Cần làm gì khi diện tích cấp sổ đỏ vượt hạn mức

Việc cá nhân, hộ gia đình được cấp Sổ đỏ vượt hạn mức công nhận đất ở không quá phổ biến. Tuy nhiên, người dân cũng cần biết rõ các quy định này, bởi lẽ tiền sử dụng đất khi vượt hạn mức được tính theo giá đất cụ thể và sẽ cao hơn so với giá đất trong bảng giá đất. Bài viết dưới đây của công ty Luật Hùng Sơn sẽ giúp bạn biết phải làm gì khi diện tích cấp sổ đỏ vượt hạn mức để có cách cư xử cho phù hợp quy định của pháp luật.

Hạn mức công nhận đất ở là gì?

Pháp luật đất đai hiện không có quy định hay giải thích hạn mức đất ở là gì. Tuy nhiên có thể căn cứ vào thực tế áp dụng pháp luật và nghĩa của từ “hạn mức” theo Từ điển Tiếng Việt để đưa ra khái niệm về hạn mức công nhận đất ở là gì. 

Theo đó, hạn mức công nhận đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở. Và tại diện tích đất ở đó người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu vượt hạn mức đất ở theo quy định pháp luật thì phần diện tích đất còn lại sẽ được công nhận là đất với mục đích sử dụng khác.

Việc quy định về hạn mức giao đất ở có ý nghĩa rất quan trọng, bởi nó  nhằm đảm bảo sự công bằng về quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ở, từ đó tạo cân bằng cho sự phát triển của xã hội. Đồng thời, việc quy định hạn mức công nhận đất ở cũng góp phần tránh sự tích tụ tập trung đất đai quá lớn làm ảnh hưởng tới quỹ đất chung của người khác và tích lũy đầu cơ dẫn tới phân hóa giai cấp trong xã hội. Từ đó, duy trì được sự công bằng, bình đẳng trong xã hội.

Xác định hạn mức đất ở

Đối với đất không có vườn, ao

Tùy theo sinh sống ở tỉnh nào, khu vực nào do đó mà có thể tra cụ thể được hạn mức đất ở tại địa phương là bao nhiêu. Hạn mức này được ban hành theo quyết định của UBND cấp tỉnh. Vì vậy, bạn có thể tự tra hạn mức công nhận đất trên cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh nơi bạn sinh sống. Theo quy định tại khoản 2, Điều 143 và khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 thì hạn mức công nhận đất được ghi nhận như sau:

• Đối với đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, từ đó quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở.
• Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương, từ đó quy định hạn mức đất ở giao cho người dân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Đối với đất có vườn ao

Theo quy định tại điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 143 Luật Đất đai 2013 về xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở. Cụ thể như sau:

• Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, bao gồm cả thửa đất trong và ngoài khu vực dân cư và thuộc các trường hợp sau:

a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP có ghi rõ về nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã được chuyển hết sang làm nhà ở.

• Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18/12/1980, thì người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà trong giấy tờ đó chưa thể hiện rõ để có thể xác định được diện tích đất ở là bao nhiêu  thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở,  hoặc bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất đó lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của pháp luật Đất đai”.

Hạn mức trường hợp này là hạn mức công nhận đất ở 150 m2.

• Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh rõ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai mà trong giấy tờ chứng minh QSDĐ đó không ghi rõ diện tích đất ở cụ thể là bao nhiêu thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện và tập quán tại địa phương để quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi cá nhân, hộ gia đình phù hợp với tập quán của địa phương theo số lượng người trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất mà lớn hơn hạn mức công nhận đất ở của địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở của địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất.

Hạn mức công nhận đất ở trong trường hợp này là 300 m2.

Những điều cần biết khi diện tích cấp sổ đỏ vượt hạn mức

Ngoài việc phải biết về khái niệm hạn mức công nhận đất, hạn mức công nhận đất xác định như thế nào như đã phân tích ở trên thì mọi người cần biết thêm về các khoản tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ vượt hạn mức;

Căn cứ Điều 6, 7, 8 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức như sau:

Trường hợp 1: Công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở, có công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn đất, chiếm đất,… nếu được cấp Sổ đỏ thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở họ đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi cá nhân, hộ gia đình. Còn đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để ở nhưng tại thời điểm họ bắt đầu sử dụng đất họ đã có một trong các hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn đất, chiếm đất,… mà nay nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ đất ở thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở theo bảng giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định cấp sổ đỏ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình  đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013

• Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm đất,… nếu được cấp sổ đỏ thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

