Mật độ xây dựng là gì? Quy định mới nhất về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là gì? Quy định mới nhất về mật độ xây dựng. Cách tính mật độ xây dựng. Cùng Luật Hùng Sơn theo dõi bài viết dưới đây.

Mật độ xây dựng là gì?

Theo văn bản “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng. Mật độ xây dựng được phân làm 2 loại:

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó, diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…

Nhiều người thắc mắc rằng diện tích ban công có tính vào mật độ xây dựng không? Thông thường, cơ quan thẩm định và cấp giấy phép xây dựng chỉ tính diện tích sàn sử dụng. Các phần diện tích thừa sẽ không được tính trong giấy phép như: Giếng trời, sân thượng và ban công.

Để hiểu rõ hơn về mật độ xây dựng là gì, ta có thể thử tính theo ví dụ sau.

Diện tích đất của nhà bạn là 100m2, diện tích bạn xây nhà là 60m2, diện tích sân vườn là 40 m2. Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 60/100 x 100 = 60%.

Quy định mới nhất về mật độ xây dựng

Quy định mật độ xây dựng của nhà ở nông thôn

Ở khu vực nông thôn, quy định về mật độ xây dựng được chia thành 2 nhóm, bao gồm:  quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa). Trong đó:

Quy định mật độ xây dựng nhà ở

• Khu đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 50m2: mật độ xây dựng tối đa là 100%
• Khu đất có diện tích từ 50 – 75m2: mật độ xây dựng tối đa là 90%
• Khu đất có diện tích từ 75 – 100m2: mật độ xây dựng tối đa là 80%
• Khu đất có diện tích từ 100 – 200m2: mật độ xây dựng tối đa là 70%
• Khu đất có diện tích từ 200 – 300m2: mật độ xây dựng tối đa là 60%
• Khu đất có diện tích từ 300 – 500m2: mật độ xây dựng tối đa là 50%
• Khu đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng 1000m2: mật độ xây dựng tối đa là 40%

Quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)

• Công trình cao dưới 6m, chiều cao tối đa là 3 tầng
• Công trình cao từ 6m – dưới 12m, chiều cao tối đa là 4 tầng
• Công trình cao từ 12m – dưới 20m, chiều cao tối đa là 4 tầng
• Công trình cao từ 20m trở lên, chiều cao tối đa là 5 tầng

Quy định mật độ xây dựng đối với chung cư thi công

Mật độ xây dựng chung cư thi công cũng được tính theo cách tính mật độ xây dựng bên trên. Mật độ xây dựng là số liệu trực quan nhất cho ta biết tỷ lệ quỹ đất đang dành cho sinh hoạt chung. Quy định trần về mật độ xây dựng sẽ đảm bảo cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, thoáng đãng, trong lành. 

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình hiện được quy định như sau:

Trước khi mua nhà dự án, bạn nên quan tâm đến mật độ xây dựng vì nó phản ánh giá trị của dự án. Với dự án chung cư ở phân khúc tầm trung, mật độ xây dựng thường khoảng 40-50%. Với dự án căn hộ cao cấp, mật độ xây dựng thường ở mức 15 đến 30%.

Mật độ xây dựng nhà phố

Mỗi tỉnh thành sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở khác nhau. Thông thường đơn vị đưa ra quy định về mật độ xây dựng là UBND tỉnh. Tuy vậy vẫn có một số quy định chung về mật độ xây dựng nhà phố như:

Quy định về chiều cao và số tầng của công trình xây dựng 

Chiều cao và số tầng của công trình sẽ phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới tiếp giáp mặt tiền. Theo đó, quy định về số tầng và chiều cao của nhà phố sẽ tuân thủ:

Bảng quy định về số tầng và chiều cao của nhà phố

Quy định về ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới

Độ vươn tối đa của ban công và ô văng sẽ phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới tiếp giáp mặt tiền.

Quy định về độ vươn tối đa của ban công và ô văng

Ngoài những quy định trên, trước khi bắt tay xây dựng nhà phố chủ đầu tư cần phải lưu ý một số vấn đề sau:

• Đối với nhà có hẻm thì không được phép xây sân thượng ở tầng trên cùng
• Đối với các con đường có vỉa hè nhỏ hơn 7m, nhà phố xây trên các con đường này chỉ được phép xây dựng tối đa 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
• Đối với các con đường có chiều rộng dưới 20m, nhà phố chỉ được xây tầng trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
• Đối với các con đường rộng trên 20m, nhà phố chỉ được phép xây tối đa 4 tầng, trong đó chưa bao gồm tầng trệt, sân thượng và lửng.

Hệ số sử dụng đất

Sau khi biết mật độ xây dựng là gì, bạn cũng nên quan tâm đến hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất (m2). 

Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau:

HSSDĐ = (Tổng diện tích sàn xây dựng)/ (Diện tích xây dựng lô đất)

Ví dụ: Bạn xây ngôi nhà diện tích 60m2 với 5 tầng trên một lô đất có diện tích là 100 m2.

Vậy hệ số sử dụng đất của nhà bạn là 60 x 5/100 = 3 lần (hoặc 300%) 

Khái niệm hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép. 

Trên đây là toàn bộ thông tin của công ty Luật Hùng Sơn về “Mật độ xây dựng là gì? Quy định mới nhất về mật độ xây dựng” Nếu quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc gì cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua Hotline 0964 509 555 hoặc đặt lịch ở văn phòng để được các chuyên viên tư vấn trả lời một cách nhanh gọn và chính xác nhất. Cảm ơn quý khách đã theo dõi bài viết. Trân trọng!