[Mới nhất] Cách tính thuế khi cho thuê nhà năm 2021

Hoạt động cho thuê nhà tại các thành phố lớn là dịch vụ mang lại nguồn thu lớn cho chủ nhà. Khi thực hiện hoạt động cho thuê nhà thì một trong những nghĩa vụ mà chủ nhà phải thực hiện đối với nhà nước là phải nộp thuế, phí. Tuy nhiên, việc nắm bắt các thông tin quy định về các loại thuế cần nộp thì không phải ai cũng biết rõ. Với việc vừa ban hành Thông tư 40/2021 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn cách tính  thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và thực hiện quản lý thuế đối với những hộ, cá nhân kinh doanh. Vậy theo quy định mới của thông tư này, cách tính thuế khi cho thuê nhà. Bài viết của chúng tôi sau đây sẽ cung cấp cho bạn những thông tin liên quan

Thuế cho thuê nhà là gì?

Cho thuê nhà là một hình thức hoạt động kinh doanh hợp pháp theo quy định của pháp luật. Chính vì thế mà hoạt động này sẽ có phát sinh những nghĩa vụ thuế. Hay nói cách khác, thuế cho thuê nhà được xem là các loại thuế phát sinh phải thực hiện đối với nhà nước từ hoạt động phát sinh doanh thu của việc thuê nhà .


cách tính thuế khi cho thuê nhà

Cách tính thuế khi cho thuê nhà

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC mới có hiệu lực từ 1/8/2021 thì quy định về phương pháp tính thuế của cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản được xem là một trong những nội dung mới đáng chú ý của Thông tư này .

Trong trường hợp doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp lệ phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Lệ phí môn bài

Lệ phí môn bài được xem là các khoản tiền phải nộp theo định kỳ hàng năm hay kinh doanh dựa vào vốn điều lệ được ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hay vốn đầu tư ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với tổ chức) khi mới ra sản xuất hoặc doanh thu của năm ( áp dụng với những hộ kinh doanh hay cá nhân kinh doanh).

Theo NĐ 126/2020/NĐ-CP thì quy định rõ mức lệ phí môn bài phải nộp đối với đối tượng cá nhân, hộ gia đình như sau:

Bậc Doanh thu bình quân Mức thu
1 Doanh thu từ trên 500 triệu đồng/năm trở lên 01 triệu đồng/năm
2 Doanh thu từ trên 300 đến 500 triệu đồng/năm 500.000 đồng /năm
3 Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm 300.000 đồng /năm

Miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh  đối với cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được.

Hạn nộp tờ khai lệ phí môn bài

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 NĐ 126/2020/NĐ-CP về thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài :

– Hộ kinh doanh hay cá nhân kinh doanh không thuộc trường hợp phải nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài.

– Đối với người thực hiện nộp lệ phí môn bài (trừ trường hợp là hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh) mới thành lập (gồm  doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển từ hộ kinh doanh) hay có thành lập đơn vị phụ thuộc, địa điểm hoặc bắt đầu hoạt động sản xuất, kinh doanh thì thực hiện việc nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài chậm nhất là ngày 30 tháng 1 của năm sau năm thành lập hay năm được coi là năm bắt đầu thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh. Người thực hiện nộp lệ phí môn bài nộp hồ sơ khai chậm nhất vào ngày 30/01 năm sau của năm mà phát sinh thông tin thay đổi khi trong năm đó có sự thay đổi vốn.

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

– Về phương pháp tính thuế

Theo quy định tại Điều9,10 TT 40/2021/TT-BTC quy định cụ thể về cách tính thuế khi thực hiện cho thuê tài sản được quy định: “Cá nhân cho thuê tài sản được coi là những cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê mặt bằng, nhà hay cửa hàng, kho bãi, nhà xưởng mà không gồm cho thuê máy móc, phương tiện vận tải mà không kèm người điều khiển; dịch vụ lưu trú, cho thuê các tài sản khác mà không kèm theo những dịch vụ. Với dịch vụ lưu trú thì không được tính cùng hoạt động cho thuê tài sản như quy định về hướng dẫn tại khoản này bao gồm: Cung cấp cho khách du lịch, vãng lai khác về cơ sở lưu trú ngắn hạn, được cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn mà không phải là những căn hộ dành cho sinh viên, hay công nhân hoặc đối tượng tương tự và cung cấp các cơ sở lưu trú kèm theo dịch vụ ăn uống hay phương tiện giải trí.

