Hệ số sử dụng đất là gì? Tìm hiểu cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xây dựng chung cư hay những công trình hỗn hợp cao tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Các tính hệ số sử dụng đất ra sao? Hãy cùng Luật Hùng Sơn tham khảo bài viết dưới đây nhé!

Hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất tiếng anh là gì?

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành cùng với Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực tới hết ngày 4/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành cùng Thông tư 01/2021/TT-BXD (thời gian này có hiệu lực từ ngày 5/7/2021), hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của các công trình bao gồm cả tầng hầm (ngoại trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, hệ thống phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất có tên tiếng Anh là Floor Area Ratio (FAR). Bên cạnh đó còn một số cách gọi khác như là: Floor Space Ratio (FSR), Site Ratio, Floor Space Index (FSI) hay Plot Ratio.

Quy định hệ số sử dụng đất năm 2021 ở đâu?

Hệ số sử dụng đất được quy định cụ thể tại công văn 5477/BXD-KHCN gửi Tổng Công ty xây dựng số 1- CTCP có hướng dẫn chi tiết tính hệ số sử dụng đất theo quyết định QCVN 01:2019/BXD.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Cách tính hệ số sử dụng đất chính là điều mà bất cứ kiến trúc sư tiến hành thiết kế bản vẽ xây dựng đều phải thuộc lòng. Bởi hệ số này ảnh hưởng trực tiếp tới quy mô các công trình, kinh phí đầu tư, những căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 đất được đầu tư… Cách tính hệ số sử dụng đất được tính theo công thức vô cùng đơn giản như sau:

Hệ số sử dụng đất = tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo 2 kiểu:

• FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.
• FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Chẳng hạn 200%, 400%, 550%.

Căn cứ vào Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây Dựng ngày 10/3/2016 thì tổng diện tích sàn nhà, các công trình chính là tổng diện tích sàn của toàn bộ các tầng gồm diện tích của tầng nửa hầm, tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.

Ngoài ra còn diện tích sàn của 1 tầng là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó gồm tường bao, ban công, diện tích mặt bằng lô gia, cầu thang, giếng thang máy, ống khói, hộp kỹ thuật,…

Những ví dụ cụ thể sau đây sẽ giúp các bạn hiểu được vấn đề dễ dàng hơn:

Ví dụ 1: Một dự án chung cư có quy mô diện tích lô đất là 1000m2, trong đó tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng gồm 2 tầng hầm và 500m2. Còn lại 500m2 chính là diện tích không gian mở bên ngoài.

Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ là (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.

Ví dụ 2: Trong trường hợp các bạn có một miếng đất lớn, chia 30% để xây dựng công trình các công cộng như siêu thị, công viên…, còn lại 20% làm đường đi và 50% làm nhà ở. Khi đó, các bạn sẽ có hệ số sử dụng của miếng đất là 50%.

Ví dụ 3: Nếu như bạn xây dựng căn nhà của mình trên diện tích 60m2 đất với quy mô là 6 tầng thì hệ số sử dụng đất là 60 * (6/100) = 3.6.

Những điều cần lưu ý về hệ số sử dụng đất

Chủ đầu tư luôn luôn quảng cáo dự án của mình như là mật độ xây dựng thấp với diện tích cây xanh và không gian thoáng đãng lớn cùng nhiều tiện ích đa dạng, hệ thống giao thông thuận lợi. Tuy nhiên yếu tố ấy không quyết định tới chất lượng cốt lõi của công trình. Bên cạnh đó, mật độ xây dựng thấp nhưng diện tích sử dụng đất cao thì số lượng cư dân của dự án đó vẫn rất đông đúc. 

Vì vậy nên những người mua nhà nếu như không hiểu biết sẽ không thể nào nắm rõ được toàn cảnh của dự án. Những nhà đầu tư cũng sẽ không đề cập tới chỉ số này. Vì hệ số sử dụng đất càng cao thì nhà đầu tư sẽ càng có nhiều lợi nhuận trên một quy mô dự án không thay đổi. Các chủ nhà đầu tư sẽ không phải giải thích cho người mua chỉ số này đồng thời cũng không muốn họ biết nó có ý nghĩa gì.

5. Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?

• Hệ số sử dụng đất chính là căn cứ để xác định giới hạn về số tầng ở những dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
• Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô của các công trình, phí xây dựng.
• Hệ số sử dụng càng cao thì có thể lợi ích kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn; trong trường hợp phối hợp với mật độ xây dựng có tác dụng tiết kiệm được quỹ đất. Mặc dù vậy, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động tới hệ thống hạ tầng khu vực, đồng thời làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
• Hệ số sử dụng đất luôn tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; ngược lại hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án đó cũng thấp theo.
• Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn tới quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; khi đó tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng đất càng lớn, khi đó chủ căn hộ càng có lợi.

Qua bài viết trên, chắc hẳn các bạn đã biết hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất ra sao? Nếu như còn bất cứ thắc mắc nào liên quan tới vấn đề này, hãy liên hệ ngay với đội ngũ tư vấn của chúng tôi để được giải đáp tận tình nhé!