Việc mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay hiện nay diễn ra khá nhiều và nếu đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người mua vẫn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, cần lưu ý về việc mua bán đất bằng giấy viết tay bởi nếu cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay không đúng sẽ bị thu hồi. Vậy pháp luật quy định về việc thu hồi này như thế nào? Những trường hợp nào mua đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp sổ đỏ? Bài viết dưới đây của công ty Luật Hùng Sơn sẽ giúp Quý độc giả có cái nhìn chi tiết hơn về vấn đề trên.
Trường hợp mua đất bằng giấy viết tay được cấp sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì các trường hợp sau đây khi mua bán quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức văn bản bằng hợp đồng viết tay vẫn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác trước ngày 01/01/2008;
– Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014 không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có một trong các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó cá nhân, hộ gia đình mà hiện nay đang sử dụng các thửa đất có nguồn gốc như quy định ở trên thì đủ điều kiện để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. Đặc biệt trong hai trường hợp này thì người sử dụng đất không cần phải làm thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất ban đầu mà được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Các quy định cần biết để được cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay
Điều kiện để giao dịch mua đất bằng giấy viết tay có hiệu lực
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc một hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Mua đất bằng giấy tờ viết tay được xem là một giao dịch dân sự, bởi lẽ hành vi, sự thỏa thuận của các bên trong việc mua bán này làm phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau và họ bị ràng buộc bởi sự điều chỉnh của pháp luật.
Khi đó để giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực về nội dung và hình thức theo quy định. Cụ thể là tại Điều 117, 119 của Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013. Chi tiết như sau:
– Một là, về hình thức của hợp đồng mua bán đất phải được thể hiện dưới hình thức thành văn bản, có công chứng, chứng thực (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)
Tại đây, pháp luật không quy định rõ việc lập văn bản cho các hợp đồng này là bằng đánh máy hay viết tay, hay phải tuân thủ một mẫu quy định bởi cơ quan nhà nước, pháp luật chỉ quan tâm là hợp đồng có được công chứng, chứng thực không để xác định hiệu lực pháp luật của giấy tờ mua đất. Do đó, nếu bên mua đáp ứng đầy đủ dưới đây thì việc mua đất bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý:
– Hai là về mục đích và nội dung của hợp đồng mua đất phải không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đồng thời, chủ thể tham gia giao dịch mua bán đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự này phù hợp với giao dịch dân sự mua bán đất. Cùng với đó, chủ thể tham gia giao dịch mua bán đất là hoàn toàn tự nguyện;
Điều kiện để cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay
Như đã phân tích ở trên, pháp luật Việt Nam vẫn công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay và không có sự phân biệt trong việc giấy mua bán đất là giấy đánh máy hay viết tay. Vì vậy, các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán đất bằng giấy đánh máy cũng giống hệt như quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán bằng giấy viết tay, trong đó có điều kiện để xin cấp sổ đỏ. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định người mua bán đất bằng giấy tờ viết tay sẽ được cấp sổ đỏ khi đảm bảo các điều kiện sau đây:
– Thứ nhất, thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013;
– Thứ hai, có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101, Luật Đất đai 2013;
– Thứ ba, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay không đúng sẽ bị thu hồi
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rất rõ về những trường hợp thu hồi Sổ đỏ đã cấp, cụ thể:
Tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 đã quy định trong các trường hợp sau đây Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp:
“a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất được ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước đó;
c) Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất đăng ký biến động đất đai, biến động tài sản gắn liền với đất dẫn đến phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp trước đó không đúng thẩm quyền, không đúng diện tích đất, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng thời hạn sử dụng đất hoặc mục đích sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.
Ngoài các trường hợp được quy định ở trên, theo khoản 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có thể thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp khi có quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã được thi hành.
Việc thu hồi Sổ đỏ đã cấp đối với trường hợp được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai 2013 phải do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp hoặc văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Theo như quy định này thì khi cấp Sổ đỏ không đúng sẽ bị thu hồi, trong đó phổ biến nhất là trường hợp cấp không đúng.
Tuy nhiên, khi thu hồi cần lưu ý những trường hợp mua đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp sổ đỏ được quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Thứ hai, thủ tục thu hồi Sổ đỏ được cấp cho đất mua bằng giấy viết tay
Trong trường hợp cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra có văn bản kết luận Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét lại kết luận đó. Nếu kết luận của cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra là đúng thì phải ra quyết định thu hồi Sổ đỏ đã cấp. Trường hợp sau khi xem xét, xác định Sổ đỏ đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra.
Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ phát hiện sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp để cơ quan thanh tra thực hiện thẩm tra. Sau khi thẩm tra, nếu kết luận Sổ đỏ đã cấp không đúng với quy định của pháp luật về đất đai thì thông báo cho người sử dụng đất biết. Sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không nhận được đơn khiếu nại từ phía người sử dụng đất thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trước đó.
Trong trường hợp người sử dụng đất phát hiện ra Sổ đỏ đã cấp không đúng với quy định của pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất gửi kiến nghị, phát hiện tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ. Cơ quan này có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Sổ đỏ đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Xử lý tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay
Có thể giải quyết, xử lý tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay bằng các phương thức giải quyết tranh chấp sau:
Giải quyết tranh chấp bằng thủ tục hành chính
Theo Điều 202, 203 của Luật Đất đai 2013 và mục 4, chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp được quy định như sau:
Thứ nhất, các bên có thể tự hòa giải tranh chấp đất đai thông qua tự bàn bạc, thỏa thuận trên tinh thần tự nguyện và tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không tự hòa giải được thì các bên đương sự có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lên Ủy ban nhân dân cấp xã để được giải quyết. Sau khi nhận được đơn, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh và thu thập các tài liệu, chứng cứ có liên quan. Sau đó thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp tranh chấp đất đai và tiến hành tổ chức phiên họp để hòa giải. Phiên họp này có sự tham gia của các bên và của thành viên Hội đồng hòa giải. Việc hòa giải tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt đầy đủ. Trường hợp một trong các bên tranh chấp được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt thì được coi là việc hòa giải không thành. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
Thứ hai, nếu tranh chấp về đất mua bằng giấy viết tay đã được hòa giải nhưng không thành thì các bên đương sự có quyền nộp đơn lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban cấp có thẩm quyền để được giải quyết. Chủ tịch Ủy ban cấp có thẩm quyền sau khi nhận được đơn phải giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan này có nhiệm vụ xác minh, thẩm tra vụ việc,tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để nhận được sự tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết), tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp.
Giải quyết thông qua Tòa án
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng mua đất bằng Giấy viết tay vô hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thứ hai, tổ chức, cá nhân làm đơn khởi kiện với nội dung theo như quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 gửi đến Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.
Thứ ba, sau khi nhận đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì Thẩm phán Tòa án phải thông báo cho người nộp đơn biết để họ đến nộp tiền tạm ứng án phí nếu họ không thuộc trường hợp họ được miễn án phí và Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án.
Thứ tư, sau khi thụ lý vụ án Tòa án tiến hành xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tổ chức phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau đó, nếu phát sinh những trường hợp đặc biệt thì Thẩm phán sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, đình chỉ vụ án hoặc tạm đình chỉ vụ án. Tuy nhiên, nếu vụ án không rơi vào các trường hợp này thì Thẩm phán phải ra quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành quyết định hoặc bản án. Trong trường hợp các bên đương sự không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, thì các bên có quyền được kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.
Thủ tục xin cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay:
Người sử dụng đất chuẩn bị một hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm các tài liệu, giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK;
– Một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43;
– Đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng cây lâu năm theo quy định.
Đối với đăng ký về quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc nhà ở thì phải có sơ đồ công trình xây dựng, sơ đồ nhà ở (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà ở đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng công trình đã xây dựng, nhà ở);
– Chứng từ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc giảm, miễn nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin cấp sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay:
Theo quy định tại các Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì tùy từng trường hợp mà người dân có thể nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan được tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ gồm:
– UBND cấp xã nơi có đất;
– Văn phòng/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả với địa phương đã có Bộ phận một cửa.
Thời gian giải quyết hồ sơ
– Thời gian thực hiện thủ tục: Không quá 30 ngày. Đối với các xã hải đảo, miền núi, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng sâu, vùng xa thì thời gian thực hiện không quá 40 ngày.
– Thời gian theo quy định trên được tính kể từ ngày cán bộ tiếp nhận hồ sơ nhận được một bộ hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày lễ, ngày nghỉ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; không tính thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét để xử lý đối với trường hợp người sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Trên đây là nội dung tư vấn của công ty Luật Hùng Sơn về vấn đề Cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay không đúng sẽ bị thu hồi. Nếu còn bất kỳ thắc mắc gì cần được giải đáp, vui lòng để lại thông tin tại bài viết này hoặc liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.6518 để được hỗ trợ.