– Với cá nhân khi cho thuê tài sản thì phải khai thuế phụ thuộc theo mỗi lần kỳ thanh toán phát sinh (được xác định phụ thuộc theo thời điểm bắt đầu thời hạn được tính là cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc là thực hiện việc khai thuế theo từng năm dương lịch. Mỗi cá nhân thực hiện khai thuế dựa vào từng hợp đồng, khi khai thuế cho nhiều hợp đồng trên cùng một tờ khai khi mà tài sản cho thuê ở  địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

– Cá nhân khi thực hiện hoạt động cho thuê tài sản nhưng trong một năm dương lịch không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (tính cả nhiều những hợp đồng cho thuê) thì cá nhân cho thuê tài sản sẽ không phải nộp thuế GTGT và TNCN khi doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch ( gồm 12 tháng) với mức doanh thu là từ 100 triệu đồng/năm trở xuống; doanh thu được xác định để tính thuế thực tế là số thuế cá nhân hay hộ kinh doanh có nghĩa vụ phải nộp trong năm chính là doanh thu đúng và tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

– Đối với trường hợp khi bên thuê ( tài sản) đã trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân thực hiện việc thuê tài sản phải khai và nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu đã trả trước. Với trường hợp có sự thay đổi trong nội dung hợp đồng thuê tài sản mà làm thay đổi về doanh thu để tính thuế, thay đổi về kỳ thanh toán hay thời hạn thì cá nhân phải thực hiện khai lại và thực hiện điều chỉnh những thay đổi và  bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế.

– Công thức tính thuế GTGT và TNCN

Số thuế GTGT và TNCN với cá nhân được xác định như sau:

Số thuế GTGT phải nộp theo quy định = Doanh thu tính thuế GTGT x Thuế suất 5%

Số thuế TNCN phải nộp theo quy định = Doanh thu tính thuế TNCN x Thuế suất 5%

Theo đó, việc xác định doanh thu để tính thuế GTGT hay TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xem là doanh thu đã bao gồm cả thuế (đối với những trường hợp theo quy định thuộc diện chịu thuế) hay từ các khoản tiền phát sinh từ toàn bộ hoạt động bán hàng, gia công, cung ứng dịch vụ hoa hồng từ trong kỳ tính thuế qua hoạt động sản xuất và hoạt động kinh doanh những loại hàng hóa và dịch vụ, trong đó có gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ, khuyến mại hay chiết khấu thương mại, thanh toán hay chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền cùng các khoản phụ thu, phụ trội, trợ giá, phí thu thêm được hưởng theo pháp luật; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân); hay những doanh thu khác mà hộ ,cá nhân kinh doanh được hưởng ( không có sự phân biệt cụ thể rằng đã có hay chưa thu được tiền)

– Quy định về hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế TNCN và thuế GTGT

* Hồ sơ khai thuế

Theo quy định tại TT40/2021/TT-BTC , cụ thể tại khoản 1 Điều 14 quy định chi tiết thể về hồ sơkhai thuế được áp dụng với cá nhân cho thuê nhà thực hiện trực tiếp việc khai thuế với cơ quan thuế ,bao gồm:

– Tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản (với cá nhân có cho thuê tài sản mà trực tiếp thực hiện khai thuế) theo mẫu 01/TTS.

– Phụ lục của bảng kê khai chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế lần đầu tiên) theo mẫu.

– Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (áp dụng khi cá nhân cho thuê ủy quyền cho đại diện hợp pháp của mình để thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

– Bản sao của hợp đồng thuê tài sản và phụ lục của hợp đồng (áp dụng với trường hợp lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng).

