Mua đất bằng giấy viết tay rất phổ biến trên thị trường hiện nay, đặc biệt là khi Luật đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu người dân biết cách hợp thức hoá đất mua bằng giấy viết tay ở bài viết này để có thể tự mình xử lý các vấn đề mình đang gặp phải.
Cách hợp thức hóa đất mua bằng giấy viết tay
Cho dù Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 đã được quy định hợp đồng chuyển nhượng về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cnầ phải công chứng hoặc chứng thực. Tới Luật Đất đai hiện hành có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 vẫn kế thừa và quy định vô cùng chặt chẽ vấn đề này. Tuy nhiên, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay thì khá phổ biến. Để giải quyết điều trên, Nghị định 43/2014/NĐ-CP có ghi nhận hiệu lực giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước thời hạn 01/7/2014. Quy định này đã mở ra một cơ hội hợp thức hóa đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho mọi người.
Chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014
1. Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận đất
* Căn cứ pháp lý:
Theo Khoản 54 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất tuy nhiên chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”.
Theo đó, cho dù việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước thời điểm 1/7/2014 vẫn có hiệu lực nhưng các bạn cần biết rõ thời điểm chuyển nhượng.
* Cách xử lý:
- Chuyển nhượng xảy ra trước thời hạn 1/1/2008 mặc dù thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đối tượng được cấp Giấy chứng nhận lần đầu là những người đang sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện cấp.
- Chuyển nhượng diễn ra từ 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà thửa đất ấy đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì:
- Giấy chứng nhận cấp và đứng tên người nhận chuyển nhượng trong trường hợp thửa đất chuyển nhượng có giấy tờ nhắc tới quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận cấp và đứng tên người chuyển nhượng nếu như thửa đất chuyển nhượng không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận chuyển nhượng từ ngày 1/7/2014 trở về sau hợp thức hóa rất khó khăn vì:
1. Phải đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
* Điều kiện bên chuyển nhượng
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, những người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp quy định trong khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện bên nhận chuyển nhượng
2. Hợp đồng phải được công chứng hay chứng thực
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trong trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng trong khi hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay có thể hợp thức hóa theo các cách sau:
- Tìm người chuyển nhượng (chủ cũ) để tiến hành ký, công chứng hay chứng thực hợp đồng sau đó mới tiến hành sang tên.
- Nếu như 1 bên hoặc các bên đã thực hiện đẩy đủ ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, căn cứ theo yêu cầu của 1 bên hoặc các bên, Tòa án nhân dân sẽ đưa ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch đó mà không cần phải công chứng hoặc chứng thực (dựa vào khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Tuy nhiên, việc yêu cầu Tòa án nhân dân công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hay chứng thực có hiệu lực mất khá nhiều thời gian và vô cùng phức tạp.
Kết luận: Cách hợp thức hóa đất mua bằng giấy viết tay bên trên phù hợp với những thửa đất đã được chuyển nhượng trước thời điểm 1/7/2014, nhất là trước ngày 1/1/2008.
Cách làm giấy tờ mua bán đất bằng giấy viết tay
Căn cứ theo khoản 2 Điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước thời điểm 1/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có duy nhất Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì đối tượng nhận chuyển nhượng tiến hành nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và những giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để sở hữu Giấy chứng nhận mới.
Cách thức xử lý như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng nhưng lại không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo đúng quy định, hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo đúng Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc của Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đầy đủ chữ ký của bên chuyển quyền cũng như bên nhận chuyển quyền.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn những nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn những nơi có đất
- Địa phương đã thành lập bộ phận 1 cửa để tiếp nhận đồng thời trả kết quả thủ tục hành chính thì cần phải nộp tại bộ phận một cửa.
- Trong trường hợp chưa thành lập bộ phận 1 cửa thì cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương những nơi có đất hay Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với mọi nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết các yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho bên chuyển quyền bằng văn bản và niêm yết tại trụ sở uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn – những nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho đối tượng nhận chuyển quyền.
Nếu không rõ địa chỉ của đối tượng chuyển quyền để thông báo thì cần phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của chính quyền địa phương 3 số liên tiếp (chi phí đăng tin do những người đề nghị trả).