• Đối với diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất ở thì phải noppj tiền sử dụng đất bằng 50% của tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
• Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được quy định tại thời điểm có quyết định về việc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như chiếm đất, lấn đất,… nhưng nay nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; còn đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đối với đất ở có nguồn gốc nhưng được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước ngày 01/7/2004, đồng thời, không có giấy tờ, tài liệu chứng minh việc đã nộp tiền để được sử dụng đất thì khi được cấp sổ đỏ sẽ thu tiền sử dụng đất như sau:

• Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở cụ thể tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp đất đã được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Quy định về hạn mức công nhận đất ở khi cấp sổ đỏ

Đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp không đủ hạn mức được quy định như sau:​

Thứ nhất: Thửa đất hình thành trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về hạn mức có hiệu lực có diện tích nhỏ hơn hạn mức nhưng vẫn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì vẫn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

Thứ hai: Trường hợp bạn tự tách thửa mà diện tích nhỏ hơn hạn mức thì không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Thứ ba: Nếu việc tách thửa dẫn tới có một thửa có diện tích nhỏ hơn so với hạn mức nhưng đồng thời lại gộp vào với một thửa mới để đủ hoặc vượt so với hạn mức công nhận đất thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Đối với diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất đó lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định thì diện tích đất ở được công nhận sẽ bằng hạn mức công nhận đất ở. Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích đất thực tế đã dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

Làm gì khi diện tích cấp sổ đỏ vượt hạn mức?

Việc cấp Sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất một cách ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 100 Luật Đất đai 2013 và không thuộc trường hợp được quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì được thực hiện như sau:

Giai đoạn 1: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nhà ở, có công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993

Theo khoản 1 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nhà ở, có công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 thì được cấp sổ đỏ khi có đủ điều kiện sau:

• Việc sử dụng đất tại thời điểm cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch hoặc đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch.
• Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất ở không có tranh chấp sử dụng đất.

Nếu đủ điều kiện thì cấp Giấy chứng nhận với diện tích như sau:

• Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích của thửa đất này bằng hoặc nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích của thửa đất sẽ được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích của thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận là đất ở sẽ bằng hạn mức đất ở. Trường hợp diện tích đất mà đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì cơ quan có thẩm quyền công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế cá nhân, hộ gia đình đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

• Đối với thửa đất có công trình xây dựng để thực hiện  dịch vụ phi nông nghiệp, thương mại, sản xuất thì công nhận đất cơ sở để sản xuất phi nông nghiệp, đất dịch vụ, thương mại theo phần diện tích thực tế đã dùng xây dựng công trình đó. Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất được xác định là đất sử dụng ổn định lâu dài, hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Đối với thửa đất có cả công trình xây dựng để thương mại, sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp và nhà ở mà diện tích của thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
  • Diện tích đất ở được cơ quan có thẩm quyền công nhận công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.
  • Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình thương mại, sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp thì được cơ quan có thẩm quyền công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng dùng để thực hiện thương mại, sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp.
• Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền xác định là đất ở và đất phi nông nghiệp khác theo như quy định trên thì phần diện tích đất còn lại sẽ được xác định là đất nông nghiệp.

Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 để được cấp Sổ đỏ phải có đủ điều kiện sau:

• Phù hợp với quy hoạch đất hoặc không phù hợp với quy hoạch đất nhưng đất đã được cá nhân, hộ gia đình sử dụng từ trước thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch hoặc cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
• Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện như trên thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp Sổ đỏ với diện tích như sau:

• Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích của thửa đất bằng hoặc nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích của thửa đất sẽ được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích của thửa đất lớn hơn hạn mức được giao đất ở thì diện tích đất ở được cơ quan có thẩm quyền công nhận sẽ bằng hạn mức giao đất ở. Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì cơ quan có thẩm quyền công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã được dùng để xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ đời sống đó.

• Đối với thửa đất có công trình xây dựng dùng để thương mại, sản xuất, thực hiện dịch vụ phi nông nghiệp thì cơ quan có thẩm quyền công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất dịch vụ, thương mại theo diện tích đất thực tế đã được sử dụng để xây dựng công trình đó. thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài; hình thức sử dụng đất được công nhận trong trường hợp này như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Đối với thửa đất có cả công trình xây dựng để thương mại, sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp và nhà ở mà diện tích của thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất ở; đất dịch vụ, thương mại theo quy định đối với từng loại đất như trên.
• Sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở và đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì phần diện tích đất còn lại sẽ được xác định là đất nông nghiệp.

Trên đây là nội dung thông tin mà công ty Luật Hùng Sơn cung cấp về vấn đề làm gì khi diện tích cấp sổ đỏ vượt hạn mức. Trường hợp, quý độc giả còn bất kỳ thắc mắc gì cần được tư vấn vui lòng để lại thông tin dưới bài viết dưới đây.