Với các bản sao, để xác nhận tính chính xác và đối chiếu thì cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính

 * Nơi nộp hồ sơ khai thuế

– Nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú với trường hợp cá nhân có phát sinh thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản (trừ trường hợp đối với bất động sản đặt tại Việt Nam)

* Thời hạn cho nộp hồ sơ khai tính thuế và thời hạn nộp thuế

– Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế: + chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán với mỗi cá nhân thực hiện hoạt động khai thuế phụ thuộc vào từng lần phát sinh dựa theo kỳ thanh toán

+ chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo với cá nhân khai thuế một lần theo năm

– Thời hạn để nộp thuế: Chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Khi cá nhân nộp thuê có thực hiện khai bổ sung thì thời hạn sẽ được xem là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Quy định mới về cách tính thuế khi cho thuê nhà từ năm 2021

Theo quy định hiện hành, cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 4 TT92/2015/TT-BTC quy định các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà sẽ căn cứ dựa vào tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà phát sinh trong năm dương lịch. Có thể khái quát thành 2 trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Khi doanh thu thực tế đạt được từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ được miễn các loại thuế

Trường hợp 2: Khi mức doanh thu đạt được phát sinh từ trên 100 triệu đồng/năm thì phải thực hiện kê khai và nộp đầy đủ 3 loại thuế theo quy định là lệ phí môn bài, thuế GTGT và TNCN

Tuy nhiên, thay vì quy định cụ thể về căn cứ tính thuế cho các phương pháp tính thuế riêng như TT92/2015/BTC thì Thông tư 40/2021 có hiệu lực từ 01/08/2021 đã ra những quy định chung để làm căn cứ tính thuế dành cho đối tượng là hộ hay cá nhân kinh doanh là doanh thu để tính thuế và tỷ lệ thuế được tính trên doanh thu.

– Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân đối với đối tượng là hộ hay cá nhân kinh doanh là doanh thu đã bao gồm thuế (với trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền gia công,hoa hồng,bán hàng hay cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ những hoạt động sản xuất, kinh doanh các hàng hóa và dịch vụ, có cả khoản thưởng, khuyến mại, chiết khấu thương mại – thanh toán, hỗ trợ đạt doanh số, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định và cả các khoản bồi thường khi có vi phạm hợp đồng và những khoản bồi thường khác (áp dụng là doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân) hay các doanh thu khác mà các hộ hay cá nhân kinh doanh được phép hưởng mà không có sự phân biệt là đã thu hay chưa thu được tiền.

– Xác định tỷ lệ thuế được tính dựa trên doanh thu:

+ Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân được xác định là tỷ lệ thuế được tính dựa trên doanh thu được áp dụng chi tiết tùy từng ngành nghề,  lĩnh vực được quy định cụ thể theo hướng dẫn tại Phụ lục I TT 40/2021/TT-BTC

+ Trong trường hợp mà cá nhân kinh doanh hay hộ kinh doanh đó có hoạt động kinh doanh trên nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác nhau thì hộ, cá nhân kinh doanh sẽ phải thực hiện công việc là tự khai và tính thuế dựa trên những quy định về  tỷ lệ thuế được tính từ doanh thu mà áp dụng cụ thể, chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Khi mà hộ hay cá nhân kinh doanh không thể tự xác định được doanh thu để tính thuế theo từng ngành nghề, lĩnh vực hay xác định được nhưng không phù hợp với thực tiễn kinh doanh thì các cơ quan thuế sẽ thực hiện việc ấn định doanh thu để tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề dựa trên những quy định của pháp luật trong quản lý thuế.

– Xác định số thuế phải nộp

+ Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ của thuế GTGT

+ Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ của thuế TNCN

Qua đó, có thể thấy, theo quy định của TT92/2015/TT-BTC thì doanh thu 100 triệu/năm được xác định là mốc để nộp thuế,  năm nào cá nhân cho thuê nhà mà có doanh thu trên 100 triệu đồng thì sẽ thuộc diện phải nộp thuế và ngược lại, khi không có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp cho năm đó. Còn theo quy định của TT40/2021 sẽ có hiệu lực từ 01/8/2021 tới đây thì việc xác định diện nộp thuế căn cứ vào tổng doanh thu của một năm đó.

Mong rằng những phân tích từ bài viết của chúng tôi đã cung cấp cho các bạn những thông tin mới nhất về cách tính thuế khi cho thuê nhà 2021 và cụ thể hơn những điểm mới của những quy định liên quan đến hoạt động này so với những quy định trước. Nếu còn cần giải đáp những vấn đề liên quan đến thuế, hãy liên lạc với chúng tôi qua 1900.6518


Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *


Tin mới

Các tin khác

Video tư vấn pháp luật

To-top
Developed by Luathungson.vn
Facebook Messenger
Chat qua Zalo
Tổng đài 19006518
Developed by Luathungson.vn