Tìm hiểu đất không có sổ đỏ có được bán không?

Mua bán đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng về nguyên tắc là giao dịch không được phép thực hiện, nếu thực hiện sẽ có rất nhiều rủi ro. Tuy nhiên, trên thực tế xảy ra rất nhiều giao dịch như vậy nên Luật Hùng Sơn cung cấp thông tin hướng dẫn người dân thực hiện để bảo đảm ít rủi ro nhất.

Quyền của người đứng tên sổ đỏ

Theo Điều 166 và Điều 167 Luật đất đai 2013, Người đúng tên sổ đỏ (Người sử dụng đất) được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Đất chưa có sổ đỏ có bán được không?

Người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những điều kiện sau cần phải được đáp ứng các điều kiện sau (Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013):

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
• Đất là đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không phải là bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất trong thời hạn sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.

Đất chưa có sổ vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi đã có Giấy chứng nhận hoặc đáp ứng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
• Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Những rủi ro gặp phải khi mua đất không có sổ đỏ:

• Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì đất không có sổ đỏ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, khi xác lập giao dịch mua bán mà pháp luật không cho phép sẽ phải đối diện với việc giao dịch mua bán đất là không có giá trị.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ xác định chủ sở hữu đất, nên đất chưa có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với chưa xác định được bên có quyền bán đất từ đó giao dịch mua bán đất cũng có thể vô hiệu.

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Để có thể thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Đăng ký cấp sổ đỏ:

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

–Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng là điều kiện bắt buộc khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Để việc chuyển nhượng đất có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, hoặc cùng một thửa đất nhưng chuyển nhượng cho nhiều người hoặc các trường hợp giao dịch mua bán đất nhưng vô hiệu khác.

–Kê khai nghĩa vụ tài chính:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
• Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;

–Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ:

Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm (Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT):

• Đơn đăng ký biến động;
• Bản gốc Sổ đỏ;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Trên đây là thông tin sơ bộ về việc mua bán nhà đất không có Sổ đỏ Luật Hùng Sơn cung cấp đến người đọc. Trường hợp có bất cứ thắc mắc nào về thủ tục này hoặc các thủ tục pháp lý khác vui lòng liên hệ đến hotline 19006518 của Luật Hùng Sơn để nhận được giải đáp.