Gia hạn quyền sử dụng đất [Những điều cần biết]

Quyền sử dụng đất có thời hạn từ từ 5 năm tới 70 năm hoặc vô thời hạn tùy thuộc vào từng loại đất. Vậy khi đất sắp hết hạn sử dụng có được gia hạn quyền sử dụng đất không? Thủ tục gia hạn được thực hiện như thế nào? Xem ngày bài viết sau để được giải đáp.

Quyền sử dụng đất có thời hạn bao lâu?

Việc quy định về thời gian sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể quản lý, kiểm soát đất cũng như người sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc. Thời gian sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013 được chia ra thành hai hình thức:

• Các loại đất sử dụng ổn định lâu dài không có thời hạn sử dụng được quy định tại điều 125 luật này.
• Các loại đất có thời hạn:

Luật cũng đã quy định một cách cụ thể đối với thời gian sử dụng đất trong các trường hợp: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;… Sau khi hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không thực hiện thủ tục xin gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị thu hồi bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các trường hợp phải gia hạn thời hạn sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật Đất đai thì có hai trường hợp phải gia hạn quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Trường hợp 1: Trường hợp gia hạn quyền sử dụng đất đối với các cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao/ công nhận/ nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp này được quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại khoản 1 của Điều 126 và khoản 3 của Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
  • Nếu có nhu cầu xác nhận việc kê khai thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì trình tự, thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất được thực hiện theo thủ tục chung.
• Trường hợp 2: Theo quy định tại khoản 1 Điều 74 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp tổ chức/ người Việt Nam định cư ở nước ngoài/ hộ gia đình/  cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao/ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, khu kinh tế không thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 74 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp này thì khi hết thời gian sử dụng đất, người sử dụng đất cần làm đơn và thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất như sau:
  • Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì người sử dụng đất nộp hồ sơ gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cấp có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
  • Trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà cần thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất sẽ được thực hiện đồng thời với thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
  • Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô, có thay đổi thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án đầu tư.

Thời hạn gia hạn quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 3 của Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì khi hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất nhưng sẽ không quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, theo Điểm a Khoản 1 của Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy :

“Trước khi hết hạn sử dụng đất thì tối thiểu là sáu tháng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp thì phải nộp một bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật về đất đai về thời hạn để người sử dụng đất làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng trước khi hết hạn quyền sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất

Bước 1: Người sử dụng đất thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký gia hạn quyền sử dụng đất.

– Người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ đăng ký gia hạn tại cơ quan tài nguyên và môi trường.

– Trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư, có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì người sử dụng đất thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người xin gia hạn đất hết thời hạn sử dụng.

Cơ quan tài nguyên & môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất. Trong trường hợp đủ các điều kiện được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì giao cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc gửi các thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Sau đó trình UBND cùng cấp để quyết định việc gia hạn quyền sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện việc nộp Giấy chứng nhận đã cấp

Người sử dụng đất sẽ nộp lại Giấy chứng nhận đã cấp và các chứng từ thể hiện việc đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên & môi trường.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

Đối với trường hợp người sử dụng đất được gia hạn sử dụng thì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm

• Xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;
• Chỉnh lý và cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Ttrao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp người được cấp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trong trường hợp không đủ điều kiện gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên & môi trường sẽ tiến hành thông báo cho người sử dụng đất về việc thu hồi và thời gian thu hồi cụ thể. Thủ tục thu hồi đất được thực hiện theo quy định pháp luật Đất đai.

Hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất

Trường hợp gia hạn quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp của cá nhân/hộ gia đình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất trước đây thì người yêu cầu cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định của pháp luật, người yêu cầu điền đầy đủ thông tin vào đơn.
• Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được cấp trước đó để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xem xét các thông tin có đúng hay không cũng như kiểm tra tình trạng pháp lý của đất.
• Giấy tờ tùy thân của đối tượng xin gia hạn sử dụng đất như: Căn cước công dân/ chứng minh nhân dân, nếu không có căn cước công dân/ chứng minh nhân dân thì có thể sử dụng hộ chiếu để thay thế.
• Giấy ủy quyền đối với trường hợp chủ sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không trực tiếp làm thủ tục gia hạn.

Đối với trường hợp gia hạn đất ở ngoài khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế cần có những giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu được quy định, chỉ cần tải về hoặc có thể đến Phòng tài nguyên và môi trường để lấy mẫu và điền đầy đủ các thông tin trên đơn.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đây.
• Bản sao của Quyết định đầu tư bổ sung. Đối với trường hợp không có Giấy phép đầu tư bổ sung thì phải có Giấy phép đầu tư nhưng phải còn thời hạn hoặc thời hạn đã được điều chỉnh cho phù hợp với thời hạn quy định đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao/ người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Các giấy tờ, tài liệu chứng minh việc đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (ví dụ: Hóa đơn, Giấy xác nhận …).

Xin gia hạn quyền sử dụng đất mất bao lâu? Chi phí thế nào?

Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính

Hiện nay thì thời hạn giải quyết thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định là không quá hai mươi (20) ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà kể từ ngày Sở Tài nguyên môi trường nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về các loại thuế, lệ phí phải nộp khi làm thủ tục gia quyền sử dụng đất

Người yêu cầu sẽ được cơ quan Tài nguyên và môi trường thông báo về những khoản thuế, phí phải nộp khi nộp khi thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất.

Về cơ bản thì người nộp hồ sơ sẽ nộp hai loại thuế, phí như sau:

• 15.000 đồng/lần cấp Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai.
• 1.000 đồng/m2 nhưng tối đa không vượt quá 5.000.000 đồng/hồ sơ chi phí thẩm định.

Tất cả những khoản nộp sẽ có giấy biên lai, người nộp hồ sơ đăng ký gia hạn phải lưu giữ đầy đủ. Trong trường hợp có tranh chấp hoặc vướng mắc pháp lý thì biên lai thuế, phí gia hạn quyền sử dụng đất sẽ có giá trị.

Không gia hạn quyền sử dụng đất có sao không?

Trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không gia hạn quyền sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên & môi trường sẽ tiến hành thông báo cho người sử dụng đất về việc thu hồi và thời gian thu hồi cụ thể. Thủ tục thu hồi đất được thực hiện theo quy định pháp luật Đất đai.

Các trường hợp không cần gia hạn quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Đối với hộ gia đình/cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang được sử dụng đất được Nhà nước giao/công nhận/nhận chuyển quyền sử dụng đất thì khi hết thời hạn sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn đã được quy định mà không cần thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cụ như sau:
• Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình/ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, điểm b khoản 3, khoản 4, 5 của Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Sau khi hết thời hạn, cá nhân/ hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
• Cá nhân/ hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất/ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì sau khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 của Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15/10/2013 đối với trường hợp đất hết hạn sử dụng vào ngày 15/10/2013 theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; được tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15/10/2013.

Trên đây là các thông tin cơ bản về việc gia hạn sử dụng đất. Trong trường hợp cần được tư vấn cụ thể, chi tiết thì khách hàng có thể liên hệ tới công ty luật Hùng Sơn và cộng sự để được tư vấn nhanh chóng, chính xác và mang lại hiệu quả.