kế đã được cấp bìa sổ đỏ mới. Với trường hợp mà chỉ ghi thêm thông tin vào trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận thì sẽ không phải nộp lệ phí này.
Tương tự như phí nộp để thực hiện thẩm định hồ sơ sang tên thì mức thu lệ phí để cấp bìa cho sổ mới này cũng do các tỉnh hay thành phố quy định nhưng khoản lệ phí thu này đều dưới 100.000 đồng.
Các khoản chi phí liên quan phải nộp khác (nếu có)
- Phí cho việc công chứng: Dựa theo Căn cứ ở khoản 2 Điều 4 TT 257/2016/TT-BTC thì mức thu phí cho việc công chứng sẽ được xác định và thu dựa theo giá trị của hợp đồng chuyển nhượng hoặc dựa vào giá trị của tài sản.
- Chi phí thực hiện đo đạc đất: Trong trường hợp mà thực hiện chuyển nhượng chỉ một phần của thửa đất hay là phát sinh nhu cầu đo đạc lại diện tích của thửa đất của người sử dụng đất thì các chủ thể sẽ phải nộp khoản tiền này.
- Phí dịch vụ cho hoạt động sang tên sổ đỏ hộ gia đình: Trong trường hợp mà nếu người sử dụng đất không thể tự mình thực hiện được hoạt động này thì chủ sở hữu nhà ở hay người sử dụng đất theo quy định có quyền ủy quyền của mình cho người khác thực hiện thay hoạt động này; tùy theo từng thửa đất, diện tích đất mà sẽ có những mức thu không giống nhau. Trên thực tế, phí dịch vụ này thông thường dao động trong khoảng từ 5 đến 10 triệu đồng. Đối với những trường hợp đất phức tạp, khó khăn thì khoản phí này sẽ cao hơn.
Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
* Những điều kiện đối với bên tặng cho hoặc chuyển nhượng
Căn cứ vào khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức theo quy định sẽ được quyền tặng cho hoặc chuyển nhượng (mua bán) đối với quyền sử dụng đất khi mà có đủ và đáp ứng những các điều kiện cụ thể như sau:
- Thứ nhất, người sử dụng đất có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp quy định là một trong hai trường hợp dưới đây:
Trường hợp 1: Căn cứ vào quy định tại khoản 3 Điều 186 LĐĐ 2013
Người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng lại là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hoặc là người nước ngoài mà không thuộc các đối tượng theo quy định được mua nhà ở cùng gắn liền với quyền sử dụng đất thì sẽ không được các cơ quan nhà nước cấp cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được nhận quyền tặng cho, chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 168 LĐĐ 2013
Người sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được quyền tặng cho hoặc quyền chuyển nhượng đất đai khi mà:
-
- Đối với trường hợp thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp thì sau khi đã có quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan nhà nước thì người sử dụng đất lúc này sẽ được quyền tặng cho, chuyển nhượng đất;
- Đối với trường hợp mà thực hiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất khi mà có đầy đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần phải bắt buộc có giấy chứng nhận) thì sẽ được thực hiện quyền tặng cho hoặc chuyển nhượng đất;
- Thứ hai, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đang có đang không bị nhà nước kê biên tài sản để nhằm mục đích bảo đảm thi hành án;
- Thứ ba, thửa đất này đang không được có xảy ra tranh chấp;
- Thứ tư, thửa đất này vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
* Những điều kiện đối với bên nhận tặng cho, chuyển nhượng
Theo đó thì chỉ được phép nhận tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng đất khi mà không thuộc các trường hợp theo quy định là bị cấm , cụ thể tại Điều 191 và ở điều 192 LĐĐ 2013. Ví dụ như chủ thể là công chức , cán bộ thì theo pháp luật đất đai sẽ không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất là đất trồng lúa.
Con dưới 18 tuổi có chung quyền sử dụng đất với bố mẹ không?
Căn cứ theo những quy định liên quan của Luật Đất đai và Luật dân sự hiện hành thì hoàn toàn không có những quy định trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về độ tuổi và cũng không có sự phân biệt cá nhân là người chưa thành niên hay là người thành niên.
Tuy nhiên, thay vào đó thì pháp luật chỉ quy định rằng các cá nhân nói chung thì đều được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất khi có đủ điều kiện nên về nguyên tắc, việc đứng tên trên giấy chứng nhận sẽ không bị hạn chế về độ tuổi.
Cụ thể tại Điều 21 LDS 2015 về người chưa thành niên được quy định như sau:
- Người chưa thành niên được xem là người chưa đủ 18 tuổi.
- Người chưa đủ 6 tuổi khi xác lập những giao dịch dân sự thì sẽ được thực hiện và xác lập bởi người đại diện theo pháp luật.
- Người mà từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi thì khi tiến hành xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự thì phải được có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật , trừ những giao dịch dân sự mà phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người mà từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi tự mình thực hiện và xác lập những giao dịch dân sự, trừ những giao dịch dân sự mà liên quan đến động sản hay liên quan đến bất động sản thì phải tiến hành đăng ký và phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trong những giao dịch dân sự khác theo quy định của luật
Tóm lại, khi người mà chưa đủ 18 tuổi thì được phép tiến hành xác lập và thực hiện những giao dịch liên quan đến tặng cho nhà đất và có quyền được phép đứng tên mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong khi tiến hành làm thủ tục liên quan đến nhận và tặng cho quyền sử dụng đất thì phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý và phải có tên của người đại diện ở trong giấy chứng nhận cùng với việc sẽ ghi rõ là đại diện của người mà chưa thành niên. Đồng thời, khi nhận tặng cho những bất động sản của những người trong gia đình thì sẽ không phải thực hiện nộp lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn phải tiến hành thủ tục kê khai hồ sơ liên quan.
Trên đây là toàn bộ những thông tin liên quan đến chi phí sang tên sổ đỏ hộ gia đình. Số tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ sẽ khá thấp. Nếu quý khách hàng gặp phải vướng mắc liên quan đến việc tính chi phí sang tên, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Hùng sơn chúng tôi để được hỗ trợ nhanh nhất.