Sau khoảng thời gian 30 ngày, thín từ ngày thông báo hay đăng tin lần đầu tiên trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không cần có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì các Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ rồi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp nếu không nộp Giấy chứng nhận để tiến hành làm thủ tục và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai cần phải hướng dẫn các bên nộp đơn lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo đúng quy định.
Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———o0o———
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ
Hôm nay, ngày …… tháng ……… năm …………
Tại:……………………………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………………………………………
Chúng tôi gồm:
I/ BÊN BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên A):
Chồng: Ông………………………………………….Sinh năm ……………………………………………………….
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày ……………………………………..
Đăng ký thường trú tại :……………………………………………………………………………………………
Và vợ: Bà…………………………………………… Sinh năm …………………………………………………………
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày ……………………………………..
Đăng ký tạm trú tại :…………………………………………………………………………………………………
II/ BÊN MUA/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên B):
Chồng: Ông………………………………………….Sinh năm ……………………………………………………….
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày …………………………………….
Đăng ký thường trú tại :……………………………………………………………………………………………
Và vợ: Bà…………………………………………… Sinh năm ………………………………………………………..
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày …………………………………….
Đăng ký thường trú tại :……………………………………………………………………………………………
Hai bên thỏa thuận, tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực
hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở với những điều khoản sau:
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng
1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: …………….. đường………………………….. phường/xã……………….. quận/huyện………………….thành phố/tỉnh…………………………… có thực trạng như sau :
2. Nhà ở :
– Tổng diện tích sử dụng: …………………………………………..m2
– Diện tích xây dựng: ………………………………………………..m2
– Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………………………………..m2
– Kết cấu nhà: …………………………………………………………
– Số tầng: ……………………………………………………………..
3. Đất ở :
– Thửa đất số: ………………………………………………………..
– Tờ bản đồ số: ………………………………………………………
– Diện tích: …………………………………………………………….m2
– Hình thức sử dụng riêng: ………………………………………….m2
4. Các thực trạng khác:
(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)
5. Ông ……………………………..và Bà………………………..là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày….. tháng……năm…..
Do …………………………………………………………………….cấp
Điều 2: Giá cả, phương thức thanh toán và thời hạn thực hiện
1.Giá mua bán toàn bộ diện tích nhà đất ở nói trên đã được hai bên thoả thuận là:…………….đ.
(Ghi bằng chữ:………………………………………………………..) và không thay đổi vì bất cứ lý do gì.
2. Phương thức thanh toán:
Hai bên (Bên A và Bên B) đã cùng thống nhất sẽ thực hiện việc thanh toán tổng giá trị mua bán
Nhà đất ở theo 01 đợt, cụ thể như sau:
* Đợt 1: Giao toàn bộ số tiền là ………………………đ cho bên Bán.
* Khi trả tiền sẽ ghi giấy biên nhận do các bên cùng ký xác nhận.
Điều 3. Cam kết của các bên
Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:
1. Bên bán cam kết :
Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật.
Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.
Bàn giao nhà và các thiết bị cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…)
Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thứ ba nào khác tại thời điểm mua bán.
Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận.
Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận.
Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo quy định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở.
2. Bên mua cam kết:
– Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà.
– Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận.
– Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật.
– Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo quy định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở. hoc ke toan thuc hanh
3.Hai bên cùng cam kết:
– Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;
– Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” số …………ngày…………tháng………..năm……….do ……………………………….cấp cho Ông ……………………… và vợ là Bà……………………………………..
để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).
|
BÊN A (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
BÊN B (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Hôm nay, ngày …….. tháng ………. năm ……….. , tại: ………………………………………………………………………
Tôi , Công chứng viên phòng Công chứng số …………. tỉnh (thành phố)…………………………………………….
CÔNG CHỨNG:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ………………………………… và bên B là ………………………………………..; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;
– Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– ………………………………………………………………………………………………………………………………………………
– Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính (mỗi bản chính gồm ……. tờ, ……..trang), giao cho:
+ Bên A …… bản chính;
+ Bên B ……. bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.
Số ………………………….., quyển số …………….TP/CC-SCC/HĐGD.
CÔNG CHỨNG VIÊN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)
Qua nội dung bài viết này chắc hẳn các bạn đã biết về cách hợp thức hóa đất mua bằng giấy viết tay. Mọi vướng mắc các bạn vui lòng trao đổi trực tiếp tới bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến của Luật Hùng Sơn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ nhanh chóng nhé!
